房地产企业所得税税务筹划的财务运用策略分析

李观海

（中铁诺德［杭州］投资有限公司，杭州 311400）

引 言

房地产企业是我国经济发展的重要推动部分，但是在房地产企业发展过程中，企业内部难免出现财务问题。因此，要想房地产企业良好发展，就要对财务进行管理。所得税税务筹划是房地产企业财务管理的重要手段，房地产企业应加强对它的重视程度。对所得税进行具体的税务筹划，能够帮助房地产企业收获高效益，使房地产企业能够长久、稳定发展。

一、房地产企业所得税税务筹划的目标

房地产企业在进行所得税税务筹划时，要秉持着低成本和高利润的目标。首先是低成本。低成本的含义是在房地产企业应该缴纳的税额基础上降低纳税成本，如增值税、城市维护建设税、教育附加费等，降低纳税成本会使得房地产企业的税后收益增加。目前，房地产企业所要缴纳的税收成本主要包括在履行义务时需要承担的人力、物力、财力等。纳税成本这个词没有一个固定的衡量标准，它会随着国家税负和税收政策进行一定的变化。也正是因为如此，房地产企业要有一个明确、良好的纳税成本意识，并围绕着这个成本意识去进行相应的房地产开发销售工作，达到降低税务成本的目的。节省税务成本的方法还有一种，就是把当前国家税法中有关房地产企业的优化政策融入企业的日常筹资和经营上面。

其次是高利润。高利润就是在进行所得税税务筹划时，要保障房地产企业的利润最大化。房地产企业的所得税是由房地产开发的应纳税额乘以适用税率得出。所得税税务筹划是房地产企业财务管理的重要手段，同企业中的财务运转有着十分密切的联系。试想一下，房地产企业用最低的税负实现了最大的税后利润，这就是最完美的税务筹划。但如果税负过低，并且相应的房地产企业所得的利润也低，那税务筹划就失去了存在的意义。由此可见，房地产企业在进行所得税税务筹划时要以企业的利润目标进行工作的开展，平衡税务和财务，充分做到二者之间结合发展。

二、房地产企业所得税税务筹划的意义

（一）增强内部管理

房地产企业实行良好的所得税税务筹划，能够增强企业的内部管理。在实际的所得税税务筹划工作中，房地产企业财务部门的工作人员要对企业各方面进行分析，比如房地产企业所得税的特点及金额，当前企业发展的战略目标，如打造房地产企业中的500 强，以及企业实际的经营状况等，并通过分析结果来制定相应的所得税税务筹划目标。如果财务人员没有进行良好的分析，那么会导致最终呈现的所得税税务筹划目标不适合企业的日常运转。

（二）促进经济效益

房地产企业的所得税是在房地产企业的经营运转中所获利润必须缴纳的金额，是按照房地产企业的工程投资、广告投资和销售利润总额来计算的，这种税的税额较高，因此房地产企业所得税的高低直接影响企业的净利润。净利润才是房地产企业最终获得的实际利润，它的指标影响着企业的效益和发展。基于这种情况，就要求房地产企业根据国家相关的税务政策，科学合理地进行所得税税务筹划，将工程中可以扣除的部分予以扣除，利用多种销售手段将企业的所得税尽量降低，以保证企业经济利润的最大化，帮助房地产企业增加财务效益。

（三）影响财务决策

房地产企业的财务决策在筹资、投资和企业经营上都起到了一定作用，影响着企业的发展方向和企业的经济效益。房地产企业涉猎较多不同种类的经营项目，致使房地产企业的财务人员不能精通各项税务，但是房地产企业的税务与财务是息息相关、不可分离的。税务筹划能够为财务部门提供相应税收的参考依据，使财务决策更加合理，并且税务筹划还能够为财务决策起到一定的保障作用，提高了财务决策的可行性。

（四）提高企业声誉

在当前我国房地产行业竞争激烈的现状下，一个企业良好的声誉形象能够帮助其在业内立足，获得更大的竞争优势。房地产企业良好的外在形象能够帮助企业吸引新的顾客，维稳老的顾客。企业的声誉是要经过日积月累形成的，良好的税务筹划就是提升企业声誉的重要举措。房地产企业运用所得税税务筹划，做到不偷税、漏税，及时缴纳税费，以自身经济带动国家经济，为国家的经济发展发光发热，赢得人民口碑，促进房地产企业房产销售额的增加，推动企业的长远发展。

三、房地产企业所得税税务筹划的财务运用策略

（一）经济活动中的税务筹划

房地产企业的筹资税务筹划主要可以从两个方面来进行说明：一方面是负债筹资税务筹划；另一方面是权益筹资税务筹划。房地产企业在运行过程中需要大量的资金支持，但正如上文所说，房地产企业在工程初期是缺乏足够的资金来维持企业工程运转的，因此要通过筹资的方式。筹资的主要来源是债务筹资，即向贷款公司、商业银行等进行借贷式的资金筹集，在通常情况下，房地产企业的筹资来源都是银行信贷，以正在开发的楼盘作为抵押，它能最短时间解决房地产企业前期工程建设的资金压力，而基于我国的税法，房地产企业向贷款机构借贷的利息数额不高于金融机构时，可以在税前进行扣除。在进行这种筹资方式时，房地产企业应加强对贷款资金的税务筹划，减少上缴的债务利息，以达到降低企业所得税的目的。

与负债筹资税务筹划不同的是，权益筹资税务筹划更为稳定，房地产企业能够长久的将这份权益攥在手中，并且不需要支付太多的利息，筹资的风险也相对较低。这种筹资方式主要依靠的是吸引投资，在自身房地产项目具有一定地段优势的前提下，鼓励大量的投资者使用股票等来投资房地产行业，之后在保证企业的高收益下进行资金的积累，这些方式能够有效将企业的支付利息降低，从而使企业的所得税降低，缴税数额自然也会降低。

房地产企业在进行筹资活动时，还要注意工期，在建工初期确定合同文件，掌握规定的楼盘完工条件和完工日期，在工期上进行相应的延迟也是一种合法延迟缴纳税款的方式。在缴税前，遵循我国的税收法律，可以将一些项目消费进行扣除，如建筑工人的医疗保险和房地产企业员工的养老保险等，这些是不用划分到税收里的，这样不仅能降低企业的所得税，使房地产企业对员工的责任心提高，同时也保障了房地产企业员工的福利效益。

（二）企业日常经营运转的税务筹划

在房地产企业日常经营运转中，对所得税的税务筹划主要来自两个方面：一是工程阶段的所得税税务筹划；二是销售阶段的所得税税务筹划。

1.工程阶段的所得税税务筹划

房地产企业在工程阶段的所得税税务筹划主要是基于工程项目的运营成本。房地产工程项目的开发时间通常较长，工程前期要报批建筑材料费用及对土地的占用，后期主要就是工程的成本费用。在房地产企业的工程前期，要针对地段的开发进行一定税费的缴纳，这些税费主要包含契税、耕地占用税和印花税，在这三种税负中，契税和印花税是依据土地的转让款项来进行缴纳的，是基本无法对其进行税务筹划的，所以重点就放在了耕地占用税上。耕地占用税指房地产工程开发占用耕地所要缴纳的税款，其通常情况下是定额缴纳，缴纳标准是房地产企业在楼盘开发过程中对耕地占用的面积及占用的耕地地段的经济发展程度。

对于耕地占用税的税务筹划，要先依照当前国家关于耕地占用的相关法律进行申请，再通过分析计算进行耕地占用税的缴纳。此时要注意，房地产企业在使用工程投资款项时要明确当前的政策措施，确认这笔投资款项的出资方是房地产企业自身还是地方的国土规划部门，如果承担方是国土规划部门，那么就需要签署相应的手续，之后再进行税费的缴纳，如果出资方是房地产企业自身，那就在统一需要缴纳的税费里进行扣除。基于我国耕地占用税缴纳的特点，其会因地方规定的税率标准不同和耕地土体的差异而有所不同，因此在进行耕地占用及耕地税缴纳之前，房地产企业要派遣专业人员进行实地考察，并参与整个投资过程。在这个过程中，要与自然资源部达成共识，确认这片土地已从耕地变为了城市建筑用地，并进行规定的审批手续，房地产企业也要在对耕地周边环境进行及时了解后，确认需要缴纳的税费项目。

在土地确定以后就进入了施工阶段，在这个阶段，房地产企业所承担的税负相对较少，主要是印花税和代扣代缴的个人所得税，但这个阶段的税费缴纳会直接影响到后续的土地增值税和房地产企业所得税的缴纳。施工阶段的成本主要来自工程款、安装费、公共设施费等。这个时候的投入成本直接对最终的企业利润有直接影响。

施工阶段的税务筹划要注意税负的合理分配，对于各项施工材料的购买可以通过发票单据进行证明从而扣除，保障在施工过程中能将一部分的利息划归到成本之中。对于精装修的房屋，要将毛坯房利润和装修利润分别进行计算，如果发现装修部分的毛利率过高可以实施外包手段。在楼盘取暖和各项信号网络设施上，应当明确这样的代收代缴会对整体房地产开发工程带来的税费影响，如果对工程的整体成本造成了影响，可将代收代缴工作交由物业部门。如果在预售过程中已经获得了商品房的认证许可，那么后续不能使用土地证作为贷款依据，但这种措施增加了房地产企业的税务筹划难度，因此要针对这种状况进行一定的调整，利用时间差完成还贷工作。

2.销售阶段的所得税税务筹划

在进行销售阶段的所得税税务筹划时，首先可以成立一个房地产销售公司，在房地产企业内部将销售部门独立出来，成立另一个房地产挂名子公司，在进行房屋销售时先将房屋以一个偏低一点的价格卖给子公司，再由子公司按照市场价卖出，运用中间的差价为房地产企业的房屋销售减少所得税的税额，扩大房地产企业的利润。其次，可以成立一个合资公司，两个房地产公司达成合作协议，根据国家税务总局的相关法规政策，房地产企业可以按照合同约定分设两个或两个以上共同投资主体的公司，对于新增设的企业公司，不征收契税，这样就达到房地产企业降低所得税税收的税务筹划目的。最后，还可以运用合理的租赁方式，由房地产企业将开发房产租赁给另外一个公司，到租期时再将房产卖给另一个公司，这样也能有效进行节税。

（三）房地产企业税后的税务筹划

房地产企业将各项税费缴纳完毕后，对于剩下的利润要进行合理的税务筹划。在房地产企业的利润分配中，对于利润的分配选择、利润的税后处理和利益的亏损时间都与最终房地产企业的所得税纳税之间有一定的联系。首先，在利润的分配选择上，房地产企业可以按照国家税法中的规定，将一些符合条件的项目款项从整体利润中扣除。对剩下的利润进行所得税税务缴纳核算时，税务筹划可以采用兼并的方式，利用盈利来补充亏损，进行资产的计价和摊销，将能够刨除的利润多多扣除。如今的利润分配方法通常是运用网上交易和现金支付，网上交易不需要现金，因此对企业的现金影响比较小，而后者则需要使用大量的现金，这样的支付方式无形中对房地产企业造成了一定的负担，由于房地产企业经营运转时对资金的使用量较大，因此可供支配的现金并不多，并且现金支付甚至可能对企业的贷款偿还能力造成一定的影响，风险相交于网上交易要高很多。

其次，基于房地产业的特殊性，其工程建造需要较长时间，基本楼盘从开工到出售要1～2 年的时间，这就导致很多的项目费用无法在项目运行过程中进行同步支付，预提费用相应出现。针对这种现象，企业可以将这笔预提费用作为预成本进行税务筹划，合理的预成本税务筹划能够帮助房地产企业减少当期应该缴纳的所得税税额，不过运用这种税务筹划方式，要保证最终能及时清缴所得税，如果超时，税务机关就会对房地产企业进行清查，甚至查封开设的楼盘，会对企业发展造成十分不利的影响。

最后，要对土地增值税进行合理的预测税务筹划。房地产企业所进行的工程开发项目是不尽相同的，根据各种类型的工程，房地产企业的财务部门对成本进行分摊式的税务筹划，这样的方式能够让土地增值税的扣除项目增加，比如人防车位这类工程作为公共配套设施的成本分摊，地下车库和地上公共设施成本的分摊，以及为了土地获取而进行的一系列市政工程的分摊，通过这类分摊来影响房地产项目的增值率，降低房地产企业的所得税。

结 语

综上所述，所得税税务筹划是房地产企业获取利润的重要手段。在房地产企业经营运转过程中，要想获得高收益，就必须合理运用税务筹划手段。在进行所得税税务筹划时，要注意遵守国家的税收法律，科学运用各种税负规避措施。另外，房地产企业也要用发展的眼光看问题，把握市场的运行规律，顺应时代和政策的变化，更有效地达到减轻税负的目的，实现盈利的最大化。