浅谈我国高层民宿的问题与对策分析

文/高亚军 陈玖良（长安大学人文学院）

一、高层民宿的概念

民宿理念发轫于欧洲的B&B(Bed and Breakfast)，即提供住宿和早餐的家庭旅馆模式。2019年，我国旅游局发布《旅游民宿基本要求与评价》，其中对民宿活动的界定为：“利用当地民居等相关闲置资源，经营用客房不超过4层、建筑面积不超过800m2，主人参与接待，为游客提供体验当地自然、文化与生产生活方式的小型住宿设施。”这一概念主要是围绕乡村民宿或者旅游景点民宿来界定的，突出了民宿需要利用地缘优势，没有显示出城市民宿中住宅性质的改变。2020年，北京四部门正式印发《关于规范管理短租住房的通知》，其中对民宿活动的定位为：“利用本市国有土地上的规划用途为住宅的居住小区内房屋，按日或者小时收费，提供住宿休息服务的经营场所。”此概念突出了在小区内将住宅用途的房屋改变为经营用房，本文同样采取此观点。现今由于土地资源吃紧，城镇化进程依然如火如荼，导致城市中多以高层住宅为主。为了盘活闲置资产，继而多数房东以自己的闲置高层住宅用以经营民宿。因此，采用高层民宿一词，用以清晰界定此种民宿的对象范围和性质。

二、高层民宿对其他利害业主的影响

高层民宿发展至今方兴未艾，由于制度的缺位、监管的不完善，导致行业藏污纳垢，引起了一系列社会问题。其中，最令人诟病的莫过于扰民、影响其他利害业主的居住权益。通过笔者收集资料与实地走访调查发现，高层民宿对其他利害业主的影响主要有以下几点：

（一）噪音影响邻居的居住安宁

原本为住宅性质的房屋，房东或租客为了维护邻里关系，在室内会尽量克制自己的行为。但是高层民宿将原本用于住宅用途的房屋改为经营用途，这种日租房的租客不是房屋所有权人，从而将房屋当成消费品来使用，难以产生物权上所应承担的义务和法律责任的归属感。同时城市高层民宿一般为90后和00后聚会团建的绝佳之地，如此一来，难免会产生噪音，影响利害关系业主的居住权益和身心健康。

（二）影响房屋质量安全

现在大多数城市的高层民宿基本有两种经营模式，一是C2C模式，房屋所有权人或者房屋承租人将闲置住宅通过互联网在线平台与他人共享；二是C2B2C模式，房屋所有权人或者房屋承租人将闲置房屋出租或者委托中介公司进行经营[1]。这两种模式下，房屋所有人或中介公司可能会按照自己的风格重新对住宅内部进行装潢，从而进行民宿经营。有的房屋甚至出现反复装修，私改电线，随意拆改承重墙等情况，导致住宅楼的整体结构被破坏，使房屋存在很大的安全隐患[2]。

（三）有侵害其他业主的共有所有权之虞

依据《民法典》第二百七十三条的规定，业主对其建筑物的共有部分享有权利且还应承担义务。对共有部分的使用，应当依合理使用的原则使用共有部分。而当楼层中有人将自己的住宅用作民宿经营，则必然导致社区内的人员流动量增大，这时对楼层中的一些共有部分的使用量必然呈上升趋势[3]。例如，人员出入的增多以及多流动的特点，对电梯的过量使用和耗损是自不待言的，严重影响本小区业主的日常出行。再者，由于入住房客素质的参差不齐，更有甚者对走廊以及共有部分乱涂乱画，乱占小区内公共停车位，乱丢垃圾等。这些行为没有遵守合理使用原则，对其他业主的建筑物共有部分的所有权造成了侵害。

三、我国高层民宿业法律规制现状

高层民宿带来的负面问题，说到底也是法律问题。意欲规范化地管理此行业，必须梳理清我国高层民宿法律规制的内在逻辑。关于高层民宿的法律规制，主要涉及的法律法规有《民法典》中的物权编、最高人民法院的司法解释、地方规章等。主要从利害关系业主的表决权、民宿房东所应承担的义务、利害关系业主的救济性权利方面进行了规定。另外还有某些地方政府出台的规范性文件：对经营高层民宿的准入条件、互联网平台和物业管理公司的职责作了进一步的划分。

（1）《民法典》物权编中对于高层民宿房东的权利作出了约束，同时对高层民宿准入条件作出了相关要求，具体规定在第二百七十二条和第二百七十九条。条文第二百七十二条对高层民宿房东对其专有部分使用的约束具体表现在：首先，作为建筑物专有部分的权利人，业主有不得危及建筑物安全的义务。例如对自己使用的管道、线路进行私自改装，改动损坏程度严重或者擅自改变专有部分的用途和使用目的等。其次，作为建筑物专有部分的权利人，业主负担不得损害其他利害关系业主合法权益的义务。例如在房屋内制造噪音或在走廊乱丢垃圾，破坏住宅卫生和安宁[4]。条文第二百七十九条对高层民宿“住改商”的设立条件作出了规定，主要有两个条件：①不得违反法律、法规以及管理规约；②征得利害关系业主的一致同意。上述两个条件是对“住改商”的限制和规范，主要是因为房屋从住宅性质变为经营性质会对利害关系业主的生活秩序和质量产生较大的影响，为了维护好广大业主的合法权益，设立利害关系业主一票否决权是不可或缺的。

（2）最高人民法院颁布的《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件适用法律若干问题的解释》中对高层民宿的准入门槛和其他利害业主的救济权利作出了进一步的解释，主要涉及的法条有第十条、第十一条和第十五条。条文第十条第一款明确了有利害关系业主的救济性权利，即通过民事诉讼程序对其物权的保护。条文第十一条第二款和第十二条对有利害关系业主的范围作出了明确：首先，本栋建筑物内的其他业主当然为利害关系业主，高层民宿业主不能以多数利害关系业主同意其经营性行为进行抗辩；其次，非本栋的其他业主通过举证自己的房屋价值、生活质量受到或者可能受到不利影响的可以认定为有利害关系的业主。条文第十五条主要适用的情形是：高层民宿经营者大多要对房屋重新进行装修改造，其中存在着非法用电以及擅自改变房屋承重结构等违规行为。该条文中对《民法典》第二百八十六条中的“损害他人合法权益的行为”作出了解释，将业主对房屋的专有部分和共有部分的违规改造、装修等行为纳入其中，对其他利害业主的救济权利打上了“补丁”。

（3）随着高层民宿的野蛮发展，各地方政府嗅到了一丝隐患，为了使高层民宿逐步走向法治的轨道下，逐步出台规范性文件进行规范管理。例如北京四部门发布的《关于规范管理短租住房的通知》以及上海发布的《关于规范本市房屋短租管理的若干规定》。文件中臻于明晰互联网平台与物业管理公司的职责划分，使《民法典》中关于“住改商”的若干规定得以落地生根，避免成为“一纸空文”。

首先，文件赋予了互联网平台对于高层民宿经营者的资历核验的职责，其中画龙点睛之笔是将《民法典》中保障相邻权人权益的制度安排——“其他利害关系业主一致同意”落到实处：要求经营者经营必须符合本小区规约，无规约应当取得业主委员会、物业管理委员会书面同意或取得本栋楼内其他业主的书面同意。

其次，文件对于物业管理公司的角色定位契合上位法《物业管理条例》第四十五条，要求物业服务公司在其管理区域对于违法违规的行为进行劝阻、制止，并及时向有关行政管理部门报告。这不仅对物业管理公司提出了更高的注意义务，而且也强调了其自身的枢纽作用。从其功能上来讲，节省了行政资源，提高了处理问题的效率。同时就文件精神来看，要求物业在处理问题时，多以调解、协商的手段进行，这加大了邻里之间的和睦。

四、高层民宿法律法规的完善建议

随着共享经济和“互联网+”深入人心，以及国家“十四五”规划《纲要》明确指出“促进共享经济、平台经济健康发展”，民宿行业也从以往的乡村模式向城镇进军，逐步发展为城市新业态。各大一线城市和强二线城市为了引导民宿行业规范健康持续发展，都出台相关法规，试图将这一新兴行业纳入制度化和法制化的治理框架中。然而，在笔者视角下，美中不足的是出台的文件中没有凸显物业管理公司的角色，而且在制度安排上，经营者、互联网平台与物业管理公司之间缺少有效的衔接与配合。故而，笔者力从搭建一条行之有效的配套制度来提高“三方”在履行职责时的效率，减少各方彼此推诿。

（一）重新签订物业服务合同

首先，明晰物业服务合同的签订机制是必要之前提。实践中，物业服务合同的签订一般分为前期和后期，主要是根据签订主体的不同来划分的。在房地产项目竣工后，由于还要经过装修、入住等一个过渡时期，这时的业主委员会暂未成立。故而，前期的物业服务合同是由房地产开发公司和选定的物业管理公司进行合同的订立。当大部分业主入住后，业主们商议召开业主大会，业主委员会作为代表与选聘的物业管理公司重新进行合同的订立[5]。《民法典》第九百三十九条与第九百四十条也为前期、后期物业服务合同的订立提供了制度上的支持。

其次，当小区内出现业主将房屋用于民宿经营时，这势必会给小区内的环境、卫生和治安带来折损，进而增添了物业管理公司的服务与治理成本。同时，各地出台的规范性文件同样对物业管理公司提出了较高的注意义务。但是将视角转向私法层面时，从《民法典》第九百三十七条第一款和第九百三十八条第一款中可以清晰地看出，物业服务合同是一个双务合同。根据私法自治的原则，既然权利与义务出现不对等的情况，当然可以重新签订合同或者在原有合同中补充相应条款，将物业管理公司额外所应承担的义务写进合同，同时民宿经营者以对价给付，以此来达成双方合意，从而提升物业服务公司管理的积极性。再检讨合同签订的主体，如上文所述，为了小区业主的集体利益，可以召开业主大会商议关于民宿经营者物业服务合同的内容，最终让业主委员会代表其签订合同，同时将合同制成范本，以备本小区后来经营者方便使用。或者说业主委员会代表业主签订合同这一制度安排，本身就是为了方便双方主体达成民事协议。小区出现民宿经营者为个别现象，从效率和合同的相对性来看，经营者也可以自己与物业管理公司重新签订合同。

（二）构建结构性押金制度保障利害关系业主的权益

实践中，部分民宿经营者会在顾客下单后收取一部分押金，此类押金的目的在于保证顾客债务的履行，不得损害经营者的利益，例如：不得损坏屋内的家具等物件、合理使用各种电器等。收取押金的行为，对于顾客文明入住有着良好的作用。

首先，传统的酒店行业，管理人员全天24小时会住在酒店内部，当消费者在屋内进行扰民或者其他违法违规的行为时，管理人员可以及时地进行制止，对于顾客的行为可以起到一个即时的监督效果。而高层民宿这种模式的住宿，消费者和经营者通常不在一个区域，从入住到退房一系列的交流基本都是通过线上完成[6]，对于消费者的入住行为不能进行有效的即时监督。其次，从消费者的心理视角来观察，传统酒店业在办理入住时，会出示身份证原件，并且进行人脸识别，信息直接上传公安系统。同时通过这种线下的交流过程和与管理人员的频繁接触，消费者会形成良好的遵守契约精神的心态。而高层民宿的经营者，通常以线上的方式收集入住人员的身份证信息，况且存在消费者适用虚假身份办理入住，造假入住的成本过低。消费者通过此种流程办理入住，难免在心理上没有任何掣肘，从而在履约过程中有恃无恐，肆意侵害利害关系业主的合法权益。综上两点，高层民宿经营者办理入住的同时收取押金的行为是自不待言的，可以有效减少消费者入住后抑制不良行为的经济成本，对于保障利害关系业主的权益也大有裨益。

诚然，收取押金的行为并非没有弊端。在市场经济的大环境下，大多数消费者始终贯彻“货比三家”的消费理念，而收取押金这一行为可能会成为消费者选择此房源的影响因素。部分消费者在选择房源时认为押金会限缩自己的权利，或者单单更倾向于没有担保的履约方式，这样就会导致收取押金经营者的房源被冷落。如此一来，在资本市场的竞争机制下，大部分经营者会选择放弃收取押金。

为了使高层民宿规范健康持续发展，笔者建议地方政府部门可以将收取押金这一制度统筹安排。上文中提到，消费者所了解的房源信息，基本来自各大互联网平台。地方政府部门可以与互联网平台构建政企协作共同监管的模式，将押金制度统一部署，作为经营者发布房源信息的必备条件之一，这样就从根本上剔除竞争机制，消除大部分经营者的忧虑。并且从北京四部门正式印发《关于规范管理短租住房的通知》来看，为解决高层民宿的痼疾，地方政府部门不仅致力于促进多方合作，而且也对互联网平台提出了更高的要求和职责。因此，地方政府同互联网公司采取押金制度统筹安排、统一规划的举措乃题中之义。

（三）保障利害关系业主合法权益的前提是搭建一个利害关系业主、物业管理公司和经营者的联动机制

首先从物业的角度来检讨，根据上文提到，当小区内出现住宅用于民宿经营时，物业管理公司会对小区内的治安和服务有着更高的注意义务。在民宿入场时，物业应当着重对该住宅邻近的房屋业主或居住者提醒，如果出现严重的扰民现象，及时向物业举报，同时拍摄音频留证，充分保障利害关系业主的知情权和救济权。当后期接到业主举报，物业到现场核实情况，发现确有侵权事实存在的，予以制止，同时与民宿经营者联系，要求其与顾客及时沟通，停止损害。更甚者，根据《物业管理条例》第四十五条物业可以直接报告有关行政管理部门。其次从经营者方面进行检讨，上文已经探讨过采取押金制度的必要性，经营者可以通过这一担保手段充分保障其他利害关系业主的权益。在消费者首次被举报时，经营者可以予以劝阻，要求消费者规范自己的履约行为，及时停止对利害关系业主的侵害。一经劝阻还未整改者，经营者可以采取扣除部分押金以致警示。

此种联动机制，首先是通过“利害关系业主——物业——民宿经营者”的路径，将利害关系业主合法权益受损的事实即时传递，大大提升了利害关系业主救济权的实现。再者，该机制采取物业与经营者的双重规制，利用私法的权利与义务相对等的思路节省了行政资源，不但优化了行政资源的配置，而且可以快速、有效地制止消费者的扰民行为。