中山市地籍调查技术方法及问题浅析

银霞

(深圳市勘察研究院有限公司，广东 深圳 518026)

1 引 言

党的十八大提出要加大统筹城乡发展力度，缩小城乡差距，促进城乡共同繁荣。结合国家建立和实施不动产统一登记制度的要求，围绕“全域中山”的理念，中山市开展了全市约 700 km2国土空间内宅基地、集体建设用地、国有建设用地的权属调查和地籍测量，同步开展地上房屋及其附属设施的调查，以全面查清该市宅基地、集体建设用地、国有建设用地等土地的权属、位置、界址、面积、用途和地上房屋等建筑物、构筑物的基本情况，掌握真实的土地基础数据，形成地籍数据、图件、表册等调查成果，建立城乡一体化地籍管理信息系统，为实施不动产统一登记、城乡建设及土地管理提供准确的数据依据。

2 关键技术及工作方法

以“权属清楚、界址清晰、面积准确”为原则，依据《土地利用现状分类》《地籍调查规程》《土地登记办法》《广东省城乡一体化地籍数据库标准》等相关规定、标准，充分利用现有调查成果和登记成果，以及GIS技术、数字测量技术、倾斜摄影测量和数据库等技术，采用内业清理整合、外业调查、地籍房屋测量、复核审查、内业建库相结合的方法，完成地籍调查、房屋调查、宗地编码、数据库建设和数据统计汇总等工作。

2.1 采用的关键技术

本项目外业采用大疆经纬M300 RTK四旋翼无人机(图1)并搭载SHARE 102s五镜头倾斜航摄仪(有效像素1.2亿，APS-C画幅，像元尺寸 3.9 um，正射焦距 25 mm，倾斜镜头 35 mm)，倾斜摄影照片地面分辨率优于 1.5 cm。内业采用ContextCapture Center Master软件，生成高精度、高清晰度实景三维模型，利用采集软件DP-Modeler采集房屋边长数据并制作DLG成果。如图2所示，本施测技术手段先进，作业方法规范，采用国内外知名的空三加密、三维建模、数据采集等软件，保障了内业数据处理的正确性和可靠性，极大提高了作业效率。三维模型平面精度、高程精度经检验，达到设计与项目要求，精度满足项目需求。

图1 四旋翼无人机

图2 模型生产流程图

本项目数据入库采用我公司自主研发的地籍调查入库软件。该软件以CAD为平台，主要功能有宗地属性录入、房屋属性录入；批量生成宗地图、宗地草图等各类图件；批量导出地籍调查表、房屋调查表等各类表册；一键导出地籍调查成果数据库等功能。如图3、图4所示。

图3 批量导出地籍信息

图4 批量匹配宗地信息

2.2 工作方法

本项目借鉴以往地籍调查中的工作方法，结合中山市的实际情况，严格按照国家、省、市地籍调查的有关标准和要求，以宗地为地籍调查的基本单元，对标段范围内包括农村宅基地、农村集体建设用地、国有建设用地等在内的土地进行地籍调查，兼顾地上建筑物、构筑物的权属调查和地籍测量工作，确保与城镇地籍调查相衔接，做到不重不漏。同时在地籍调查中严格遵循充分使用已有成果的原则、实事求是的原则、统一作业的原则及分期分批提交成果的原则，保证高质量完成中山市的地籍调查工作。本项目的总体技术路线如图5所示。

图5 项目总体技术路线

3 地籍调查中遇到的问题及解决措施

在地籍调查过程中为切实保护合法权益，严格按“权利法定、实事求是、合理误差、村民自治”的原则进行宗地划分，并妥善处理“道路权属、重证”等典型问题。

3.1 宗地划分的原则

(1)权利法定原则。经依法登记的土地权利受法律保护，任何单位和个人不得侵犯。即已发证的土地应当按照发证范围确定宗地，不因地物地貌的变化而变化，也不因相关单位、村委、个人的意愿发生变化，村委有不同意见的，可在调查记事中说明，如图6所示。

图6 宗地范围法定原则

(2)村民自治原则。未核发土地证(或超出发证范围)的空地、临时性建筑(简易房、活动板房、围墙)，按村指界工作小组意见确定宗地范围。如图7所示：

图7 村民自治原则

(3)事实认定原则：未核发土地证(或超出发证范围)的永久性建筑，按实际用地范围将未核发土地证(或超出发证范围)划分为一个宗地，不因单位、村委、个人的意愿而隐瞒不报。如图8所示：

图8 事实认定原则

(4)合理误差原则：属集体土地的，由于实际使用范围和发证范围套合时部分界址点点位存在轻微差异，依照前面所述原则划分宗地时，会产生细小图斑。此时，允许对发证范围进行适当纠正，以减少碎小图斑。国有用地应严格按照发证界线进行指界。对集体土地发证范围进行纠正时，界址点点位移动不能超过 15 cm，移动时应尽可能包含永久性建筑。如图9所示：

图9 宗地范围允许误差原则

3.2 遇到的问题及解决措施

(1)道路权属的确认

对于有权属来源的土地，按权属来源材料确认权属并划分宗地；而对于无权属来源的土地，按照实际范围划为一个宗地，暂不确定权属。

(2)楼盘小区、集资房等情况宗地划分

未发小证的，按大证划分宗地；未发大证的，按小证划分宗地。既发大证又发小证的，以发小证的分摊土地为单位划分宗地，从大证中扣除，剩余部分作为一个宗地。

(3)已发证宗地和未发证宗地指界的确定

已发证宗地和未发证宗地都应当按照相关规定完成四邻双方指界；对于未完成四邻双方指界的，应采用公示方式。

(4)重证问题

重证是指同一地块有两本产证，但出证的时间不一样。针对该问题需要查询档案，属上下手关系的，以最终档案为准。不属于上下手关系的，经双方权利人协商同意，以实际指界为准，并在调查表的调查记事中说明。双方权利人有争议的，按争议地处理。

(5)土地实际使用人与发证权利人不一致问题

针对土地实际使用人与发证权利人不一致的(因权利人已故、私下转让、出租、被他人侵占等)情况，调查表填写应以发证的数据资料为准，相关情况可在调查记事中说明。权利人已故的，调查表中权利人后增加“(已故)”，相关指界签字工作由所有法定继承人共同签字或委托其中一人指界签字。

(6)界址点的相关问题

已发土地证且土地证上以落水位为界址点的，按土地证确定宗地界线。未发土地证或土地证不包含落水位的按以下方式处理：

①不与其他人的宗地发生冲突、不影响公共区域使用的，经村委会同意，可以将落水位以内的土地纳入实际使用范围，但不作为发证范围。

②与其他人的宗地发生冲突或影响公共区域使用的，属公共用地的落水位不纳入使用范围。

4 结 语

中山市地籍调查以“权属合法、界址清楚、面积准确”为基本原则，完成测区内的宅基地、集体建设用地、国有建设用地的权属调查、地籍测量以及地上房屋及其附属设施的调查工作，全面查清了各类用地的数量、规模，分布、位置、权属等情况。建立了以宗地为基本单元，集图件、表册、数据、权属来源扫描件于一体的健全地籍档案，建立了标准统一、格式规范、数据一致的城乡一体化市级地籍调查数据库及地籍管理系统。实现了办证系统和图形系统一体化管理，真正实现了“以图管地”，提升权籍信息的社会化应用水平，服务中山市经济社会建设。