房地产企业财务风险识别与防范

周文文 马春英

房地产企业财务风险的识别

筹资活动风险 企业在生产经营中，要通过筹措资金来扩大生产经营规模，提升经营效益。对于资金需求量巨大的房地产企业来说，筹资活动进行得顺利与否对于企业来说是非常重要的。怎样用最少的时间筹措到最多的资金对于房地产企业来说是重中之重的事。如果筹资结构不合理，不能及时还本付息，就会出现财务风险。下面从绿地控股的短期偿债能力和长期偿债能力来识别该企业的筹资风险。

1.短期偿债能力

企业短期偿债能力的高低可以通过流动比率和速动比率反应出来。流动比率和速动比率可以反应出流动资产和速动资产变现的快慢。流动比率大小反映企业的短期偿债能力的强弱，比较合理的流动比率应该为 2。由表1可知，2019—2021年绿地控股的流动比率呈现下降趋势，说明该企业的资金流动速度变慢，偿债能力下降，有可能让企业面临财务风险，企业要提高防范警惕。绿地控股2019—2021年的流动比率都为1左右，且2020—2021年流动比率下降较为明显，说明短期偿债能力变低，企业在未来的生产经营中可能会面对这样的财务风险。速动比率是用来衡量企业的流动资产偿还流动负债能力的指标。比较合理的速动比率应为1左右。如表1所示2019—2021年的速动比率都低于1，说明短期偿债能力比较差。2019—2020年该企业的速动比率由0.41上涨为0.49说明短期偿债能力略有好转，但2021—2021年速动比率变小说明短期偿债能力略有下降。

2 .长期偿债能力

长期偿债能力是用来衡量企业偿还长期负债的指标，通过对长期偿债能力指标的计算与分析，可以分析企业长期偿债能力是否稳定和企业所面临的财务风险等状况。本文选取资产负债率分析绿地控股的长期偿债能力。资产负债率，是衡量企业用债权人提供的资金进行经营活动的能力的指标，同时也是衡量债权人发放贷款是否安全的指标，计算企业负债总额与资产总额的比值得出资产负债率。资产负债率与企业的偿债能力呈反比，资产负债率越高，偿债能力越弱。资产负债率较合理的比率应低于50%。调查发现2019年—2021年三年的绿地控股的资产负债率都超过80%，说明企业的资产负债率较高，企业会面临的财务风险较大。

投资活动风险 房地产行业相较于其他行业，利润比较高，但是其自身开发周期长、资金投入量大的特点也意味着企业如果盲目投资会面临比较高的财务风险。本文从绿地控股的对内投资和对外投资两个方面来识别该企业的筹资风险。

1.对内投资

绿地控股所在的房地产行业的特点决定了其投资量比较大。绿地控股2019—2021年构建固定资产、无形资产和其他长期资产支付的现金分别为8118632222.07元、9001173514.94元、6805589491.86元。2020年绿地控股的在构建固定资产、无形资产和其他长期资产支付的现金高达90亿元。近年来国家开始为抑制房价出台政策，面对此种状况，对于房地产企业是十分不利的，绿地控股这样的房地产企业如果投入大量资金在这方面，短时间内资金不回流，会导致企业面临一定的财务风险。

2.对外投资

公司可能会选择多种方式对外投资，本文选取了绿地控股收购债券、收购子公司支付的现金进行分析。绿地控股2019—2021年绿地控股没有收购债券，说明绿地控股在收购债券方面的投资相对保守。绿地控股2019—2021年收购子公司支付的现金分别为4771575302.22元、4239185598.70元、273380403.55元。2020—2021年该公司的收购子公司的现金大幅度下降，说明企业可能面临到一定的财务风险。

房地产企业财务风险的防范措施

通过上述对于绿地控股的筹资活动风险、投资活动风险和经营活动风险的分析可知企业正面临着一些财务风险，面对这些财务风险房地产企业要采取措施来进行防范。

对于筹资风险地防范措施 提高企业偿债能力。房地产行业自身的特点决定了其投资规模大，而绿地控股近年来投资规模增大，形成存货堆积，存货变现能力较差，会使企业资金被占用，这样会降低企业偿还债务的能力。绿地控股的应收账款在2019—2021年呈现上升趋势，应收账款周转率在近三年总体呈现下降趋势，这样的现象对于企业资金的周转变差，也会影响企业的偿债能力，使偿债能力变差。总之，为了保持偿债能力的稳定性，绿地控股要合理管理其存货和应收账款等资产。

对于投资风险地防范措施

1.实施多元化战略

如果企业盲目地进行多元化扩张，不利于企业的可持续发展，所以绿地控股应当结合企业的自身情况选择合适的项目进行投资，注重企业的可持续发展，关注企业的核心竞争力，企业的核心业务是企业发展的根基，应选选择与核心业务相关的业务进行投资，更加有利于企业的可持续性发展。

2.分析投资可行性

绿地控股在投资之前应当加强对于投资的可行性分析，对于投资项目认真调查研究，分析投资项目是否可行。公司要对被投资项目进行全面的了解，如被投资方的经营状况、财务状况等。如果需要可以聘请外部专家为企业提供投资意见，并对于资金的使用情况进行记录，防止不必要的资金支出。

对于经营风险地防范措施

1.加强存货和应收账款地管理

存货和应收账款对于企业是非常重要的，因此企业要重视对于存货和应收账款的管理。绿地控股近年来存货和应收行款的数额较大。对于存货企业应当了解自身生产需求状况，根据实际需求制订存货采购计划。面对应收账款较大这种情况，绿地控股应制订相应的催收计划，让资金尽快回笼。

2.调整营销策略

随着经济的发展，房地产企业快速发展，行业内的竞争较为激烈，要想在激烈的竞争环境中占据主动权，绿地控股要积极调整营销策略。随着大数据时代的到来，企业要积极创新营销模式，还要调高营销水平，要做到充分考虑消费者需求，利用大数据精准推送。

房地产行业具有高投入、高风险、等待期长等特点，与其他行业相比这些特点都十分明显。房地产业作为中国的重要产业，其发展对于中国经济的发展有着非常大的作用，房地产企业存在财务风险可能会对整个中国的经济带来非常大的影响。如何应对并防范财务风险的出现是整个房地产业都要面临的问题。本文以绿地控股为例，从筹资活动、投资活动和经营活动三个方面分析绿地控股可能出现的财务风险，并且通过識别出的风险企业应当如何防范。通过本文对于绿地控股的财务风险的识别和防范，希望对于房地产行业的其他企业提供参考。

作者单位：沈阳大学商学院