浅谈多元合一的商务园区设计——以珠海优派广场项目为例

吴剑玲

广州市住宅建筑设计院有限公司 广东 广州 510000

珠海优派广场项目希望通过引入街区式商务园区概念，从总图布局、功能复合、共享空间营造等方面塑造多元、绿色的办公、娱乐、休闲场所，实现片区经济、社会、环境效益的提高，带动周边城市的发展。

1 项目背景

珠海优派广场项目位于珠海保税区，处于十字门商务区和横琴新区的中心地带，与澳门一水之隔。项目总用地面积为51530.2平方米，南面为宝盛路，西面为宝利路，东面为宝成路，可远眺北侧加林山景、澳门繁华都市景观。本项目拥有得天独厚的地理位置优势，交通便利，具有良好的发展前景。

图1 珠海优派广场区域示意图

2 项目定位及概况

珠海作为珠三角西岸的核心城市，是一座具有浓郁文化氛围的城市。这里有浪漫的海滩、人头攒动的舞厅酒吧、休闲创新的文化广场。但珠海目前建成的城市广场主要集中在香洲区域，距离本项目最近的华发商圈，都相聚12公里之远。

考虑到项目所在片区的稀缺性与延续性，本项目定位为集商业、办公、居住、娱乐、休闲为一体的城市商业综合体。不仅能弥补所在片区商业、办公场所的缺失，还可作为十字门商务区的延伸和扩展，对周边区域将产生深远的辐射影响。

本项目总用地面积51530.20平方米，建筑面积约27.73万平方米，容积率4.0，功能包括开放式办公、公寓式办公、商业、休闲广场及其他配套公共服务功能。5栋高层塔楼、多体块商业裙楼围合形成具有独特领域气息的商业街区，通过近500米长的二层空中连廊系统、及1.5万平方米的中心绿化广场统筹联系各个建筑单体楼栋，可全天候满足上班、居住、消费、娱乐、健身各项功能需求，构成多元合一的商务园区。

图2 珠海优派广场鸟瞰图

3 实施策略

3.1 功能复合与互动设计

本项目贯彻落实多功能集合的商业综合体定位，强调多种功能复合、多栋建筑主体的互动性设计，使各楼栋各功能形成有机整体的商业街区。本项目设置了两层地下室，共6.7万平方米；及地上A、B、C、D、E、F栋建筑单体，地上建筑面积约21万平方米。

A栋商业：独立的2层商业建筑，可作为园区的艺术展示中心，可为企业提供宽阔的展示空间。也可引进大品牌主力店进行商业经营，满足不同商业功能的使用。灵活切换具体功能，满足多种客户需求。

B、C、D、E栋办公：4栋高层塔楼设于基地北侧；B、C栋为开放式办公塔楼、首层商业，建筑面积96492.89平方米，地上21层，地下2层，建筑高度98.7米；D、E栋为28层酒店式办公塔楼、首层商业，建筑面积88076.89平方米，地上28层，地下1层，建筑高度95.8米。耐火等级均为一级。四栋塔楼将商务型酒店、高级会所等多种商务元素融入其中，首层设置底部商业、配套功能。

F栋为超高层办公商业复合体：高度120M，是基地的视角中心和标志性建筑。低区定位为空中商业中心，高区设置总部基地，为企业提供全新的发展空间和景观视野。

F栋裙楼为商业步行街区：采用街区式商业空间布局形式，室内外环境相互渗透，消费者可自由穿梭在其中。风雨走廊的串连，使商业街区与办公、公寓功能有机结合。

本项目以商业街区形式，营造紧凑的组团空间，复合办公、商业、旅居、休闲服务等多种功能，强调功能与空间的相互依存、相互影响的整体性，以紧凑集约的方式集中设置街区主要生活配套设施，满足各项生活所需[1]。

图3 珠海优派广场分布图

3.2 单元模块推广与差异化错位组合

设计将整个园区划分为超高层集中式办公、公寓式办公、开放式办公、商业四大部分，通过功能定位的差异化，错位满足不同客户的需求。

面对高度混合的多元化功能，我们通过多楼栋的组合形式实现差异化的功能组合，同时同一种功能尽可能采用统一的单元模块或同一种设计手法去实现。如B、C栋均为开放式办公，层高为4.6米，平面上采用同一个标准层模块，但同一个标准层又分为3种基本单元模块。D、E栋均为酒店式办公，也是参考B、C栋的处理方式，引入单元模块的形式进行组合设计，层高为3.3米，而酒店式办公在当地政策上是允许设独立卫生间的，这也成为差异于B、C栋的配设。BCDE栋在当时政策上是允许50平方米的小办公户型，使之成为这几栋塔楼的主力户型。F栋超高层办公塔楼则定位为高端的办公总部，标准层也是常见的长方形矩形办公平面，核心筒位于中部，办公占用景观最好的外围区域。F栋商业裙楼则定义为街区式商业，由多个简洁的长方形玻璃体块组合形成，A栋则作为独立的两层商业，可引入大型主力店、也可满足商业零售需求、同时可作为商展艺术中心等。商业作为办公塔楼的配套服务功能，从多方面差异化满足多种服务要求，而风雨连廊又把多种功能有机地串联在一起，使整个园区更加方便地服务使用者。

除了平面外，立面上也采用了统一的元素和手法进行设计。立面采用现代化手法，以简约的方体造型为原型，对造型进行切割、组合，并搭配白色的竖向线条元素，使塔楼更加挺拔，多层小商业则因为细部竖向装饰线条的加入而更加亲人。同时结合二层连廊、平台等挑板水平构造，使建筑自然地分成下部基座与上部主体两段式，使建筑比例更加协调。

整个园区功能的复合多元性，决定了园区平面功能的差异化，但设计从平面到立面上，均采用了统一的单元模块、设计元素化解这这种复杂性，使设计、施工更加简单化，又能实现街区式商务园区的多样性、趣味性[2]。

3.3 立体多元的开放性公共空间

本项目注重建筑群、绿化庭院、远处自然山景、周边街区景观之间的共生互存关系：室外庭院绿化在建筑体之间通过不同的街道空间、节点空间与外部城市街区取得联系；二层空中连廊通过室外平台与塔楼住户空间相连，并在南侧与商业裙楼相连，形成共享性商业购物平台；在首层还可作为风雨连廊沟通联系各楼栋，在商业园区内可便捷地到达各个区域。本项目以全开放的街区花园的理念，对人群提供休憩歇息的空间。

室外中心庭院、共享连廊在首层与二层两个不同的标高体系，分别在不同的层面立体性回应商业街区内部与外部之间的空间联系，相映成趣，形成立体多元的开放性公共空间，对内营造私密内敛的场所归属感，对外强调融入城市公共空间的自然延伸。地上及空中两个不同标高空间，在三维空间下产生多种空间动线交叠，实现具有趣味性的交流行为，进而实现更为开放、多元、动态、活力的公共空间。

3.4 节能环保、实现二星绿建标准

在总平面布局上，充分利用中心广场绿地，综合开发利用地下空间，建筑沿中心绿化广场围合而建，塔楼布置在北侧及西南角，多层商业设于南侧沿街，并通过合理地控制体形，确保获得适当的采光和日照。同时，在首层局部设置建筑架空、平台悬挑、建筑通廊等，形成建筑群落间的冷巷，有助于提高建筑群的导风和散热性能，从而有效地改善室内外热环境。

在建筑平立面设计上，按不同的单元模块组合成差异化的功能和楼栋；立面上采用竖向构造柱、平台飘板、铝合金百叶及金属格栅等统一的立面元素，构筑简洁的造型，同时有利于建筑遮阳、减少空调能耗。

建筑材料构造上，屋顶采用挤塑聚苯乙烯泡沫板作为隔热层，外墙采用加气混凝土砌块，外窗采用Low-E中空玻璃，同时结合综合遮阳构件，减少太阳直接辐射，改善室内采光。同时采用节能电梯等技术手段，为今后项目的高效运营提供有利的硬件条件。项目整体实现二星绿建标准。

3.5 营造整体合一、双倍赋能的街区式商业园区

本项目重视建筑群体与周边环境的协调关系，追求相互依存、相得益彰的效果。通过纵横交错的空间轴将园区建筑群、中心花园、节点广场连系贯通，形成统一的整体。室外中心花园与发散式射线通廊具有强烈的导向性和识别性，把原本松散的室外空间及建筑单体编织整合成有序、严谨的建筑群体。二层空中连廊环绕串联了多栋塔楼、裙楼，共同围合在中心花园四周，强化了商业街区的复合功能属性，成为促进交流，塑造商业氛围的纽带。

本项目不光有美好的外部花园环境，项目在设计过程中注重营造建筑内部办公体验，将室外立体景观、自然通风、采光等通过连廊、平台、玻璃面相互渗透影响，营造花园式绿色办公环境，形成一个与城市功能配置相接近的立体城市空间模式，并融入城市公园的理念，强化作为办公场所的舒适、便捷、高效。

园区内外多重空间的整体合一，使之最大限度地发挥了街区式商业地块的辐射效应，双倍赋能，不仅能满足自身园区内丰富多样的使用需求，成为周边商务区的外延载体，并为片区周边居民提供舒适、优质的生活共享空间。

图4 珠海优派广场动线分布图

4 项目设计与综合效益

本项目的建成对提升保税区整体形象具有重大的促进和提升作用，在经济、社会、环境等方面均带来不可忽视的效益。

本项目可提供2061个停车位，1188户、57845.95平方米酒店式办公，69537.28平方米开放式办公，65977.67平方米超高层办公，11876.02平方米商业街区，及其他配套设施，提供全方位办公、商业、购物等需求，直接带来经济效益。

项目周边现状大多为工业用地，环境欠佳。本项目为企业提供舒适的就业办公空间，吸引高端企业入驻，提供良好的就业、创业机会；项目配套建设的商业，花园广场，酒店也将带动保税区内的消费，充分挖掘提升地块的商业价值，进而带动周边地块的改造升级，整体性提高片区的社会效益。

本项目全开放的立体街区花园理念，给城市提供了绿色环保、公共开放的休憩空间，将自然、艺术、人文与商业融合，打造绿色生态、充满活力的时尚生活圈，对提升城市环境带来积极影响。

5 结语

本项目引入街区式商务园区概念，综合办公、购物娱乐、休闲健身、旅居交流多种功能，注重室内外环境的相互影响，在经济、社会、环境方面均带来积极的效益。多元合一的商务园区设计给使用者带来多元化的体验，更好地服务大众、促进城市建设与发展。