提高房地产项目盈利能力的对策及建议

张传波 浙江浙农实业投资有限公司

无论何种企业，若想实现长远发展，需要将重点放在利润获得上，投资者也会将利润作为基础制定相应投资决策。实际上，可以将利润看作某段时期企业获得的经营成果，而房地产项目利润则表示的是项目成立至结束得到的经营成果[1]。企业盈利能力属于核心内容，是企业经营业绩的综合体现。新时期环境下，房地产企业只有不断提升自身盈利水平，获得更高的盈利能力，才能拥有更强的竞争实力，满足市场发展需求。因此，对于房地产企业而言，需要重点探究影响项目盈利的因素，不断提升自身盈利能力水平。

一、相关概述

（一）盈利能力的内涵

所谓盈利能力，具体表示的是一个企业具备的获得利润的能力，代表固定时间内企业获利水平及经营业绩情况[2]。在具体指标方面，主要包括六项，一是总资产报酬率；二是营业利润率；三是资本收益率；四是净资产收益率；五是盈余现金保障倍数；六是成本费用利润率。通常情况下，企业会应用市盈率、每股收益以及每股股利等指标进行获利能力评估。其中，企业总资产具备的获利能力，就是总资产报酬率，体现的是企业投入产出情况，指标越高，代表产出越好，企业资产经营水平越高。净资产收益率代表的是权益资本净收益能力，指数越大，投资效益越高；在销售利润率不变的情况下，可通过有效改善企业运营管理水平来提升企业的盈利能力。盈余现金保障倍数还有一种表示，即利润现金保障倍数，其数值会受到企业经营现金流量的影响，也与净利润密切相关，通过这一指标，能够了解企业现金收益保障能力，掌握盈余质量。成本费用利润率表示的是每一成本可以获得的利润；指数越大，说明利润越高，企业经济效益则越好。

（二）盈利能力的分析方法

分析盈利能力时，存在较多评价指标，不仅包含项目投资回收期、净现值，还包括内部收益率以及总投资收益率等，进行分析时应结合项目要求、特点以及评价目的等内容进行评价指标选择[3]。以上各指标的计算方式为：

净现值：计算净现值时，主要是通过折现率ic，进行项目期的净现金流量计算，获得净现值的和，公式为：

其中，FNPV为净现值；（CI-CO）t表示的是第t期净现金流量；ic表示的是折现率。若获得的净现值大于零，表示项目方案可行。

项目资本金净利润率：

其中，ROE表示的是项目资本金净利润率；NP表示的是项目平均年净利润；EC表示的是项目资本金。

投资回收期：

其中，Pt表示的是投资回收期；T代表的是累计净现金流量第一次为非负值的年数。投资回收速度会受到投资回收期的影响，当回收期越短时，回收速度则会越快，表示具备更强的抗风险能力。

财务内部收益率：

其中，FIRR表示的是财务内部收益率；CI表示的是现金流入量；CO表示的是现金流出量；n表示的是项目计算期。若财务内部收益率高于或等于企业要求的最低收益率，则该项目方案可接受。

总投资收益率：

其中，ROI表示的是总投资收益率；EBIT表示的是项目平均年息税前利润；TI表示的是项目总投资。

二、我国房地产行业盈利能力现状及影响因素

（一）现状

净资产收益率，即ROE，其能够体现出股东权益收益水平，从而衡量企业自有资本的运用效率；这一综合性指标，既能对企业自有资本进行评价，又能了解企业累计获取利润水平。企业的净资产收益率越高，说明盈利能力也就越强。

据统计，我国TOP50上市房企2021年平均ROE降至7.89%，相比前一年（16.9%）下滑9个百分点，50强上市房企各项利润率指标均已降至历史低水平；可见，当前分析如何提高房产项目盈利能力具有十分重要的意义。

（二）房地产项目开发过程中影响盈利能力的主要因素分析

根据杜邦分析法，净资产收益率=利润率×总资产周转率×权益乘数。利润总额除以销售收入得到的数值，即为销售利润率，体现的是企业获利能力；资产周转率表示的是企业运营能力，主要由销售收入除以总资产获得；总资产与净资产的比，即为权益乘数，体现企业财务杠杆利用率。在具体房产项目分析上，较多因素均与房地产开发项目获利能力相关，包括销售收入、开发成本、融资利息等；销售周期以及开发周期与运营能力密切相关；财务杠杆决定着权益乘数。总资产周转率、利润率以及权益乘数同净资产收益率是正相关的关联关系，所以，如果想使盈利能力得到有效提升，房地产开发企业应该从增加销售收入、降低成本费用及税金，增强销售能力、加快开发周期，在风险可控的前提下从适当增加融资、提高财务杠杆等方面着手。以上盈利能力影响因素属于一个整体，相互关联、互相制约；如果只是通过减少销售费用与成本、提升售价的方式提升获利能力，很有可能会延长项目开发以及销售周期，从而对企业运营能力产生影响；若只是通过增加销售费用、提升建造成本的方式缩短开发与销售周期，从而提升运营能力，会使项目利润有所降低，对企业盈利水平产生不良影响。如果只是利用负债率提升获得更大的权益乘数，会加大项目风险，使得财务费用明显增加，进而降低项目获利能力。综上，房地产企业应结合政策环境、项目地址、销售形势、管理模式以及自身开发能力等因素，做好项目定位，对盈利能力各个影响因素进行统筹处理和平衡，从而有效提升项目盈利能力。

三、提高房地产项目盈利能力的对策及建议

房地产公司应重点做好以下工作，不断提升自身盈利能力。

（一）建立风险评估机制

房地产企业若想获得更高的盈利能力，需要重视风险评估，并制定出有效的风险防范机制，使企业人员树立良好的风险意识。行业形势逐渐趋冷的形势下，使得房地产企业面临更大的市场竞争压力，也需要做好员工风险意识管理工作，使员工拥有较强的风险评估与应变能力[4]。现阶段我国土地价格不断提升，房地产企业需要承担的税负也逐渐加重，这种情况下，在一定程度上降低了整个行业的利润率。房地产企业为适应市场发展环境，应结合自身实际情况对发展战略进行调整，通过盈利能力重新估算，转化盈利模式，将企业的潜能以及资源优势充分发挥出来，进一步提升企业管理人员的办事效率以及管理能力，促进企业稳定发展。同时，房地产企业还应进行深入的调查研究，对客户需求进行全面了解，提出针对性的方案，获得更高的核心竞争力以及盈利能力。

（二）建立股东沟通机制

对于房地产企业而言，存在较广的业务范围，较多房地产企业开发的项目均具备较高的水平及质量，获得了社会各界的认可[5]。不过，房地产企业应不断强化自身危机意识，构建股东沟通机制，与股东进行深度沟通，对于重大事项以及即将面临的风险，均需要与企业股东进行沟通交流。通过股东与管理人员的高效沟通，可有效强化房地产企业危机意识，对各种风险问题防范，针对各项工作以及重大事项制定出有效的应对方案，避免企业项目盈利能力受到影响。

（三）健全股权激励制度，完善绩效考评体系

房地产企业发展中如果在股权结构上存在一定的不足，则会阻碍企业健康发展，要善于发挥股权激励的作用。房地产企业股权结构上，如果管理人员只占有很小一部分份额，甚至还有一些人员处于零持股状态，这种股权分配形式的应用，将无法激发人员工作积极性。在实际工作中，很容易发生信息不对称情况，增大企业风险，为有效避免以上问题的出现，房地产企业应构建完善的股权激励制度，为房地产企业高级管理人员实施股权激励。并且，企业需要进行绩效考评体系的高效构建，利用绩效考评的方式，了解企业管理人员工作情况，在评价结果中引入奖惩措施，提升管理人员工作积极性的同时，还能有效规范人员行为。使人员与企业利益联系更加紧密，实际工作中，管理人员就会从企业利益出发，不断增强盈利能力，提升企业利润。

（四）加大资金风险管理力度

如果没有获得较高的盈利质量，会使企业发生现金短缺问题，容易转变为财务危机，严重情况下可能会导致企业破产。所以，房地产企业不仅要重视项目盈利能力，还应保证盈利质量。房地产行业同其他行业不同，该行业会涉及较为密集的资金，企业运行的关键就是资金链，资金运作情况，会对盈利模式是否有效产生影响[6]。房地产企业不仅要利用好负债，进行自有资金的适时补充，同时企业经营环节还应将自有资金与负债的比例控制好。重视潜力大的投资项目，向其中投入更多的资金，保证资金充足，将投资风险控制到最低。企业还应对现金流动过程进行实时关注，结合实际情况，形成更加科学的财务管理制度，将企业资金运营能力作为基础，明确各环节资金量警报标准，还应选择针对性的应对措施。例如，可以进行融资渠道拓展，也可实施相应账款的延后支付等。虽然土地储备属于房地产企业较为重要的工作，不过若只将重点放在土地储备规模提升上，无法有效提升企业的市场竞争力，因此，在土地资金占用量方面，房地产企业需要进行严格把控，确保经营活动具备较强的资金创造能力，实现健康稳定发展。并且，房地产企业需要缩短现金回收时间，符合法律要求的情况下，探究及时回收现金的方式，将欠款及时追回。

（五）强化应收账款管理与成本费用管控

第一，强化应收账款管理。房地产企业应结合自身经营实际以及市场情况，科学调整回收策略，如果企业选择紧凑的收账措施，会有效降低应收账款资金占用率，存在的坏账风险也会相对较小，不过应用这种方式会花费较多收账费用[7]。若选择松弛的收账方式，会在一定程度上节约收账费用，不过会占用较多应收账款资金，还会产生相应坏账损失，使企业面临较大的坏账风险。房地产企业需要积极探究新型的收账方法及程序，并形成合理的现金折扣方法，还应以完善的担保制度作为保障。此外，为避免出现坏账问题，房地产企业需要遵循谨慎性原则，强化坏账损失预测，坏账评估过程中应精确、谨慎，构建完善的坏账准备制度，降低坏账损失。第二，强化成本费用管控。房地产企业应针对所有开发环节，构建标准生产线流程，推进标准化以及规模化生产管理。如此不仅使资本周转率以及生产效率得到有效提升，还会有效节约生产运营成本。企业应将产品质量作为前提条件，科学制定标准成本制度。设计与实施开发阶段，需要科学确定收入、成本的目标与预算，同时确保在各阶段得以有效落实，还应及时跟踪预算管理，及时调整存在的偏差；强化运作效率，避免人员冗余情况，不仅要保证人员与岗位合理配置，还应做好人员培训工作，获得更高的工作效率以及运作效率；向各销售区域及项目中，进行销售费用的细化分解，将具体任务落实到各个业务员身上，严格实施跟踪审核，全面把控各项费用，不断提升项目盈利水平。

四、结束语

综上所述，新发展形势下，房地产项目盈利能力会受到较多因素影响，为进一步提升项目盈利能力，房地产企业应科学选择项目，运用好财务杠杆，并且还应建立风险评估机制；建立股东沟通机制；健全股权激励制度，完善绩效考评体系；加大资金风险管理力度；强化应收账款管理与成本费用管控，通过以上方式实现房地产项目净资产收益率最大化，促进房地产企业稳定发展。