土地年租金征收管理系统设计与实现

叶林飞,朱学明,高 翔,钱云飞,曹屹松

(1.常州市新北自然资源和规划技术保障中心,江苏 常州 213022; 2.南京信息工程大学, 江苏 南京 210000)

0 引 言

随着经济的发展和企业的增加,工业用地的需求量急剧增长,而土地的供应量有限,产业用地需求总量过大与土地供给相对不足的矛盾日益突出[1]。为切实提高资源要素配置效率和产出效益,常州市新北区于2017年开始启动常州市新北区工业企业普查和综合评价工作。对全区两万余家企业,4 000多个地块进行地毯式普查。该项工作普查了全区200 m2以上的工业仓储用地,收集了企业用地信息、工商信息、纳税情况、能耗情况、环保情况、综合素质等6个方面信息,创建了覆盖全区7 387家工业企业的综合大数据库。该项工作彻底摸清了新北区工业企业资源利用与产出的家底,不仅仅可用于工业企业的综合评价,同时也为政府对资源的高效利用和科学管理提供了数据支撑,为土地年租金征收管理的规范化提供了先决条件。土地年租金是土地使用者按年向土地所有者代表缴纳的地租,征收土地年租金是减少国有资产增值收益流失,促进土地集约节约利用,完善土地有偿使用制度的有效举措。年租金的实施体现了土地属于国家所有和土地具有价值的原则,同时也体现了土地有偿使用和限制使用的原则[2]。当前全国已有相当数量的地区开展土地年租金征收管理工作,也面临一些部门协调、制度执行、租金测算等多个方面的难题[3]。为解决这些问题,提升工作成效,亟需建立一套信息化系统,以技术手段确保土地年租金征收管理工作的有序开展。

为加强土地年租金征收管理,规范土地市场秩序,科学有序的推进征收工作,提高土地利用效率,根据《中国人民共和国土地管理法》《江苏省土地管理条例》《新北区土地年租金征收办法(试行)》(常新委办〔2014〕102号)等法律、法规及文件的规定,结合我区实际,常州市新北区人民政府启动了“常州市新北区土地年租金征收管理系统”的项目建设工作。

1 技术介绍

1.1 基于Spring Cloud架构的微服务架构

SpringCloud是分布式微服务架构下的一站式解决方案,其提供了一套简易的编程模型,为开发者提供了在分布式系统(如配置管理、发现服务、断路器、智能路由、微代理、控制总线、负载均衡、一次性Token等)操作的开发工具。

1.2 Echart+ArcGIS API for JavaScript融合使用

Echart(Enterprise Charts商业级数据图表)是一个基于Html5 Canvas的纯JavaScript图表库,提供直观、生动、可交互、可个性化定制的数据可视化图表。其优势在于属性数据的可视化表达效果。ArcGIS API for JavaScript是ESRI根据JavaScript技术实现ArcGIS Server REST API 接口的一组脚本,提供地理数据调用、渲染、分析等前端功能。其优势在于地理数据的可视化表达。土地年租金征收管理系统在页面表达整合以上两个开发库的优势,在地块要素的数据表达上采用Echart的图表表达形式,使地图数据页面的表达更加地动态与直观。

1.3 亩均效益数据接口

根据《关于进一步加强新北区土地年租金征收工作的通知》(常新委办〔2018〕108 号)要求,对新北区的年租金征收实行差别化征收标准,征收标准与用地企业上年度完成亩均税收挂钩。工业用地亩均10万元以下的年租金8元/m2,10万元(含)以上的年租金6元/m2;经营性用地(商业、旅游、娱乐等)的土地年租金按建筑占地面积征收,三井、龙虎塘街道范围内为80元/m2,新桥街道、薛家镇范围内为80元/m2,其他区域为40元/m2。

工业用地征收金额公式如下:

J1为工业用地征收金额,GY为核算征收的工业用地面积,a为用地亩均税收。

经营性用地征收金额公式如下:

J2=

J1为工业用地征收金额,GY为核算征收的经营性用地面积,b为用地所属镇(街道)。

征收总金额J=J1+J2

上一年度亩均税收来源于工业企业综合评价数据库提供的数据接口,通过数据接口每年更新一次。考虑到一企多地、一地多企等实际情况,兼顾到标准执行的公平性,亩均税收核算分母采用的是企业实际用地面积,分子采用地上所有企业分配到该用地上的年度纳税总和。企业在区内只是用一块用地则全部税分配至该用地,若企业使用两块以上用地,则按每块用地上实际使用的面积进行分摊。

2 运行模型

土地年租金征收管理系统是以土地年租金信息库为数据支撑,以企业用地情况为媒介,以租金账单为基础,利用互联网进行租金管理分析的交互式平台。土地年租金征收由于其征收区域分布广、用地性质复杂的特点,采用线上系统可以将土地信息更快速直接发布,更好地协调各区域作业人员作业,并按标准根据各土地性质进行征收,提高征收效率。

征收模型如图1所示,数据管理员维护土地信息,负责土地相关证件材料上传、土地信息新增变更。租金管理员维护地块内企业租金收缴情况。年租金征收管理系统汇总土地信息与账单信息计算生成土地年租金报表,报表反映区域内地块企业数量、各类型土地面积、征收情况等信息,利用GIS服务,将地块信息转化为图形信息分布至空间位置展示,能在地图上点击查看地块内征收情况、征收进度。

图1 土地年租金征收管理系统运行模型

土地年租金征收管理系统为用户提供了权限管理、土地数据管理、账单管理、土地年租金征收报表、GIS数据分析5大功能。这5大功能又由多个小功能组合而成,具体功能模块如图2所示。

图2 土地年租金征收管理系统功能模块

3 系统设计与实现

3.1 土地年租金信息库设计

土地年租金征收管理系统涉及地块空间位置和属性信息、企业空间位置和属性信息、租金信息、附件信息等10余种不同类型数据,需要科学的收集和管理数据[4]。建立土地年租金信息数据库的主要目标是,利用计算机相关技术,进一步核实梳理土地年租金征收对象的基本信息,为区域内土地年租金分析提供依据,辅助各区域部门、用户数据维护,方便更好的交流与合作。

在实际征收过程中,需要根据相应的征收标准和土地使用情况确定应征收金额。在实施过程中将应征收金额与已征收金额进行对比分析,统筹征收进度,实时调整征收方案和策略,科学有效的指导征收作业。按如前所述,需要确立土地年租金信息库中各主要表的内容和表表之间的关联关系,如图3所示。

图3 土地年租金信息库结构表

土地信息表中包含土地基本信息和空间基本信息,包括用地面积、用地性质、用地权利人、所属乡镇、空间位置等信息。依托于土地信息表建立土地附件表,存放土地信息相关的证明、附件。企业坐落于土地上,同时企业是年租金收缴对象,因此企业信息是租金和土地之间的媒介。企业信息表中存放企业基本信息,包含社会信用代码、税务登记号、法人代表、联系方式等信息。租金信息表中存放企业缴纳租金信息,包含缴费主体、缴费金额、缴费时间等信息。充分考虑土地、企业、租金三类信息的相关性和关联对数据表结构带来的影响,防止多表冗余,通过企业用地情况为媒介建立了土地与租金关联的年租金征收进展视图,基于sum函数建立具有针对性的汇总函数对已征收金额进行计算,并将运算结果存储在缓存池中。

3.2 土地年租金动态报表设计

土地年租金作为一种有偿土地使用方式[5],年租金征收情况是土地年租金征收工作的一项重要考核指标,也是分析区域内土地年租金征收存在问题的依据。土地年租金征收报表分为土地信息统计、单位信息统计、缴费进度统计,以区域内土地年租金征收的效率和征收金额的多少为标准制定作业的考核指标。通过报表可以反映出区域内征收工作存在的问题,如征收效率低下、征收面积不明确等问题,辅助决策者科学分析当前存在的问题,为调整下一年度工作方式提供依据。

土地年租金报表的生成应具有一定灵活性,报表分为全区、镇(街道)、村委3个等级,根据不同级别、不同地区年租金征收情况进行汇总,细化报表内容。报表统计内容与用户权限挂钩,不同权限用户可查看对应的报表内容。报表统计如图4所示。

图4 土地年租金征收报表

3.3 基于GIS年租金分析

土地年租金数据由于其独有的地理属性,通过地块编号将租金数据与地图位置相关联,使用WebGIS服务发布生成土地年租金征收分布图,直观准确的反映出各地块征收进展,使征收工作具有实时性、公开性、合理性、智能性[6]:

(1)实时性:实时录入数据,自动匹配地块企业,实时统计征收进度反映在地图上。

(2)公开性:公开土地使用信息作为作业凭据,收取租金做到有据可依。

(3)合理性:基于租金的空间分布分析,差别化征收标准,科学合理利用土地资源,提升土地内企业竞争能力。

(4)智能性:通过空间信息与租金信息结合,分辨已征收完成与未征收完成地块,实现智能化管理征收对象,去除重复工作,提升作业者工作效率。

土地年租金的确定涉及政府方方面面的用地政策,既要通盘考虑,又要因地制宜,还要落实地方经济的发展导向,通过土地年租金的差别化征收促进企业提升用地效率。在实际运作过程中,不同的土地使用权类型、实际用途采用不同的征收标准,同时也要考虑土地的区域差异[7]。

4 结 语

本文给出了土地年租金征收管理系统的实现方法和原理,与GIS相结合实现了租金分布的空间化与信息化,运用系统来管理土地年租金征收信息,协调各部门之间工作,统计分析年租金征收情况辅助征收工作考核。完成了全区土地年租金征收对象的摸排调查,形成了全区土地年租金征收一本账,并建立了数据库和信息系统,为土地年租金的征收工作的推进提供了技术支撑。形成的数据成果有利于规范全区的土地年租金征收工作,为基层集体经济组织的土地收益提供了保障,仅2019年就确保了约8766万元的土地年租金收益,其中增收用途部门征收土地年租金417万元,避免了国有和集体经济利益的损失。同时通过系统,提升了土地年租金征收工作的效率,全区可节省人工投入约80万元/年。项目成果充分体现了土地集约节约利用的政策导向,对工业用地实行了差别化年租金征收标准,有利于倒逼企业的转型升级和地方经济的高质量发展。