“负首付”买房，靠谱吗

近期，有房产中介声称，买房可以做到“零首付”甚至“负首付”。购房人不仅无需付首付，还能倒拿装修款。对于缺乏启动资金的购房者来说，乍一听着实有些心动。那么，“零首付”“负首付”买房靠谱吗？背后暗藏哪些法律风险？

近日，南宁、深圳等地有房产中介声称可以做到“零首付”和“负首付”，引发了广泛关注。

所谓“负首付”，即购房人只需在贷款协议上签字，便可获得房屋所有权，同时还能拿到一笔不菲的费用。无论这些额外资金被用于装修还是其他用途，都不影响购房者成为房产的合法持有者。

对于缺乏启动资金的购房者来说，乍一听着实有些心动。那么，“零首付”“负首付”买房靠谱吗？背后暗藏哪些法律风险？

“负首付”到底如何实现

张超是两个孩子的父亲，因为无房，两年内他因为种种原因搬了三次家，在“负首付”新闻出现后，他第一时间联系了房产中介，了解具体流程。

他说，以他现在的收入，也许还要五六年才能存够首付，但他的孩子需要一个稳定的成长环境，因此如果不用一下子掏出一大笔钱，哪怕总价高点儿，他也可以接受。

据张超介绍，和他有类似想法的朋友不在少数，他们还组建了一个购房群，互通有无。“但目前我们还没有找到一套可以‘负首付的合适房源。”

實际上，虽然一些社交平台上出现了房产中介发布的“负首付”广告，但据了解，大部分房产经纪人对此“讳莫如深”，所谓的“负首付”房并非购房者想买就能轻松买到。

南宁市一名房产中介门店负责人表示，市场上早就存在“负首付”房子。但他坦言，不是熟客他们不接此类单子，“这个不好放到台面上讲，肯定不符合一般买房流程，一般都私下操作”。

那么“负首付”到底如何实现？

举例来说，100万的房子真实首付为20万、贷款为80万。而通过虚构交易金额130万，则变成了26万的首付、104万的贷款。据此，购房者“骗取”的贷款额为104万减去80万，为24万。当购房者拿这24万还完20万的首付之后，手里还余4万，贷款金额高于房屋实际交易金额，便可实现所谓“负首付”。

易居研究院研究总监严跃进表示，此类事件本质上就是虚构购房合同，进而做高购房价格，以骗取更多的贷款来支付首付，“是典型的骗贷行为”。

楼市低迷下催生的营销噱头

事实上，不只有“负首付”，前不久惠州还因为“零首付”引发热议。

相关报道显示，惠州惠阳区的东方·铂悦府推出“有史以来最大优惠”——零首付，送车位，在售房源折后单价约8700至9700元/平方米。可供对比的是，该项目最高备案均价曾高达1.52万元/平方米。

由于降价幅度较大，东方·铂悦府引发投诉事件。目前，促销活动被叫停，该楼盘已被锁盘，未售房源均处于“不可售（锁定）”状态。

5月21日凌晨，惠阳区住房和城乡建设局发布一则《关于整顿房地产市场、严厉查处违规销售行为的通知》，具体内容包括严禁开发企业、中介机构在商品房交易环节出现首付贷、返首付、零首付、中介机构营销返首付等行为。

此外，对中介机构（中介人员）发布不实等违法违规销售信息的、协助房地产开发企业违规销售的，惠阳区住建局将注销其房地产经纪机构备案证书。

严跃进认为，由于目前楼市整体处于下行阶段，在销售萎缩、库存积压以及愈发吃紧的资金链压力之下，自然催生出了各类营销噱头。

据数据显示，2022年，69家典型上市房企中有34家房企净利润亏损，占比将近一半，较2021年的10家净亏损情况进一步扩大，其中有13家规模上市房企的2022年净利润亏损超百亿元，另外连续两年净利润亏损的企业有9家。

律师：可能钱房两空

早在2017年，住建部、央行、银保监会联合印发《关于规范购房融资和加强反洗钱工作的通知》，严禁房地产开发企业、房地产中介机构违规提供购房首付融资、首付分期和变相首付垫资。

但事实上，对于手上没有足够资金的人而言，无论是“负首付”，还是“低首付”“零首付”，无疑都是很有诱惑力的。但实际上，这背后存在很多潜在的法律风险。

2022年，福建省福州市公安局上渡派出所破获一起以“零首付”为噱头的套路贷案件。该案涉及房产4处、受害人8名，涉案金额近70万元。

2019年初，买房心切的方女士偶然看见了某公司“零首付”购房的广告。在“低利息、无担保、无抵押”等优厚条件的诱惑下，方女士心动不已，立即提出了购房意向。

但到了房贷还款日期，方女士发现，房贷竟显示无需归还。前往银行查证，她大吃一惊：自己的房子已被转卖。

实际上，该诈骗团伙以帮助垫付首付款（即“零首付”购房）的名义诱骗客户购房，让客户签下大量内容留白的借据、承诺书、委托书、购房合同等文件。房子过户后，公司便以“行业规矩”为由，引导客户办理卖房委托公证、装修贷款和信用贷款手续，并诱骗客户将贷款套现交至公司进行统一“还款”。待套现金额到手，该公司便利用事先办理的卖房委托公证等材料，将房产转卖给他人。

如此一来，不法分子便可堂而皇之地将受害人的房产进行变卖、过户，而被蒙在鼓里的受害人不仅损失了房产，还要为此背负一身外债。

据北京市金诉律师事务所主任王玉臣介绍，在涉及“负首付”“低首付”“零首付”实操层面，为了取得购房人的信任以及通过银行的贷款审批，一般开发商会与购房人签订两份合同，一份包含真实价格的合同以及一份包含虚高价格的合同。

这其中，包含真实价格的合同用于给购房人开具收据和发票，包含做高价格的虚假合同以及其他材料用于提供给银行申请贷款。

但签订“阴阳合同”本身就是违法行为。王玉臣说，银行经审查发现不会批准贷款，并且可能影响购房人的个人信用。

“即使银行批准了贷款，申请贷款的额度提高，增加了购房人的负债成本，返还的本息都会随之增加，其实加大了购房成本。”他说。

王玉臣补充道，因为“负首付”“零首付”本身涉嫌违法违规，签订的购房合同、贷款合同有可能被解除、或者认定无效。“购房人不仅会面临开发商有权不交付认购房屋，不能取得认购房屋所有权的风险，在贷款合同被解除后，还会面临银行要求提前偿还全部贷款的风险，最终钱房皆空。”他说。

律师提醒，购房者在购房过程中需要提高对地产销售话术、银行贷款策略的辨别能力，对购房策略、合同条款充分调查研读，尤其注意确认付款的主体、时间和违约责任的内容，根据自身实际情况综合判断后量力而行。

（《中国新闻周刊》2023.5.31 陈淑莲/文）