我国房地产经济的可持续发展策略探讨

彭莉

摘要：在现代社会中，房地产行业是促进经济发展的导向性行业，能够为相关产业经济的发展提供动能，并带来更多的需求，房地产经济能够保证可持续性发展是实现我国社会经济长期稳定发展的重要基础。文章将对房地产经济特点进行研究，分析可持续性发展对于房地产行业以及社会经济建设的作用，探讨对房地产经济发展的可持续性会产生影响的主要因素。同时，文章将在此基础上提出促进我国房地产经济向持续性方向发展的有效策略，为我国房地产行业的发展提出意见和意见。

关键词：房地产经济；可持续发展；影响因素；发展策略

随着我国国民经济快速发展以及市场化改革进程的推进，房地产行业逐步成为社会经济发展中的重要推动力，房地产经济直接关系到我国国民经济增长水平和发展的可持续性，因此必须高度重视房地产经济的发展问题。虽然目前我国房地产经济已经形成了较大的规模，且创造了巨大的经济价值，但是由于房地产经济的发展依赖于对各类资源的严重消耗，而且相关的金融机制和监督管理制度等尚不健全，在房地产项目的开发中缺乏科学的规划，这些因素都在不同程度上影响了房地产经济发展的可持续性。特别是在供给侧结构性改革背景下，房地产经济要实现可持续性发展目标必须积极面对现有的供给结构不合理等一系列的问题。房地产行业应加强对现阶段房地产经济发展过程中存在的各种问题的分析，科学判断房地产经济的发展趋势，并在此基础上采取科学高效的发展策略，从而为房地产经济的长期稳定发展创造有利条件。

一、房地产经济概述

（一）概述房地产经济基本含义及特点

房地产经济也就是在房地产项目的开发建设以及销售等环节中所产生的经济关系的总称，在房地产经济中包括了房地产生产力及各种经济关系。

1. 地域性特点突出

与其他市场经济形式相比，由于房地产经济的核心标的物房地产属于不动产，在建设完成后无法移动其位置，因此房地产经济也呈现出了明显的地域性特征。这也使得房地产经济的可持续发展必须具化到一个特定地域中，其具体的发展策略要因地制宜，而不能简单通过一个策略在不同地域的复制来实现。

2. 资源消耗型特点突出

房地产经济不仅需要能源、土地、资金等各种物质资源，而且还需要消耗空间资源，房地产的建设既能够分割原有的城市环境空间，同时还会通过建筑物来产生新的内外空间。因此房地产经济要实现可持续性发展，既要能够获得充足的土地资源，并有效利用其他物质资源，而且也要充分考虑空间资源的合理利用问题，这样才能使房地产开发更好地与人类社会协调发展。此外，房地产经济的发展需要稳定、可靠的资金来源，这就需要有健全完善的金融体系为支撑，这些都是在房地产经济发展中需要重点考虑的因素。

（二）概述房地产行业中可持续性发展

房地产经济的可持续发展是指发展要在满足当代人需求的基础上不影响后代人的合理需求，确保与房地产经济密切相关的空间、土地以及建材等各类资源均能够被可持续开发利用。同时，可持续性的房地产经济发展还要与人类社会以及生态环境的发展相协调。因此可持续的房地产经济发展必须能够兼顾长期以及短期收益，并合理平衡经济效益与社会效益以及生态效益之间的关系。可持续性发展不仅对于房地产经济具有十分重要的意义，而且也是持续为我国的社会经济建设提供发展动力的关键性要素。

（三）我国房地产行业中可持续性发展的主要影响因素分析

目前，我国的房地经济在发展过程中会受到宏观政策调控因素、房地产价格因素、差异性因素、环保因素等多种因素的影响，不利于房地产经济可持续性发展目标的实现。其具体表现为现有金融体系难以为房地产经济发展提供有效服务、现有房地产开发中未能充分考虑环保要素、现有房地产经济发展模式严重浪费资源、缺乏科学的房地产价格形成机制、对房地产经济发展质量缺乏有效的监督管理以及房地产供给结构不合理等问题。随着我国房地产市场的逐步成熟完善，未来房地产价格将逐步回归理性区间。同时，在“房住不炒”这一市场宏观调控目标的指导下，房地产经济发展中的泡沫将逐步被消除，房地产开发也将从投资性、投机性逐步向改善人民群众生活居住条件、提供更多的保障性住房等方向发展，前一阶段房地产经济过热的现象已经逐步得到解决。在此背景下，房地产经济要实现可持续性发展目标就必须采取科学的发展策略。

二、促进我国房地产经济实现可持续性发展目标的有效对策分析

（一）充分体现房地产经济发展的中国特色

在发展房地产经济的过程中，要实现可持续性发展目标，必须使房地产经济的发展与我国国情相適应，充分体现出房地产经济的中国特色。特别是在借鉴其他国家房地产经济的发展经验时，要对其进行深入地分析研究，既要借鉴发达国家在房地产经济发展中的成功经验，也要注意其存在的问题以及与我国实际情况不一致的地方，避免盲目照搬西方经验，导致在房地产经济发展策略制定以及房地产项目开发战略等方面出现导向性错误，影响房地产经济发展的可持续性。同时，房地产经济要实现可持续性发展目标还要充分了解我国整体宏观经济的发展趋势、政策导向以及各地区的地方性经济发展规划，确保房地产经济发展能够与之保持一致，这样才能为房地产经济的可持续性发展创造良好的前提条件。

（二）宏观调控房地产经济的有效策略分析

房地产经济事关我国宏观经济发展，因此要实现可持续性发展，必须从国家和政府层面加强宏观管理以及调控。首先，应在国家层面进一步对房地产调控的相关法律法规加以完善，以形成一个科学的房地产调控法律架构，从而为房地产经济的可持续性发展提供可靠的法律基础。我国虽然已经出台了房地产调控方面的各种宏观政策、法律规范，也采取了大量的调控手段和措施，但是这些政策发挥的法律效力不足以支持房地产经济的未来发展。其立法模式多局限于行政部门的通知或者文件，明显缺乏具有更好法律效力的法规，因此对房地产的调控效果存在较大的局限性。因此，国家以及各地方政府应加强对房地产经济的研究，准确把握房地产经济特点以及房地产发展的实际需要，对房地产经济的变化趋势做出科学的预判分析，并要在此基础上制定统一、明确、完善的法律法规，为房地产经济的发展提供制度依据，确保我国房地产经济的发展健康有序，从而奠定良好的可持续性发展基础。

其次，国家以及各地方政府部门应积极转变职能角色，重新定义房地产市场经济发展中政府部门权责范围以及所需承担的服务、管理功能，以便更好地维护房地产经济发展秩序，为房地产行业的有序发展提供政策指导以及各项服务功能，并有效保障房地产市场中各参与主体的合法权益，及时解决房地产经济发展中出现的各种问题。因此各级政府部门应对行政管理理念进行更新，推动“放管服”改革的深入，更加高效地履行其服务职能，为房地产经济的可持续性发展保驾护航，且应确保房地产经济的发展方向与国家以及地方经济发展规划相一致，从而实现可持续性的房地产经济发展目标。

最后，對房地产经济的宏观调控的贯彻落实需要有效的责任机制来保障和约束。但是近年来虽然中央政府出台了一系列的房地产调控政策以及相关的改革措施，但是政策效果却仍未达到预期目标，这与约束机制以及责任机制的缺乏不无关系。因此，国家以及各级地方政府部门应根据经济发展规律以及房地产经济特点积极建立健全责任机制和约束机制，制定科学的约束问责措施，以增加违法违规成本，从而规范房地产经济活动行为，使其能够在健康有序的路径上实现可持续性发展目的。

（三）对现有土地政策进行改进创新

房地产经济的发展与土地政策密切相关，而我国现有的土地出让方式以及土地所有权制度等不仅不利于房地产经济可持续发展，而且是造成房价过高以及房地产开发中无序使用土地资源的重要因素。因此，国家以及各级地方政府应积极调整土地政策，改进土地出让方式。在土地交易中应将所有权与使用权相分离，以确保房地产产权清晰明确。同时，政府部门还应加强对土地出让过程的监督管理，积极采用公开招投标等方式，确保土地交易公开、公正、公平，反之在土地交易中出现违法违规现象，从而保障房地产市场发展平稳有序，为房地产经济的可持续性发展目标的实现奠定良好的基础。

（四）根据房地产市场发展需求对金融体系加以完善

金融体系的完善是保证房地产经济实现可持续性发展的重要前提，因此应根据房地产经济发展需要，对我国现有金融体系进行优化调整，为房地产经济的发展提供可靠的资金来源。同时，为进一步提高资产流动性，有效解决房地产贷款期限错配等一系列问题，应积极探索抵押贷款证券化的建设，通过二级市场建立起房地产与资本之间更为紧密的关联性，并应在金融体系的大循环中涵盖一、二级市场，从而起到有效防控银行贷款风险的作用，也能够促进房地产金融加快市场化改革，为房地产经济的可持续性发展提供稳定可靠的资金保障。银行部门还应积极推动银行体制改革的深化，摆脱现有存贷模式的束缚，吸收更多的优质资产，并对现有业务以及资产结构加以调节、整合，为房地产经济的发展提供更为完善的服务功能，确保信贷资金有序流向具有较大发展潜力的房地产项目。而各级地方政府则应加强对房地产金融秩序的监督管理，对房地产项目的开发进度、贷款规模以及房地产企业的偿债能力等要进行严格的审核，特别是要重点监管商业银行开展的房地产信贷业务，以督促银行有效规避房地产市场风险。

（五）建立健全房地产价格形成机制

房地产价格形成的合理性对于房地产经济是否能够实现可持续性的、良性发展目标具有十分重要的意义。随着房地产市场的逐步成熟，在市场竞争机制下，房地产价格的形成也应充分尊重市场规律，通过公平竞争来形成合理的房地产价格。同时，在房地产价格的形成过程中，应建立健全信息收集整理、价格咨询以及价格监督机制的建设，以便对房地产价格进行科学的指导以及有效的监管，避免房地产价格与其真实价值之间出现明显背离，从而发挥价格对房地产经济发展的导向性作用。此外，土地资源价格是影响房地产价格的关键性要素，因此政府部门应对土地使用权的转让、出租以及抵押等行为进行严格审批，加大对基准计价以及土地价格体系的研究力度，从而通过出台相关指导性政策对房地产行业的投资进行科学调控，让房地产价格真正体现其自身价值，并要通过政策调控来指导房地产经济发展策略，实现可持续性发展目标。

（六）加强对房地产市场的监督管理

发展房地产经济，并实现可持续性发展目标，均需要以健康有序的房地产市场为依托，因此各级地方政府部门应与房地产行业加强沟通，并以相关政策法规为依据，采取科学高效的监管措施，加大对房地产市场的监督管理力度，为房地产经济的可持续性发展创造良好的市场环境。首先，监管部门应制定科学完善的房地产市场监督管理制度，细化管理措施，明确监管目标，将房地产市场监管责任落实到位，从而形成平稳有序的发展态势，而房地产经济的发展奠定良好的基础。同时，在房地产市场的监督管理工作中，应把质量安全作为监管重点，严格按照相关质量标准要求对房地产品质进行检测，以尽可能防止发生重大质量安全事故，这不仅是房地产经济良性发展的重要前提，也是对人民群众生命财产安全的有效保障。此外，各级地方政府部门应在房地产开发过程中加强审核监督，促使房地产开发企业科学规划项目开发方式，提高资源利用率，并要注意依法控制房地产开发中的投机行为以及短视性开发，为房地产经济的可持续性发展提供指导性意见和建议，从而确保房地产经济能够实现长期、稳定发展。

（七）推动房地产产权改革进程

产权制度是制约房地产经济发展的重要因素之一，因此要实现可持续性发展目标，在房地产经济的发展中就必须加大产权制度改革力度，进一步明确房屋产权私有性质，这是为房地产产权界定以及房地产交易的顺利进行提供保障的重要途径。同时，为促进房地产经济的发展，还应对现有房地产市场交易规则加以完善，使房地产交易成本合理下降，从而为房地产的自由流转创造有利条件，而这也是房地产经济可持续性发展的前提条件。

（八）加强房地产行业监管

房地产经济的可持续性发展依赖于行业整体发展的有序性和规范性，因此房地产行业必须加强行业自律，并要通过与各地方政府之间的协同配合对房地产行业进行业内部管理，以实现自我约束，自我监督、自我完善。房地产行业应建立起行业内的自控组织，可以采取组建专业委员会等形式对房地产项目的开发建设进行整体性的控制和管理，同时还应加强政策性研究，以便为房地产企业的经营活动提供服务和指导。房地产行业内部还应以国家和地方政府出台的各项相关法律法规为基础，探索制定统一、明确的行业规范，建立相应的激励机制以及考核指标等，以便依法依规开展执业资格考核认证和职业资质考核等各项工作。此外，房地产行业还应加强诚信档案体系以及年检制度的建设，对行业内的各种经营性行为进行全面的评价，并要根据年检结果动态调整评价结论，以促使房地产企业规范自身行为，杜绝各种违法违规行为的出现，为房地产经济实现可持续性发展目标奠定坚实的基础。

（九）提高社会公众在房地产调控中的参与度

为了房地产经济的可持续发展，应吸引更多的公众参与到房地产市场调控公众中来，充分发挥公众在房地产调控过程中的参与以及监督作用，从而为房地产经济的发展创造良好的社会环境。房地产调控的参与主体应包括各地方政府、社会团体、社会公益组织、各种媒体机构以及个人等，且不同的参与主体均有充分、通畅的参与途径，这样才能充分调动其积极性和能动性，主动为房地产经济发展策略的选择以及最终决策提供意见和建议。同时，房地产行业还应加强与专业咨询机构以及相关专家学者之间的合作交流，充分发挥其在理论研究、政策解读以及发展趋势分析等方面的优势，以获得更加客观、全面的建议和指导，并积极组织决策论证工作，对不同的房地产经济发展策略进行综合性的比选分析，以提高决策的合理性和可行性，为房地产经济的可持续性发展奠定良好的理论基础。此外，各地方应积极推行政策公示制度，公开宣传房地产调控的各项相关政策以及决策内容，为公众的社会监督提供重要的依据。而社会媒体机构以及专业调查机构则应结合我国房地产经济发展的实际情况积极探索公众参与方式和路径，并要向相关决策者全面、准确反馈公众意见，这样才能为房地产调控政策的贯彻执行以及房地产经济的可持续性发展创造良好的社会环境。

（十）房地产开发中提高资源利用率的有效策略

要实现可持续性的发展目标，房地产经济必须积极转变其发展模式，从传统的粗放式向集约化、精细化方向升级转型，以实现对有限的空间资源、土地资源以及能源等的高效利用。房地产企业应从项目开发的规划设计阶段入手，积极借鉴国内外的成功经验，不断优化设计方案，以确保所有工程项目的施工建设均是在科学的设计规划指导下有序进行的，严禁出现无规划的超前施工，这样才能使各类资源均得到充分、合理的利用。而各级政府部门则应在房地产开发过程中严格审批土地资源的使用权，对土地供给总量要进行科学的控制，并要加强对土地使用情况的宏观调控，规范房地产市场行为，促使房地产经济逐步向资源集约型方向转型，从而实现可持续性发展目标。

（十一）在房地产开发中充分考虑环保因素

房地产经济要实现可持续性发展目标就必须有效解决房地产开发与生态环境保护之间的矛盾，只有实现人类社会与生态环境的和谐共生，才能保证发展的可持续性。因此在房地产经济的发展中要高度重视生态环保问题，并要将绿色环保理念贯穿于房地产项目的规划设计、施工建设以及后期的运营管理等全过程。在房地产项目的开发中要科学平衡经济效益、社会效益以及生态效益之间的关系，以形式良性的生态循环。房地产企业在房地产项目开发的论证决策阶段即应邀请生态环保方面的专家学者参与到项目决策工作，充分尊重其所提出的意见建议，对各种影响要素进行综合性分析，全面提升房地产品质，完善其各项物质功能，营造更加舒适、环保、美观的生活、工作以及学习空间，使房地产开发能够与新型的田园化城市环境建设以及城市生态经济的发展规划相适应，为房地产经济的可持续性发展创造有利条件。

（十二）将人文要素与房地产开发有机结合

房地产经济的发展所涉及的要素有很多，而可持续性发展的实现则需要在房地产开发中充分体现以人为本这一基本原则，将人文关怀与房地产开发有机结合，这不仅是在房地产开发项目中创造更大经济价值的要求，也是保证房地产经济能够可持续性发展的重要策略。房地产经济的根本是为用户提供服务，为用户营造良好的生活、工作和学习环境，因此必须以用户的需求为发展导向，将“以人为本”作为房地产经济发展的指导思想，并在此基础上开展房地产项目的规划设计以及开发建设等一系列的活动。同时，在制定房地产经济的发展策略时，也必须重视对在不同时间段内用户需求变化的研究分析，并要及时对发展策略进行相应的调整，使房地产经济始终围绕用户需求这一中心来发展，突破惯性发展思想的束缚，动态调整策略，才能保证房地产经济实现可持续性发展目标。此外，在房地产经济发展策略中，还要充分考虑房地产开发中的社区性以及城市生态经济要求。进入新时期后，社会公众对于公共空间的可交流性、共享性、私密性以及休闲娱乐性都有了更高的要求，房地产开发也应从住宅建筑或商业建筑的简单建设和销售阶段逐步向营造良好的社区环境、为用户提供更加宜居宜业的整体环境氛围方向转变，使房地产开发能够与城市经济发展相融合，这种新的发展模式也能够使房地产经济发展更容易获得各地方政府的支持，从而达到可持续性发展目的。

（十三）积极引入先进的科学技术

现代房地产项目的开发涉及多领域的科学技术，既包括工程建筑领域的技术工艺，还包括与房地产行业发展密切相关的生态环境技术、交通科技、新能源技术以及信息技术等，因此房地产经济的可持续性发展必须以先进的科学技术为基础，才能不断突破原有的瓶颈，在新的技术层面获得新的发展机遇。这就要求房地产行业在发展过程中要加强对各相关学科领域各项先进科学技术的研究，并结合房地产经济的发展需要合理应用科学技术，不断探索先进科学技术在房地产领域的应用途径，从而推动房地产业态的改变，为实现可持续性的经济发展目标提供重要的技术支持。

三、结语

在我国的国民经济中，房地产经济不仅占有较大的比重，而且也是促进社会经济发展的重要动力。房地产行业是长产业链型行业，其上下游的相关行业较多，因此只有使房地产经济能够保证健康、有序的持续性发展，才能有效带动所有关联性行业的协同高速发展。为实现房地产经济的可持续性发展目标，必须通过对现阶段我国房地产行业中各种问题的分析研究来准确把握发展要素，提高宏观调控政策的合理性，建立健全金融服务体系，加强对房地产市场的监督管理，科学规划房地产经济发展策略，以确保房地产行业能够更好地适应经济发展趋势，完成行业升级，从而为房地产经济发展的可持续性奠定良好的基础。

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（作者单位：滕州市自然资源局）