你会提前还房贷吗？

吴辉

春节过后，提前还房贷多次上热搜。

自存款、贷款利率双双下调后，甚至有的地方首套房贷款利率降至3.7%，提前还房贷，成了当下越来越多背着房贷的年轻人的选择。

当理财途径较多且利率尚可时，大多数人会觉得手握现金，比提前还贷要好很多。此时要做到的，就是保证这笔现金产生的收益，可以覆盖自己的房贷利率。

奈何存款利率下调，理财爆雷事件频发，保本保息理财少，投资领域不景气，再叠加贷款利率持续下调，让那些高位站岗的购房者急于还房贷。

提前还房贷者增多

“120万元在手里，早还一天，就是少付一天的利息。”

“提前还完，省下了90多万。账户只剩下100多块，月供1块多，留着抵扣个税用。”

以上是网友们内心的真实想法。

继新增贷款利率与存量贷款利率的息差加大，想通过提前还款降低贷款成本的购房者逐渐增多。

据报道，北京、上海、广州、深圳、杭州、武汉等多个地区银行发现，提前还款排长队现象普遍存在，部分银行为了控制提前还贷的人数及规模，对提前还款的金额和次数进行了限制，甚至还有银行关闭了线上预约通道，只能线下协商办理。

“预约提前还贷名额，比抢春运的车票还难。”杭州的刘先生调侃说，“有空就在系统上刷一刷，但始终没有额度，工作人员说可能要等三四个月。”

为何出现提前还贷潮

提前还贷这一话题被炒热要追溯至2022年上半年，在资本市场波动不断、各类理财产品收益出现大面积回撤的背景下，大批购房者选择加入提前还贷大军。

“当年大家是能贷七成绝不贷五成、能贷30年绝不贷20年，本质还是当时房产升值收益大于借贷利率支出。”某银行支行负责人表示，“现在市场环境变了，大家都算得很精，一旦觉得房产升值的收益率跑不赢借贷利率，马上觉得不划算，纷纷提前还贷。”

“现在贷款市场报价利率（LPR）利率低了，购房人都觉得提前还贷很明显可以省下利息，他们认为这是划算的。”

“买房后还不到一年，理财、基金都在亏损，存款利率也一直在降，所以想着提前还一部分贷款。”

北京金诉律师事务所主任王玉臣告诉《理财》杂志记者，之所以会出现提前还贷潮，主要是有以下四点原因：

一是大部分城市的房价普遍下降，房屋的升值空间跑不赢房贷利息。很多城市的房价不仅没有上涨，还在下降，大家对楼市的信心普遍下降。

二是近期新的房贷利率不断下调，而之前的存量房贷利率比较高，比如5.88%甚至6%，两者之间产生的利息差额越来越大。

三是受疫情影響，月供对很多购房人而言是一笔不小的开销，给生活带来不小的压力，因此有部分购房人通过出售其他房产或向父母兄弟姐妹借款等方式一次性把贷款还了省事。

四是有一部分人原本是投资买房，当楼市不景气的时候，需要及时撤场止损，将贷款还了，再把房子卖掉。

提前还贷为何受阻

提前还房贷，主要是背了房贷的老百姓为了省点利息钱，这本是再自然不过的事，但银行却着急了，通过各种方式进行阻碍提前房贷。

比如原先可以线上操作的提前还款通道关闭了。设置“还款额度”，限制和提高提前还款的门槛。提前还款的排队时间基本都在1―3个月左右。

王玉臣表示，银行挣钱的一个主要渠道就是通过对外放贷，赚取贷款利息。而房贷利息又是其中很重要的一类，且属于比较优质的贷款类别。当提前还款集中出现时，银行收回的利息会受到影响，银行收入会有所降低，这是一些银行不愿意看到的。所以有的银行会通过收取违约金或补偿金、预约排队等方式给提前还贷的购房人设置障碍。

提前还房贷注意事项

首先，对于不少购房人而言，提前还房贷确实比较划算。如果资金宽裕，又没有比较好的安全的投资渠道，可以选择提前还房贷。但是提前还房贷要根据自己的具体情况而定，量力而行，不要跟风。

其次，一旦想提前还房贷，务必第一时间看按揭贷款合同有没有“提前还贷”这方面约定。务必详细看按揭贷款合同，对相关条款要充分了解，做到心里有数。

再次，一定要和贷款银行充分沟通，了解清楚，而且一定要核算清楚。如果可以提前还房贷，银行有没有限定条件，具体流程是什么，大概多久可以办理，等等。

最后，如果遇到因为银行原因导致需要等待数月，一定要注意做好相关取证，千万不要打个电话发个信息就完事了。一般来说，如果没有专门的APP，最好通过书面方式提交申请，提交申请时注意让接收人签个回执。如果不签回执，还可以通过中国邮政EMS邮寄的方式，但是务必注意做好取证，比如在邮单上写上邮寄的文件材料名称，而且既要保存好邮单，又要保存好银行的签收记录。

提前还房贷要收违约金吗？

不少网友反映，自己向银行申请提前还房贷，被告知要收违约金。也有网友表示自己已经顺利提前还房贷，没有其他费用。

王玉臣表示，提前还房贷是否收取违约金或补偿金除了看相关法律规定外，还要看双方的协议约定，很多时候是以协议约定为准。如果不符合相关法律规定，又没有相关的协议约定，银行就无权单方要求收取补偿金或违约金。

有一点需要注意，一些银行的按揭贷款合同文本中，往往会约定提前还贷需要支付违约金，这一点对购房人是不利的。这些约定的条款实际上就是格式条款，有些人会认为这些格式条款是霸王条款，是无效的。但在司法实践中，这种条款认定无效的概率极低。

存量房贷可以转经营贷吗？

随着提前还房贷热的持续，一些不法人员又盯上了这块“肥肉”，诱导借款人用利率低的经营贷来置换利率高的房贷，号称可以大大降低利息成本，甚至在一些地方还形成了利益链。

然而，这种做法是违法违规的。

王玉臣分析，首先，银行贷款是有明确的用途设定的，必须按照用途去使用，不能挪作他用。经营贷是以中小企业主或个体工商户为服务对象的融资产品，借款人可以通过房产抵押等担保方式获得银行贷款，贷款资金用于其企业或个体户的经营需要。该贷款是不允许流入楼市的。

其次，这种行为对于购房人而言有不小的风险，一旦被查出将面临停贷，或提前全额偿还贷款的风险，征信也会受到严重影响。与此同时，一旦停贷，若无法及时偿还银行贷款，将面临被抵押的房产被拍卖的风险。而且在转经营贷的时候，不少人会在中介的指引下采用过桥贷款，此时会产生新的成本。且过桥贷款的利率往往是高于银行贷款利率的，一旦后续资金出了问题，不能及时偿还，无疑会适得其反。

最后，对于一些操作经营贷置换房贷的中介或银行机构，一旦被查出，也会面临被处罚的风险，严重者还可能涉及刑事犯罪问题。