类住宅需求下的城市性表达——燕郊嘉都茂晟街项目设计札记

任玥 夏露

2003年，国务院出台《关于促进房地产市场持续健康发展的通知》，将房地产行业列为国民经济的支柱产业，距今已过去近20年。嘉都茂晟街项目便诞生于这一城市郊区快速发展的时代，并以追求商业利润为主要目的，依托政策机会对产品进行实时调整。如今，郊区大开发已“偃旗息鼓”，转为“房住不炒”“减量提质”，通过对本项目的回溯，可以更加明晰此类项目在当时所面临的问题，以及设计在平衡开发需求与构建高品质城市空间时的无力与坚持。

1 郊区快速发展的时代背景

以地产开发作为经济发展的重要引擎是此类项目最为重要的时代背景，住宅作为地产开发的核心产品，回款最快、利润最高。随着一片片居住区拔地而起，郊区城市空间问题也随之而来：居住区呈现出“削平头”的景象，区域的空间结构缺失，重要公共建筑物的更改导致区域典型特征消失，随着建设量的增加，郊区变得越发同质化。

开发商作为房地产项目的实施主体，多因追求利润而为项目带来天然的局限性：开发完住宅功能地块后，配套商业、办公地块或拖着不动，或进行类住宅改造。这导致住宅功能占据了绝大部分城市空间，配套商业仅满足最低的配建要求，公共空间不仅少之又少，更因与封闭式小区相连，少有高品质使用。

政策是经济开发赖以生存的依托。过去20年的粗放式发展使“商改住”“划分小户型”在市场上颇为盛行。从2016年中央经济会议中强调的“房住不炒”[1]，到2017年不允许商业、办公建筑划分小单元产权[2]，再到2020年8月发布的房企融资新规（三道红线）[3−4]，这些都已不具备实现的可能。

燕郊嘉都茂晟街项目于2013年启动，其商业用地属性是开发商的“累赘”。项目最初定位为庭院式酒店、酒店式公寓与办公功能的组合，2015年底改为以类住宅服务式公寓为主，并将商业、办公功能减少至总规划面积的15%。项目于2019年竣工，经历了郊区快速开发中少有的“慢”。

在追求经济效益的同时，构建高品质公共空间的机会有限，但我们仍坚持从城市视角出发，注重项目与城市的关系，力争为周边居民提供有美感、有特点的活动场所。

2 规划设计中的城市关系

2.1 与城市的关系

项目西北紧邻北京界，面向京平高速的方向被称为燕郊的“北大门”。为避免“削平头”的城市形态，设计在非常紧张的容积率下，临街规划了两栋80m高层建筑和五栋50～70m塔楼，形成前后群组关系（图1,2）。

1 总平面图

2 沿汉王北路透视

用地西侧的汉王北路是贯通燕郊南北的主干道，北侧的燕顺北路为区域主要道路。设计把产品策划中仅有的商业及办公功能布置在城市转角处，沿汉王北路公寓楼布置小单元底商，使面向城市的商业界面沿主要街道形成连续性，并以另一组小商业收束，尽最大可能对城市开放。高层建筑与塔楼形成错落有致的布局，构成丰富的低区城市界面（图3）。

3 城市转角透视

2.2 与居住社区的关系

项目东侧为大片已建成住宅，设计将部分内区公寓的高度降至54m，结合内部环境规划，把空间氛围从城市过渡到安静的居住空间，完成与住宅区的衔接。

因地块容积率高于住宅用地，公寓内区景观空间有限。设计抽掉建筑首层靠近中央花园的一跨房间，构建慢跑环，形成中央花园的骨架，并设计一组“树状结构”，建立东侧已建住宅与西侧公服设施的快捷路径，通过生发“枝杈”，呼应行走的无序性，使中央花园成为可游的场所（图4,5）。

4 公寓内区透视

5 中央花园设计

3 建筑设计中的“公共”线索

“公共”一词涉及两个方面：一是公共空间，即公共场所是否容易使人停留，促进行为的发生；二是建筑语汇，因项目以类住宅功能为主，需要尽量通过建筑语言表达“公共建筑”的印象。我们顺着以上线索，结合项目在城市中的定位，对南北两组商业及公寓楼展开建筑设计。

3.1 北侧商业空间的公共性表达

北侧商业空间作为城市关系中的重要节点，着重考虑远观的建筑形象，以及近人尺度的空间丰富性。因一、二层为“一带二”小商铺，三、四层为小单元Loft，建筑形体自然分为上下两个体量。一、二层小商铺体量退后，并采用深色陶砖材质，三、四层用一组白色的格栅包裹，从街道上看仿佛漂浮起来，形成具有辨识度的“中景”。同时，“漂浮”体量在首层地面形成灰空间，为人的活动提供庇护（图6）。

6 北侧商业沿街透视

近人尺度根据商铺的进深及人的漫步路径，通过设置内街、引入天光、错动边界、设置室内外穿插的行走路径等方式，在灰空间下形成丰富有趣的近人空间（图7）。

7 近人尺度商铺

在细部设计方面，上部的白色格栅采用50mm×350mm并在一端收束的三角形截面，使视觉效果更加轻盈；白色格栅后面采用白色、橘色、蓝色、黄色相间隔的着色玻璃，形成影影绰绰的视觉效果；一、二层采用300mm×600mm的深灰色陶砖，符合公共建筑的尺度。

3.2 南侧商业空间的丰富性营造

南侧商业空间定位为“一带二”商铺，因产权的要求需要上下对位。设计首先通过中央公园的树状捷径切开沿街商业体量，形成入口广场；其次使单元前后错动，打破沿街商铺的平齐关系，形成错落的界面；最后把部分幕墙从立面上拉开一段距离，形成类似小院的灰空间，增加商业空间的丰富性（图8,9）。

8 南侧商业入口小广场

9 南侧商业立面

建筑采用拼贴的手法，以深灰色金属穿孔板构成立面基调，结合建筑形态，采用白色印刷玻璃与锈蚀钢板强化通向居住园区的入口；幕墙选取木格栅，使商铺入口小院更加宜人。在构建丰富性的同时，设计还特别在意立面的“干净”，在处理立面开窗时把开口区域设为固定扇，并将开启扇设置在金属板后，将空调室外机藏在金属穿孔板与建筑外墙间的空隙里，使立面更加整洁。

3.3 公寓立面的公建性表达

公寓的户型基本为住宅格局，如何弱化住宅属性，强化公共建筑的观感，一度给设计带来很大困难。首先，我们利用挑板形成“框体”，把公寓80m高的视觉层高从3m拉高到6m，瘦长的框体比例也更为稳重；内侧的框体尺度降低到3m一层，营造宜人的感受。其次，设计在高塔与小公寓楼同高的位置进行拆分，下部采用更为温馨的陶板材质，在视觉上形成体量的错动，形成丰富的层次（图10,11）。

10 沿街公寓立面

11 内区公寓立面

4 投入使用后的调改

4.1 管理边界调整

管理边界的调整是我们最不愿看到但最终没有逃脱的境遇。设计之初我们便隐隐感到，即便建筑类型为公寓，但很有可能被“封闭式”管理。因此，我们在首层快捷路径与外边界的交点均设置了门禁，即便将来设置围墙，也可以通过门禁分流特定人群。然而，景观设计与规划及建筑的脱节导致围墙把多数连通点封死，仅有三处设置了开口，通过门岗进出。

4.2 陶板的安装与拆除

底商部分的陶板在小商铺交房后遭到了业主的抗议，理由为二层的陶板严重遮挡了商铺内部对街道的昭示性。这是根据市场逻辑拆分小单元销售的极致体现，因此在所有验收完成后，公寓底商的陶板被拆除。虽然失去了陶板材料的调节，只剩下深灰色的框架，但其整理立面尺度的意图仍然存在，也算是遗憾中的一点欣慰。

5 结语

随着未来郊区城市开发品质的逐步提升，我们庆幸当初在满足开发需求的同时，努力维持了一些对城市性的重视、对公共性的坚持。在城市建设减量提质的大背景下，嘉都茂晟街的设计应为街区创造更多活力。

图片来源

1,5 作者自绘

2−4,6,7 张广源拍摄

9,10 张广源拍摄

8 任玥拍摄

11 柴培根拍摄

项目信息

项目名称：燕郊嘉都茂晟街

业主：三河市佰嘉房地产开发有限公司

建设地点：河北省廊坊市三河市燕郊镇

建筑设计：中国建筑设计研究院有限公司 一合建筑设计研究中心

项目负责人：柴培根

设计团队：李楠、任玥、夏露、王益茵

总建筑面积：13.82 万m2

设计时间：2015—2017

建成时间：2019