房地产企业投融资要点探讨

申塍铌

摘 要：房产企业作为我国经济中的重要组成部分，对经济发展有重要影响。但是近年来房地产企业经营中存在的风险日益凸显，主要体现在企业的资金管理不完善，投融资管理环节存在一定问题，导致企业资金链无法有序运转，甚至产生资金链断裂问题，使企业走向破产。因此房地产企业要认识到投融资工作的重要价值，运用优化投融资体系，规避重大财务风险，促使企业实现有序经营的目标。

关键词：房地产企业；投资；融资

近年来，房地产企业在经营中遇到一系列问题，其中最为明显的问题是部分企业资金紧缺，在发展中难以实现进一步突破。资金管理作为房地产企业发展中最重要的管理内容，要确保企业资金得到规范化运作，就要形成科学的投融资机制，确保企业有稳定的现金流。但是部分地产企业在投融资的过程中未形成科学的内部控制措施。房地产企业投融资工作较为复杂，企业要认识到投融资工作的重要性，形成完善的控制措施，帮助企业规避风险，提高经营管理效益。

一、相关概念

房地产企业的投融资是投资和融资组成的。融资是获取资金的方法，是企业开展各项经营活动的基础。我国房地产企业普遍存在着高杠杆运营的特点，企业在项目运行的过程中所需要资金量较大，只有获取足够的资金，才能确保企业有序运作。投资是房地产项目的开发环节，要求企业将资金用于地产开发。在投资环节要确保资金得到科学管理，避免资金使用超支或开发管理不当导致的问题。

二、房地产企业投融资的问题

第一，融资环节存在问题。首先，资金需求分析不当。房地产企业在融资过程中，要确保企业能够获得足够资金，确保项目有序推进。但是当前部分房地产企业在融资流程中，存在着融资需求分析不合理的问题，导致企业获取的资金无法满足企业要求，产生资金紧缺或资金闲置的风险。其次，融资渠道单一。房地产企业在激烈的市场竞争中要获得发展，就要通过多元化融资的方式取得足够资金。但是部分房地产企业在融资的过程中，过于依赖银行借款融资。同时部分房地产企业在银行融资的过程中，没有合理分析银行借款的要求。

第二，投资环节管理不当。首先，预算管理不细致。在预算管理中，部分房地产企业未结合自身资金的规划合理控制支出工作，资金未得到预算的严格约束，导致资金超支的问题。其次，开发节奏管理不当。房地产企业在开发环节，要避免盲目开发。但是部分企业在开发环节中，未建立规范的开发节奏控制方案，可能存在开发过程中开发节奏过快使企业资金链断裂的风险。再次，开发风险管理不当。房地产企业在风险管理时，要对开发流程进行改进，对资金使用情况进行分析的基础上判断可能存在的风险。但是部分房地产企业的开发风险管理不当，风险控制措施不合理，存在开发环节风险过高、项目烂尾的情况。最后，资金配置不合理。房地产企业资金的投资环节，要确保资金得到合理配置，将资金使用到最需要之处。但是部分房地产企业在资金配置流程中，配置方式过于单一，未合理分散风险。

三、房地产企业投融资要点

（一）房地产企业融资要点

1.合理确定资金需求

第一，结合国家宏观调控政策确定资金需求方案。房地产企业要分析资金使用要求，结合企业实际需求确定所需要融入的资金，以此制定科学的融资计划。房地产企业在融资的过程中，要重视宏观调控，关注国家各项政策，分析企业的机遇和挑战。当各项政策颁布影响房产企业的这一段时期内，企业要分析相关政策可能给企业带来的影响，并制定科学的开发计划。通过制定规范的融资方案，帮助企业形成完善的资金使用计划，确保企业所筹集的资金能够满足企业发展需求。

第二，结合企业的实际特点获取足够融资。房地产企业要对不同项目的情况进行分析，结合企业资本结构、工作流程制定分析机制，对企业融资方案进行全面分析的基础上，制定合理的融资方案，结合企业项目建设周期、现金流量、销售周期等方面因素，分析不同阶段的资金需求，以确保企业能够制定最佳的资金使用规划。

第三，重视房地产企业融资规模。房地产企业在融资时，要合理确定融资规模及融资时机。在项目开发的过程中要投入大量资金，且这一部分资金长期以生产资金的形式占用，如果企业资金短缺将严重影响企业的项目建设。因此企业要建立科学的资金配置规划，结合资金配置要求确定融资规模，以确保企业所需要的各类资金都能够得到筹措，避免由于资金不足给企业造成融资成本增加或企业资金需求无法得到满足的问题。同时企业在确定资金需求时，要结合市场动向以及各项项目的实际，合理分析项目需要的资金，并结合资金缺口确定融资规划。

2.开展多元化融資

随着我国经济下行压力不断加大，消费者对房地产项目的投资需求进一步回落，越来越多消费者在购房之前存在持币观望的问题，企业的融资工作难度进一步提高，再加上房地产企业在融资过程中面临的条件较多，融资难度较大。企业在当前融资时，要结合企业的实际特点充分考虑资金流动性、财务杠杆等因素，选择恰当的规划以确保企业能够获得足够的资金。首先，合理使用银行借款。房地产企业银行借款作为企业筹集资金的主要渠道，企业要获得足够银行借款，就要在与银行合作过程中与银行进行积极沟通，解决传统管理模式下逃避银行债务等问题。通过重视银行借款要求，及时偿还本金与利息，确保银行对企业形成足够的信任。企业与银行之间不能仅是简单的借贷关系，还要形成更为深层次的利益合作关系，从而让企业获得高速发展。其次，积极采用合作开发。合作开发的方式对房地产企业开展大型项目的建设，或对于资金缺口的企业获得资金有重要价值。房地产企业在开展合作开发时，可以借助自身信誉、开发资质等，与具有资金的相关主体之间实现共同经营，共担风险、共享利益。通过这一方式实现联合经营，从一定程度上缓解企业资金紧缺问题，缓解企业资金的不足。再次，积极采用房地产信托融资。房地产信托融资是基于信托公司对房地产企业的信任，将自有资金融入企业的方式。房地产信托融资在金融十六条出台的大背景下逐渐放开，在当前企业要积极采用房地产信托融资的方式，帮助企业在激烈的市场竞争中能够具有足够的资金。最后，开展房地产项目融资。房地产项目融资作为房地产企业重要的融资方式，通过将固有不可流动的土地，转变为可流动的资金，让企业大幅缓解资金压力，以促使企业有足够的资金。

（二）房地产企业投资要点

1.重视预算要求

第一，合理确定预算目标。房地产企业的预算是对各类资源进行规范控制的方法，企业要确保预算目标合理，才能保障企业的管理工作有序推进。因此房地产企业在开展预算管理的流程中，要结合企业实际合理确定预算目标，分析企业长期的发展战略，确保企业的预算体系能够符合发展方向。

第二，合理开展预算编制。房地产企业要形成细致的预算编制程序，在预算编制的过程中要形成上下结合的预算编制体系，让各层级人员充分参与到预算编制流程中，提高人员参与预算编制的积极性。通过上下结合的预算编制，能够让人员充分关注预算工作要求，提高工作规范性水平。一是房地产企业要由董事会分析战略规划，并结合战略分解下达预算目标，由财务部门将预算目标细分到具体的部门，明确各项目的具体支出。二是房地产企业的各项目要明确预算工作指标及工作方案。编制完成预算之后，将预算提交至企业的财务部门进行汇总，财务部门对预算草案进行审核，结合预算草案分析各职能部门的工作要求，并对预算项目进行合理管理，确保相关工作更具有权威性、严肃性。

第三，严格落实预算执行控制要求。首先，落实人员工作要点。房地产企业在执行预算的过程中，要确保预算任务得到严格控制，协调各部门之间的工作要求，形成全员配合、紧密协调的工作规划。其次，重视预算控制。在预算执行的过程中，要确保所有资金支出都得到严格控制。在资金支出环节，要严格按照预算对资金支出进行把关，建立严格的预算控制流程，确保资金支出符合要求才能够支出。同时若资金支出与预算存在差距，就要建立严谨的控制机制，确保所有项目都符合预算要求，防范资金随意支出的问题。再次，强化对资金的分析。在预算执行的过程中，要对预算工作进行更新，并针对预算管理流程中的不足及时予以整改，为预算工作优化奠定基础。预算作为房地产企业重要的管理工具，通过对预算工作流程进行分析，能够有序完善预算工作流程，对预算管理过程进行规范控制。

2.优化开发节奏

房地产企业对投资项目进行全面分析之后，要结合企业的资金实力和项目规划，合理控制开发节奏，避免盲目开发造成资金链断裂的问题。首先，房地产企业在投资时，要规避资金链断裂的风险，充分关注可能发生的风险情况，确保企业在资金风险来临之前做好准備。房地产企业要结合当前的经营状况，结合开发情况、融资情况等方面因素判断企业现金流及利润情况，并细分项目投资的可行性。如果在投资的过程中发现存在风险时，要第一时间予以整改。房地产项目的开发周期一般在3到5年，在这一段时期企业各类内外部因素的影响都能给企业带来巨大风险，因此房地产企业在这一阶段要做好对各类信息的收集，结合房地产企业发展方向，合理规划各环节资金使用要求情况，确保企业所有资金花费都能够落实到具体的环节。通过优化资金管理，掌握资金使用方向，确保资金的管理流程更加规范。其次，房地产企业的规模相对较大，企业会存在多项同时开发的问题。同时开发多个项目，旧项目出售完毕能够将资金用于新项目的建设。房地产企业在此过程中要合理确定企业的项目建设进度，以确保每个项目之间有序衔接，避免老项目的资金未收回就盲目投入新项目产生的重大风险。

3.防范开发风险

第一，谨慎开展投资。房地产企业出现资金链断裂的问题，主要原因是部分企业在投资的过程中存在盲目投资的问题，希望在各领域都有所突破。为了避免风险，房地产企业不能盲目投资，要充分关注各领域投资过程的风险，将有限资金投入到需要之处，确保企业资金能够实现有序流转，避免资金配置不合理影响企业管理活动的问题。房地产企业在投资的过程中，要建立科学风险防范措施，有序应对各环节风险。当风险超出预期就要及时停止扩张。通过优化项目管理流程，对风险进行严格控制。房地产企业在开发的过程中，要全面分析资产负债表等财务报表的情况，判断企业的收支情况及财务杠杆大小，并结合房地产企业的盈利情况及发展空间，合理确定企业的投资规模，确保企业的投资能够得到规范控制。

第二，提高企业投资流程的规范性。很多房地产企业在经营过程中走向失败，是由于投资决策失误，开发了不符合要求的项目，导致企业的投资失败。因此房地产企业在投资过程中，要确保企业的资金得到规范化使用，以最大限度降低企业的投资风险。房地产企业的资金要流入到所需要的方向，在制定投资决策时，制定科学的管理措施，确保投资决策规范。房地产企业在经营管理流程中，要优化资金管理全流程，在项目开发的过程中充分关注国家各项政策导向，以确保企业的资金能够得到规范化使用。在此过程中，房地产企业要做好对资金的管理，并判断项目开发的情况。例如在项目开发过程中，要聘请第三方机构来考察项目承包单位是否有资质、是否能够解决施工环节的质量问题和安全问题，杜绝施工过程中的重大风险。同时房地产企业除了领导者要形成规范管理的机制，基层员工也要继续配合到其中。房地产企业的基层员工在发现风险时，要主动应对风险，并对风险做出迅速反馈，以此实现提高风险管理水平的目标，避免风险管理不当给企业带来的重大危机问题。通过让全体成员形成完善的风险管理流程，提高管理效率，让全体员工在工作流程中主动控制资金风险。

4.合理配置资金

第一，合理优化企业的投资组合。房地产企业的投资金额规模较大，资金的需求量较多，只有拥有足够资金才能确保企业在开发的环节中能够获得有序开展项目。企业要制定科学投资组合，通过分散投资的方式控制企业的风险。在房地产企业开发的过程中，不仅要开发住宅和商业用地，还要积极开发旅游用地、医疗用地、工业用地等不同用地。不同用地的风险与投资回报有较大差异，企业要充分考虑不同项目特点，对各项目进行合理分析，判断房地产企业风险。为了有效防范投资风险，除了住宅用地外，房地产企业要积极开发其他用地，合理配置不同项目的比例，寻求风险与收益之间的权衡，帮助企业分散风险。同时房地产企业在优化投资结构时，每个项目都会涉及大量的资金，某一个项目占用的资金过多就会导致其他项目无法顺利推进。因此房地产企业在投资流程中，要分析各项目的情况，防范资金链断裂的风险。通过关注企业管理全流程的风险控制要求，确保企业资金能够满足企业项目开发的要求，让企业各环节资金都得到合理配置。

第二，合理确定不同阶段所需要的资金。为确保房地产企业的资金是否得到规范化使用和控制，要建立科学的资金适用计划及资金管理方案，明确企业在发展过程中不同阶段所需要的资金。通过合理控制企业的预算执行流程和工作规划，确保企业的资金得到科学使用。房地产企业在项目建设的前期，要开展土地购置成本支出；在项目建设的过程中，要发生期间费用及建设成本。企业各环节资金都要得到科学管理，避免资金链断裂给房地产企业带来的重大风险。

第三，对资金进行量化管理。房地产企业在近来快速扩张，若盲目投资企业在发展过程中可能发生重大风险。为解决这一问题，房地产企业要让资金得到规范化与科学化管理，对各类资源建立完善的流程进行规范控制，以确保风险可控，减少企业经营中的不确定性因素。房地产企业在资金管理流程中，要将风险管理的要求落实到具体项目，明确风险管理的重要价值。通過控制企业的资产负债率等量化的指标，结合企业的现金流情况优化管理流程，避免企业短期内存在重大风险。在企业资金管理流程中，通过优化企业资金流入以及资金筹集的情况，分析是否能够及时偿还借款，避免企业对资金需求不断提高，但企业资金流入不足以支持企业的问题。同时企业要对资金进行量化监督，分析企业各环节资金占用情况，并不断优化企业不必要的资金占用，确保企业将有限的资金用到最需要之处。

四、结语

企业的发展离不开稳定的资金，房地产企业在经营过程中要做好投融资工作管理，确保企业融入足够的资金，并且将相关资金进行合理投资。本文探讨了房产企业投融资工作的要点，并论述了房地产企业投融资环节可能存在的风险，结合问题提出具体建议，认为投融资作为房地产企业管理的重点，是促使资金稳定流转的关键，房地产企业要重视投融资工作相关要求。同时房地产企业在未来发展的过程中，要进一步认识到投融资工作的重要价值，通过优化投融资流程，确保企业的资金实现稳定运作的目标。

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