新形势下房地产企业审计发现的主要问题及对策探索策略

陈锦霖

一、前言

房地产是我国国民经济的支柱产业之一，在社会经济高速发展的当下，房地产企业也随之蓬勃发展，取得了不错的成绩，受到人们的广泛关注。市场推动下，房地产企业规模不断扩大，发展速度较快，但同时也面临着一系列挑战，存在着一定的风险。为促进房地产行业的健康发展，我国在遵循市场原则的基础上，一直坚持宏观调控，旨在有效规避金融危机，避免发生房地产泡沫问题，予以全面引导。同时，房地产企业想要在日益激烈的市场竞争中占据更多份额，就必须重视审计工作的开展，把控好内部审计、外部审计工作，以促进房地产企业的可持续发展。

二、房地产企业审计的相关内容

（一）审计和房地产企业审计

审计工作具有一定的独立性，是按照国家法律法规要求来执行的一项监督活动，需基于实际情况利用专门的审计方法来监督审查被审计单位的财政、经营活动等，检查其相关文件是否符合法律规定，是否正确、真实。审计的目的在于维护法纪，帮助被审计单位改善经营管理中的不足，获取更多的经济效益。审计工作有两种形式，一种是内部审计，指的是单位自己的审计部门来审查监督企业所开展的各项财务活动；另一种是外部审计，指的是由政府审计、注册会计师来审查被审计单位的财务活动[1]。

房地产企业审计则是一项专门针对房地产企业的审计工作，旨在审查监督房地产行业的经济活动。从外部审计方面来说，房地产审计工作主要由政府、会计师事务所来实施审查和监督工作，要对房地产企业所开发的项目情况进行事项审批，看其是否合规，比如说商品房预售许可、征地、税收缴纳等。要注意的是外部审计工作的开展有一定的时间限制，而且需要严格按照相关制度来执行作业，其目的在于维护财经法纪；从内部审计来说，则主要是由房地产企业自身开展，其目的在于强化企业的内部控制管理工作，该项工作具有一定的时效性，需有一定的可操作性[2]。

（二）房地产企业审计工作的必要性

房地产企业开展审计工作十分有必要，其有利于保障房地产企业经济活动的合法性，维护企业的经济效益。通过政府、会计师事务所的外部审计，能够及时发现房地产企业经营过程中存在的法律风险，对于可能违反法律法规的情况进行警示，要求企业进行整改，规避风险，这有利于房地产企业的可持续发展。房地产企业开展内部审计工作，则需要对企业经营管理中的各个环节进行严格的审查和监督，有利于企业全面而真实地了解自身实际发展情况，并据此来制定适宜的发展计划和策略，实现企业经济效益最大化[3]。

三、现阶段房地产企业审计存在的主要问题及原因

（一）房地产企业审计存在的主要问题

房地产企业审计工作中主要存在着内部审计问题和外部审计问题，其中内部审计问题有：一是部分房地产企业并未意识到内部审计工作的重要性，重点工作主要在于生产方面，旨在提高房地产企业的经济利润，忽视了对房地产企业审计、财务工作的监督管理。虽然部分房地产企业中设置了审计岗位，但是其隶属于财务部门，不具备独立性，还有部分房地产企业中都未设置审计岗位。二是房地产企业内部审计职能范围相对较窄。大部分情况下房地产企业的审计工作，主要应用于事中审计、事后审计，并未实施高效的事前审计工作，难以充分呈现审计工作价值，不利于做好内部审计防范工作，同时也在一定程度上影响了外部审计工作的开展。三是现阶段房地产企业所采用的审计工作手段较为落后，不利于提升审计工作效率。大多数房地产企业只关注于财务审计方面，只是核查财务报表等数据，并没有引入良好的业务管理，忽视了对经济责任的审计。在审计工作中未能充分发挥计算机信息技术作用，缺乏现代技术普及，以至于房地产企业所采用的内部审计手段较为滞后，整个工作效率不高。四是目前房地产企业审计工作中缺乏优秀的人才队伍，部分企业甚至于没有专门的审计人员，多是兼任各项工作，未进行专业性的审计培训，并不具备扎实的审计知识，实际工作经验不足，未能有效把控审计工作中的重点，审计人员的工作积极性还有待于进一步提升。

房地产企业外部审计工作存在的问题主要体现在以下几个方面：一是房地产企业在完成验收竣工滞后，可与成品房购买人员签订相应的协议，获取预售放款，并做好结转工作，以全面了解企业的真实经营状况，但事实上部分房地产企业为了获取更多的经济利益，人为调节了竣工结算，以至于无法在规定时间内完成商品房竣工结算手续的办理；二是部分房地产企业存在逃税现象，高额的利润需要缴纳较多的税款，部分企业想要降低税收负担，采取了非法手段来逃税，这给企业带来了极大的风险；三是房地产企业在开发项目的时候，忽视了固定资产管理工作，未有效管控实际施工中所需要的各项材料，不利于审计工作的顺利开展。

（二）房地产企业审计存在问题的原因

房地产企业审计工作存在问题的原因在于：首先，部分房地产企业的管理人员并未意识到融资风险的危害性。由于市场竞争日益激烈，企业的重心都在如何扩张市场，快速获取更多的市场份额，以至于其需要较多资金的支持来进行房地产项目开发，然后通过预售回笼资金。但由于部分房地产企业未能准确识别融资风险，没能准确评估所面临的融资风险等级，忽视了市场调研工作，对当前市场行情不够了解，致使前期融资成本较高，后期销售达不到预期效果，就引发了债务危机。其次，房地产企业在成本管理方面还有不足之处，其所采用的成本管理理念较为滞后，仍然采用粗放型管理模式，这不符合现代管理要求。企业的管理人员、财务人员、业务人员等都不具备良好的成本意识，对成本管理工作不够理解，以至于成本管理工作过于形式化，没能制定完善的成本管理制度，企业中的资源配置未能得到优化，资源利用率不高。最后，房地产企业的财务工作制度不够完善。目前所实施的财务工作流程还有待于进一步优化，没能将财务和业务进行有效融合，存在一定的重复性工作，缺乏统一标准，以至于在进行数据处理的时候无法统一格式、要求，导致工作效率得不到提升。另外，忽视了对财务数据的深入挖掘，缺乏科学分析。企业内部审计工作缺乏独立性，无法保障内部审计工作的有序利开展。

四、新形势下解决房地产企业审计问题的有效措施

（一）正确认识审计工作，扩大审计工作范围

新形势下，房地产企业的管理人员应当充分认识到审计工作的重要性，严格按照国家相关政策来执行审计工作，使之更加规范。管理人员需全面了解审计相关政策，熟悉内部审计基本准则，以便于有效发挥审计工作的职能作用，正确认识审计工作，起到带头作用，为房地产企业审计工作的顺利开展奠定扎实基础。同时，还应当成立专门的企业内部审计部门，该部门应当具有一定的独立性，所有员工都要明确自身岗位职责，将审计责任落实到每一个人员身上，一旦出现问题直接寻找责任人。

此外，还应当根据房地产企业的实际情况进一步拓展审计工作范围，需将审计工作贯穿于整个经营活动中，不仅要实施事中审计和事后审计，还需要进行事前审计工作，把控好审计过程中的每一个环节，逐步实现审计工作全面化。还应当合理扩大业务范围，不仅要关注于财务业务方面，还应当逐步关注于其他各项业务的审计，如生产建设、销售、运营等，并且需要合理把控企业内部风险，促进企业内部管理效益的提升。

（二）完善财务制度，设立风险管控机制

为充分发挥房地产企业内部审计工作效用，需进一步完善企业财务制度。一方面，要对现有的财务工作进行全面梳理，根据实际情况和要求来进行相应的调整，优化财务工作流程，以提高财务工作效率，同时协调房地产企业各部门工作的开展，不断地完善企业财务工作制度，废除不适宜的条款，补充新的工作标准，以确保财务工作的顺利执行，使之有据可循、有法可依；另一方面，要基于市场行情变化，改变传统的财务工作模式，引入先进的计算机信息技术，创新财务管理理念，全面监管房地产企业的财务信息。于财务制度中突出内部审计的重要性，为内部审计工作的顺利开展提供重要的制度保障。

此外，要设立科学的风险管控机制。房地产企业应当重视风险管控工作，设立科学的防范机制，进行准确的风险识别，可从以下几个方面着手：首先，要充分利用现代计算机信息技术，构建完善的风险数据库，基于房地产企业的实际经营状况，科学识别其中存在的融资风险，并对其他类型的风险进行科学评估，由审计人员负责管理风险数据库。其次，在科学编制审计计划的时候，应当以风险为导向，重视基础审计工作，既要关注于房地产企业的长远发展目标，又要综合研判企业的阶段性经营策略和存在的风险，以便于开展高效的风险审计工作。同时，还应当对所制定的风险审计计划进行可操性测试，确保其能够真正落到实处，审计人员要科学评价企业内部控制的合理性，应用先进的科学技术，基于自身工作经验来把控审计计划的可行性，找出其中存在的问题并进行改善和优化。最后，要出具风险审计报告，并根据风险等级来实施相应的防范措施，为房地产企业管理人员的决策提供可靠的参考依据。

（三）创新审计手段，壮大审计人员队伍

为提高房地产企业审计工作水平，应当改变传统的审计工作模式，不断创新，实施现代化审计手段，以有效应对审计对象的变化。审计人员应当基于房地产企业的实际情况，顺应时代发展潮流，充分发挥现代计算机信息技术作用，学会使用先进的电子软件，缓解当下的审计压力，高效处理海量数据。可使用计算机来协助开展审计工作，对复杂数据进行科学分析，以便于及时发现其中存在的问题，识别出企业所面临的风险，并进行有效把控，以实现审计目标。

与此同时，还应当进一步壮大审计人员的队伍力量。房地产企业审计工作离不开人员的支持，尤其是在当下这个全新环境下，对审计人员提出了更高要求，需引入先进的审计人员，加强对现有审计人员的培训，使之能够胜任现阶段的审计工作。基于此，应当做到以下几点：一是要优化企业审计人员结构。根据房地产企业的自身特点，培养更多优秀的审计人才，其不仅要具备扎实的、专业的管理知识，还应当具有一定的技术能力，需成立专门的审计队伍，满足新要求、新规定。二是房地产企业中参与审计工作的所有人员，都必须具有审计从业资格证书，不仅要掌握会计知识，还要熟悉国家的各项相关政策，同时还要重视对审计人员的计算机技术培训，使之具备一定的信息素质。同时，审计人员还要不断地积累工作经验，全面提升自身的数据分析能力，提高工作效率。

（四）重视税务筹划，完善资产管理

房地产企业应当重视税务筹划工作的开展，为提升审计工作水平，应当充分了解现有的国家税收政策，并深入挖掘和解读这些政策，通过合法手段来避税，降低房地产企业的税收负担，不可采用非法手段逃税，这会给房地产企业带来更大的风险危机，不利于房地产企业的长远发展。房地产企业可设立专门的核算部门，负责税务筹划工作，旨在降低房地产企业的税收成本，获取更高的销售利润。

此外，还要加强资产管理，设立完善的企业内部资产管理机制，并将其贯彻落实于实际工作中。需合理划分各岗位职责，使各岗位人员明确自身工作任务，严格按照相关规定来执行作业，为房地产企业审计工作的开展创造有利环境。同时，还要建立健全绩效管理体系，结合奖惩制度，以激励和约束员工的实际工作，充分发挥员工的主观能动性。

（五）加强开发成本管理，重视资金管控

在实施房地产企业审计工作的时候，应当重点管控房地产项目的开发成本，需要严格审核开发过程中的各项费用，列出明细，同时还要审核短期借款等相关账簿，以便于实施有效的成本管理工作。要合理分析开发成本，编制科学的投资估算报表，综合对比，以选择最佳的开发方案。

与此同时，还要加强资金管理，充分认识相关法律法规的内容，将其贯彻落实于实际经营过程中，严格把控企业中的各项资金，实施有效的措施来提高内部资金管理水平，旨在合理规划房地产企业资金，有效规避企业资金风险，提高资金利用率。外部审计机构应当重视资金拆借等方面的交易审计，做好风险防范工作，保障审计工作质量。

五、结语

总之，在房地产企业经营管理过程中，应当重视审计工作的开展，明确审计工作的重要意义，严格按照相关规定执行作业。需及时发现审计工作中存在的问题，寻找原因，并采取有效措施来加以解决。管理层必须具备良好的审计工作意识，进一步扩大审计工作范围，建立健全规章制度，创新审计工作理念，实施现代化审计方法，以保障审计工作的顺利开展。同时还要重视开发成本和资金管理工作，科学筹划税收，进行有效的资产管控。