三四线城市房价为何坐上“过山车”——基于棚户区改造与货币化安置政策的视角

马 理,桑 迪,许洋滋

(湖南大学 金融与统计学院,湖南 长沙 410079)

一、引 言

2015年至今,中国不少三四线城市的房价出现较大幅度波动,就像坐了一趟“过山车”。数据显示(数据来源:Wind数据库),2015年开始中国三四线城市房价出现大幅上涨,2017年7月后,三四线城市的住宅价格指数开始超越一线与二线城市。2018年初,在中国社会科学院公布的全国261个城市的房价排名中,前50名中有20个是三四线及以下城市;截至2018年底,中国房价破万的城市增加到62个,其中有三分之一是三四线城市。但在涨到阶段性高点之后,三四线城市的房价开始持续下跌。2021年8月,中国三四线城市的住宅价格指数较最高点下降了76.92%,有些三四线城市的部分地段的房价出现了“腰斩”的情形,住房空置率上升,烂尾楼开始逐渐增加。

近年来,随着中国城市化进程的推进、城镇人口与就业人数的增长、居民收入不断增加[1],城市住房需求在逐年上升[2],而三四线城市的住房供给缺乏弹性[3],房地产市场的供需不平衡[4],由此导致了房地产价格的上涨。除此之外,面向棚户区改造的抵押补充贷款与货币化安置等政策,也可能会推动三四线城市房价的上涨。抵押补充贷款的本意是降低棚改的中长期资金成本,为棚户区改造提供长期稳定的资金支持,缓解棚户区改造的融资成本过高和资金不足等难题[5]。货币化安置政策的目标则是推动旧城区改造,释放住房需求,推动房地产市场的去库存,提高市场的微观配置效率[6]。但是,抵押补充贷款和货币化安置政策向市场提供了货币资金[7],当房地产限购导致大型城市的投资需求无法释放时,房地产投资将在城市之间转移,引起三四线城市房产泡沫水平上升[8],由此可能导致三四线城市房地产价格出现上涨。

基于此,本文以中部H省和所属的各城市为研究对象,检验了棚户区改造与货币化安置政策导致三四线城市房地产价格出现波动的特征事实;构建包含棚户区家庭、实体生产企业、房地产企业、实施棚户区改造与货币化安置政策的政府的DSGE模型,研究棚户区改造与货币化安置政策对房地产价格和经济发展的影响,提出推动三四线城市房地产市场规范发展的政策建议。相关研究不但可以完善房地产经济的理论研究框架,分析棚户区改造和货币化安置政策对城市房价的影响机理,拓展结构性货币政策的传导模型;而且可以检验棚户区改造和货币化安置政策对三四线城市房价波动的影响效果,为中国货币政策调控与推动三四线城市房地产市场的健康发展提供决策参考。

二、特征事实

基于中部H省的数据进行总量检验与分城市检验(包括XY市、JZ市、SY市、XG市、JM市、SZ市、EZ市、XT市、WH市、QJ市等),这些城市大多是三四线甚至更低层级的城市,均在棚改进程中经历了房价的大幅波动,相关检验可以较好地反映棚改和货币化安置政策对房价波动的影响。

(一)变量与实证模型

被解释变量为房地产价格(price)。选取商品房的平均销售价格来代表房地产价格变量,通过商品房销售额除以商品房销售面积而得到。商品房销售额和商品房销售面积数据来自各年度的中国城市年鉴。

核心解释变量分别是抵押补充贷款余额(psl)、棚户区改造贷款余额(loan)、抵押补充贷款中的货币化余额(mpsl)、棚户区改造贷款中的货币化余额(mloan)。其中,psl使用各个城市每个月度的抵押补充贷款余额数据,loan使用各个城市每个月度的棚改专项贷款余额数据。抵押补充贷款是中国人民银行为国内基础设施建设支出而提供的长期稳定的信贷支持,棚户区改造贷款是抵押补充贷款的重要组成部分。引入货币化安置比例m%,使用Wind数据库同期的货币化安置比例数据。设置交叉项mpsl=psl×m%和mloan=loan×m%,分别表示抵押补充贷款中的货币化余额和棚户区改造贷款中的货币化余额。

控制变量分别是:地区生产总值(GDP),因为地区生产总值体现一个城市的经济发展水平,各个城市的经济发展水平不同则房价也会有显著区别,通常地区生产总值与房价正相关[9,10],数据来源于各年度的中国城市年鉴。房屋建造成本(value),房屋建造成本会通过影响房屋供给从而影响房价[11,12],本文使用各个城市的商品房竣工房屋单位价值来衡量,使用竣工房屋价值除以竣工房屋面积得到,数据来源于各年度的中国城市年鉴。房地产开发投资完成额(invest),数据来源于各年度的中国城市年鉴。房地产开发投资规模与房地产价格互相影响,高涨的房地产价格会吸引更多的房地产开发投资,而增加的房地产开发投资也反映出当地的房地产价格非常火爆[13,14]。货币供应量(M2),货币供应量增加将为市场提供充足的流动性,满足更多居民的购房需求从而导致房价上涨[15,16],数据来源于国家统计局。以上数据中的非等频序列,通过插值法转频处理调整为等频,并消除了季节影响。考虑到本轮三四线城市的房价大规模上涨起自2014年且在2017年左右达到峰值,所以统计检验的样本空间选择了2013—2018年的数据,覆盖了这轮上涨的全过程。

建立检验棚户区改造以及货币化安置方式对房地产价格影响的多元线性回归模型:

priceit=cit+β1policyit+β2GDPit+β3valueit+

β4investit+β5M2+εit

(1)

以上模型中,被解释变量是房价price,核心解释变量是向量policy=(loan,psl,mloan,mpsl)-1。loan是棚改贷款余额,psl是抵押补充贷款余额,mloan是棚户区改造贷款中的货币化余额,mpsl是抵押补充贷款中的货币化余额。控制变量分别是地区生产总值(GDP)、房屋建造成本(value)、房地产投资完成额(invest)和货币供应量(M2)。

(二)实证检验结果

对数据进行F检验和豪斯曼检验,基于检验结果选择固定效应模型进行回归,分不考虑控制变量与考虑控制变量两种情况检验①,结果见表1。表1的前4列不考虑控制变量,数据显示:棚户区改造贷款与抵押补充贷款的增长会促涨三四线城市房价(系数显著,分别为0.0514和0.0598),棚户区改造贷款的货币化安置与抵押补充贷款的货币化安置也会促涨三四线城市房价(系数显著,分别为0.1193和0.1408),且后者的数值要明显大于前者。这说明在棚户区改造进程中,使用货币化安置的方式对房价的推动作用更大。表1的后4列考虑了控制变量,结果显示:首先,核心变量的影响效应没有发生变化,非常稳定,技术指标拟合度高且大部分显著。棚改贷款与抵押补充贷款的增长会促涨三四线城市房价(系数显著,分别为0.0238和0.0224),棚户区改造贷款中的货币化安置与抵押补充贷款中的货币化安置也会促涨三四线城市房价(系数显著,分别为0.0596和0.0655),且后者的数值大于前者。这说明在棚户区改造进程中,货币化安置方式进一步刺激了居民的购房需求,对三四线城市房价的推动作用更大。下面建立DSGE模型分析棚户区改造和货币化安置政策对房价的影响机理。

表1 总量检验结果

三、数理建模

(一)棚户区家庭

假设存在棚户区家庭,为了改善目前在棚户区的居住环境,愿意配合政府实施棚户区改造工程,迁移至新的住所,政府为棚户区家庭的迁移提供实物化安置(提供住房,棚户区家庭可以直接搬迁)或货币化安置(提供资金,由棚户区家庭自主选择购房)两种安置方式。

设置棚户区家庭的最大化效用函数为式(2)。其中E0是期望算子;β∈(0,1)是贴现因子,反映未来效用与当期效用之间的替代弹性;ν表示消费的跨期替代弹性倒数;Ct表示棚户区家庭在t期的消费量(非购房消费);Hf,t表示棚户区家庭在t期的房地产消费量;ω代表房地产消费的跨期替代弹性倒数;Lf,t表示家庭在t期的劳动供给;η表示劳动供给的跨期替代弹性。

(2)

棚户区家庭的预算约束条件为式(3),等式右边为棚户区家庭的资金来源,等式左边为棚户区家庭的资金使用。假设Mt表示在t期的货币供应量,χ是货币供应量中用于棚户区改造的资金比例,则Mf,t=χMt表示t期的棚户区改造资金的总量,而ΔMf,t=Mf,t-Mf,t-1表示政府进行棚户区改造投入的资金增量。rm表示货币化安置的比例,rmΔMf,t表示政府在t期的棚改投入中的货币化安置的总金额。ΔHf,t=Hf,t-Hf,t-1表示政府实施了棚户区改造政策后,棚户区家庭所购买的房地产。Pc,t表示在t期消费的价格水平,Ph,t表示在t期的房地产价格。St表示家庭在t期的储蓄,rt-1St-1表示获得的储蓄利息收入。Wf,t表示家庭在t期的工资水平,工资水平乘劳动供给量(Wf,tLf,t)为家庭的劳动收入。

Pc,tCt+Ph,tΔHf,t+St=Wf,tLf,t+

nrmΔMf,t+rt-1St-1

(3)

在式(3)中,n表示棚户区家庭的房地产购买量的放大乘数。由于棚户区家庭在付了首付之后,可以向当地的商业银行申请贷款购房,所以n一般会大于1。举例说明:假设因为棚户区拆迁,政府补贴某棚户区家庭90万元现金。如果该棚户区家庭用这些现金一次性付款买了1套价值90万元的房子,那么房地产购买量没有扩大,此时n=1。但如果该棚户区家庭将90万元现金分成3个30万元,付了3套房子的首付,然后从商业银行贷款3个60万元,那么可以买下3套价值90万元的房子,房地产购买量放大,此时n=3。考虑到中国三四线城市大多没有限购限贷,棚户区家庭购买多套房产具有可能性,所以房地产购买量的放大乘数n一般会大于1。由于n可能大于1,所以棚户区的货币化安置政策对购房量具有放大效应。

在式(3)的棚户区家庭的预算约束条件中,棚户区家庭的资金来源于3个部分:劳动收入Wf,tLf,t、棚户区家庭利用政府提供的棚户区拆迁资金作为杠杆从商业银行申请贷款后获得的资金nrmΔMf,t、储蓄利息收入rt-1St-1。棚户区家庭的资金使用包括3个部分:消费支出Pc,tCt、购买房地产Ph,tΔHf,t、储蓄St。

棚户区家庭在预算约束下追求最大化。构建拉格朗日方程,分别对家庭的劳动供给Lf,t、房地产消费Hf,t、消费Ct、棚改资金总额Mf,t进行一阶求导,得到最优条件为式(4)～式(7)。

(4)

(5)

(6)

(7)

(二)中间品厂商

假设中间品厂商既可以进行实体经济的生产投资,也可以进行房地产投资。中间品厂商满足理性人假设,在正常条件下,中间品厂商会将资金在实体经济的生产投资和房地产投资之间进行合理分配,通过适当的投资组合来降低非系统性风险和实现收益最大化。房地产对于中间品厂商而言,兼具投资和抵押两种功能。中间品厂商可以将拥有的房地产抵押给商业银行进行融资,获取资金后进行下一期生产投资或者房地产投资。

如果房地产市场规范发展,没有出现过分的高利润,那么中间品厂商将会进行正常的生产投资,从而实现资金在实体经济生产领域中的良性循环。如果房地产市场繁荣导致房地产回报率较高,那么中间品厂商可能将抵押融资获得的资金更多用于房地产投资。在最极端的情况下,中间品厂商将不会进行实体经济的生产投资,而将所有资金全部用于房地产投资,从而出现严重的房地产业挤压实体经济行业的现象。

中间品厂商的效用最大化的目标函数为式(8)。其中,γ是企业的贴现因子,φy表示实体经济的投资回报率,Yt表示实体经济的总产出。φh表示房地产的投资回报率,Ph,t表示房地产价格,He,t表示中间品厂商在t期购买的房地产面积。

(8)

中间品厂商进行实体经济生产时,效用函数满足柯布-道格拉斯生产函数的形式,具体见式(9)。

(9)

式(9)中,At表示t期的技术冲击,服从AR(1)过程,Yt表示企业实体经济的总产出,Kt表示t期企业拥有的资本品,Le,t表示企业t期雇佣的劳动。中间品厂商本期投入生产的Kt包含两部分,一部分为上期资本折旧后累积,另一部分为融资和总收入中用于实体经济生产的部分。

(10)

中间品厂商在t期借款Bt的借贷约束为式(11)。其中,σr,t表示中间品厂商受到的外生信贷约束冲击。m表示中间品厂商将房地产抵押给银行融资时获得的资金比例(在目前的实践中,抵押贷款的融资比例一般是抵押品价值的七成左右)。Ph,t+1表示t+1期的房地产价格,He,t表示中间品厂商在t期购买的房地产面积。πt+1表示t+1期的通货膨胀率,满足πt+1=Pc,t/Pc,t+1。rt表示t期的名义利率。

(11)

中间品厂商的资本积累满足式(12)。

Im,t=Kt+1-(1-δ)Kt

(12)

中间品厂商在预算约束下追求利益最大化。构建拉格朗日方程式,分别对厂商拥有的资本品Kt、房地产购买面积He,t、雇佣的劳动Le,t、借款Bt进行一阶求导,得到一阶最优条件为式(13)～式(16)。

λt-λt+1γ(1-δ)=0

(13)

φhph,t-γφhph,t+1+λtph,t-λt+1γph,t+1+

σr,tmμtEt(ph,t+1πt+1)=0

(14)

(15)

-λt+λt+1γrt/πt+1-μtrt=0

(16)

(三)最终品厂商

最终品厂商购买中间品厂商的产品进行生产,得到最终产品Yt。假设最终品的生产满足CES加总,生产函数为式(17)。其中,Yt(z)表示最终品厂商购买的中间品厂商的产品,ε表示中间品厂商的替代弹性。中间品厂商以价格Pt(z)出售中间品Yt(z)给最终品厂商,最终品厂商通过生产加工后,再以价格Pc,t出售Yt。最终品厂商追求利润最大化,表示为式(18)。

(17)

(18)

引入价格黏性机制,中间品厂商每期有(1-θ)的概率可以调整价格,θ的概率不能调整价格,所以中间品厂商在k期不能调整价格的概率为θk,中间品厂商产品定价为式(19)。

(19)

(20)

(四)政府部门与中央银行

政府部门实施棚户区改造和制定安置政策,是棚户区改造工程的实施者和主管部门;而中央银行发行货币和通过商业银行提供购房贷款,主要功能是配合实施与完善棚户区改造工程。

政府部门可以选择对棚户区家庭实施货币化安置或者实物化安置两种不同的补贴方式。货币化安置的方式为向棚户区家庭提供等价于拆迁房价值的货币,而实物化安置相当于政府买下房地产分配给棚户区家庭,所以政府部门也会在市场中购买一定数量的房地产。房地产市场的供需关系满足式(21),表示供需平衡,等式两边相等。等式的右边为房地产需求,其中Hg,t表示政府购买的房地产数量,Hf,t表示棚户区家庭购买的房地产数量,He,t表示厂商购买的房地产数量;等式的左边为房地产供给Hs,t。式(21)意味着政府的购房量与棚户区家庭的购房量存在着此消彼长的关系。例如:如果政府提高货币化安置比例,就会降低实物化安置的比例,即政府的购房量将下降,而棚户区家庭的购房量会上升。

Hs,t=Hg,t+Hf,t+He,t

(21)

(22)

(23)

(五)市场出清

构建的经济体系中,厂商需要的劳动力全部由家庭供给,表示为式(24)。家庭获得的工资收入来源于厂商支付的劳动力工资,表示为式(25)。消费品市场的出清满足式(26)。

Le,t=Lf,t

(24)

We,t=Wf,t

(25)

Yt=Ct+It

(26)

(六)参数校准

参考以往学者的相关研究,家庭的贴现因子β校准为0.99,企业的贴现因子γ校准为0.98[17];消费的跨期替代弹性倒数v与房地产消费的跨期替代弹性倒数ω校准为1,将资本在产出中贡献的份额α校准为0.3[18];劳动供给的跨期替代弹性倒数η校准为1.01[19];实体经济的投资回报率φy用国内生产总值的增率替代,根据国家统计局2000—2020年的数据取平均值得到0.0778[20];房地产的投资回报率φh用房地产业的增率替代[21],根据国家统计局2000—2020年的数据取平均值得到0.0869;目前国内的大多数商业银行对于首套房贷款,要求购房者首付三成,银行贷款付七成,为了便于计算,将房地产购买量的放大乘数即购房者的资金杠杆取整,n校准为3;由于商业银行做质押贷款时,一般提供质押品价值的七成资金,所以厂商将房地产抵押给银行融资时获得的资金比例m校准为0.7;资本折旧率δ按照十年折旧率换算为季度数据,校准为0.025[22];房地产供给冲击的惯性参数ρh校准为0.98[23];货币增长率的平滑系数ρm校准为0.7362,货币增长率对通胀的反应系数ρp校准为1.4657,货币增长率对产出的反应系数ρy校准为0.2813[24]。

四、经济学分析

将在数理建模的基础上给出四组脉冲图:第一组显示棚户区改造过程中的货币化安置政策对三四线城市房价的推涨作用;第二组、第三组与第四组分别为提高房贷利率、增加房地产供给与降低货币化安置比例对于调控三四线城市房地产市场和对各经济变量的影响效果,对比和提出最优的调控方式。

(一)货币化安置政策对三四线城市房价的推涨作用

图1为货币化安置政策对家庭购房、厂商购房、房价、消费、产出、实体企业投资影响的脉冲图。每幅子图都有三条曲线,分别表示货币化安置比例为0.1、0.3、0.6的脉冲,其中用点线表示货币化安置比例为0.1的脉冲,用虚线表示货币化安置比例为0.3的脉冲,用实线表示货币化安置比例为0.6的脉冲。

图1 货币化安置政策对家庭购房、厂商购房、房价、消费、产出、实体企业投资的影响

图1(a)显示:实施货币化安置政策后,家庭购房“闻风而动”,购房量在初期出现大幅增长,这是因为棚户区改造释放了刚性需求,被拆迁的棚户区家庭迫切需要新的住房安顿下来。不过经历了初期的大规模购房行为后,家庭购房量迅速下降,说明即便商业银行提供房贷放大了杠杆,家庭能支配的资金终究有限且购房相对理性。图1(b)显示:与家庭购房相比,厂商购房有些“后知后觉”,在家庭购房回落之后,厂商购房才大规模增加。这可能是因为厂商同时进行实体经济投资与房地产投资,而下期投资组合的变化依赖于本期投资组合中的各类投资品的回报率。因此,只有当房价呈现上涨趋势且预期回报率较高时,厂商才会在未来增加房地产投资。本文将图1(a)的家庭购房和图1(b)的厂商购房相加,会发现相加值大于零,说明棚户区改造提供的流动性资金会增加购房量。由于房地产的建成周期较长,需求增长将导致房地产市场供不应求,所以得到图1(c)的结论,即房价会上涨。

但是三四线城市房价的过度上涨并不是好事。图1(d)显示房价的上涨压缩了居民的消费,这是因为棚户区家庭拿出更多资金买房,增加了杠杆,家庭的可支配收入下降,因此消费下降。图1(e)显示房价上涨导致厂商的实体经济产出下降,图1(f)显示房价上涨促使实体经济投资下降。背后的原因可能是,随着房价持续上涨,房地产的投资回报不断上升,将会有越来越多的厂商压缩实体经济的投资与产出,在最极端的情况下,厂商都会去买房而不从事实体经济生产,从而对实体经济产生严重的挤出效应。

仔细考察每幅图中的不同的货币化安置比例的曲线,得到的结论是:货币化安置比例越高,则家庭与厂商购房越多、房价越高,但是消费、实体经济的产出与投资越低。与本文在特征事实部分得到的结论完全一致,说明货币化安置政策确实对三四线城市的房地产市场起到了较大的助涨作用,且对消费与实体经济产生了负面的挤出效应。

(二)提高房贷利率能否消除市场扭曲?

为了控制三四线城市的房价,想到的第一个办法是提高房贷利率,希望通过增加购房成本,来抑制家庭和厂商的投资性购房需求,从而达到控制房价的目的。具体效果见图2。

图2 提高房贷利率对家庭购房、厂商购房、房价、消费、产出、实体企业投资的影响

图2给出了提高房贷利率对家庭购房、厂商购房、房价、消费、产出、实体企业投资影响的脉冲图。为了简化讨论,结合实践操作,设置货币化安置比例为0.5。与图1对比,图2的数据显示提高房贷利率压低了家庭购房量和降低了房价,虽然厂商的购房量还是较多,但是提高房贷利率对于控制房地产市场的过热发展还是起到了一定的作用。不过,由于提高房贷利率是典型的紧缩性政策,因此对于经济的负面影响较大,居民消费、实体经济的产出与投资都出现了大幅下滑。所以通过提高房贷利率来规范三四线城市的房地产市场发展,成本可能非常高昂。

(三)增加房地产供给能否消除市场扭曲?

如果通过提高房贷利率来调控三四线城市房地产市场发展的成本非常高,那么想到的第二个办法是不提高房贷利率,而通过增加房地产的供给来抑制三四线城市的房价。图3给出了增加房地产供给对家庭购房、厂商购房、房价、消费、产出、实体企业投资影响的脉冲图。

图3 增加房地产供给对家庭购房、厂商购房、房价、消费、产出、实体企业投资的影响

图3的数据显示,在不提高房贷利率的背景下,虽然消费和实体经济发展良好,但是增加房地产供给并没有降低家庭和厂商的购房意愿,房价也仍然在不断上涨,所以增加房地产供应对于调控三四线城市的房地产市场没有太大作用。背后的原因可能是房地产购买已经造成了房价上涨,形成了房地产的投资回报率高的预期,所以房地产增加的供应被迅速消化。由于存在源源不断的购买量,所以房价不会下跌,三四线城市的房地产市场仍然非常火爆。

(四)降低货币化安置比例能否消除市场扭曲?

图4给出了降低货币化安置比例对家庭购房、厂商购房、房价、消费、产出、实体企业投资影响的脉冲图。

图4 降低货币化安置比例对家庭购房、厂商购房、房价、消费、产出、实体企业投资的影响

图4(a)显示降低货币化安置比例会导致家庭购房量下降,这是因为棚户区家庭的住房被拆掉后,政府提供实物化的安置住房而不提供等值的货币,所以家庭无法通过申请贷款来增加房产的购买量。图4(b)显示厂商的购房量会上升,原因可能源自企业家的投资预期。由于家庭的安置住房来自政府购买的房产转移,说明政府的购房量在上升,企业家看到了房地产的需求上升,预期未来房价会涨,因此增加了房地产的投资。因为厂商和政府都在市场中购置房产,所以会导致房价上升。不过由于政府购房主要是用于棚户区家庭的住房安置,不属于投资类购房或者投机类购房,购房量整体可控,不会持续放量,所以图4(c)显示房价在初期需求导致的上涨之后开始逐渐回落的曲线特征。图4(d)显示,棚户区家庭获得实物化安置的房地产,不需要购房和提高杠杆,因此不会影响消费水平。图4(e)显示,由于厂商增加了房地产的投资,因此产出会下降。图4(f)显示,实体经济的投资体现出下滑趋势,但整体还是正值。这说明三四线城市的房价并未失控,厂商不会将资金都投资于房地产,因此实体经济投资和房地产投资都保持了正向增长的态势。

综合比较图2、图3和图4的脉冲图,显示:提高房贷利率能约束房价,但对消费和实体经济发展的伤害非常大。增加房地产供给不会对消费和实体经济形成负面影响,但如果形成房地产回报率高的预期后,增加房地产供给对控制房价也没有太大作用。降低货币化安置比例可以控制家庭购房量,也不影响居民的消费,尽管厂商还是会增加购房量和降低部分产出,但是实体经济投资仍然正向增长,而且房价也基本可控。综合对比,降低货币化安置比例可能是调控房价、让三四线城市房地产市场走向规范发展的最优政策方式。

五、结论与政策建议

近年来,中国三四线城市的房地产市场出现较大幅度的波动,棚户区改造与过度的货币化安置政策可能起到了一定的推动作用。研究结果显示:棚户区改造将棚户区家庭的刚性需求和改善型需求释放出来,因此会推动当地房价的上涨。棚户区居民获得货币补偿后,可能会将资金分为几个部分,使用银行按揭贷款购买多套房产谋求投资增值,从而放大购房需求,因此棚户区改造的货币化安置方式会推涨当地的房价。随着房地产价格的不断上升和厂商开始购买房地产,房地产价格由此可能出现再度上涨,从而对三四线城市的房地产市场造成较大冲击。基于本文的技术结论,提出以下政策建议:

1．继续推行与实施棚户区改造工程。棚户区改造是惠民利民的民生工程,对于改善棚户区家庭的住房条件,实现共同富裕共同迈向小康社会意义重大。本轮三四线城市房价的飙涨与棚户区改造有关,但棚户区改造本身不是主要原因。建议继续推行与实施棚户区改造,同时完善棚户区改造的实施方式,防范货币化安置政策对三四线城市房地产市场的负面冲击。

2．加大对三四线城市房价波动的监控力度。三四线城市居住着数量庞大的居民人群,经济状况与收入水平相对较低,适应房价波动的心理能力和经济能力较弱。如果房价持续上扬并拉动当地的物价上涨,有可能导致居民杠杆率上升,生活水平下降;如果房价短期内大幅下跌,有可能导致居民财富缩水,社会不安定因素增加。建议政府加大对三四线城市房价的监控力度,设置预警线,一旦超出预期应当干预。

3．降低货币化安置的比例与力度,完善货币政策的定向调控机制。建议控制货币化安置的比例,同时加大实物化安置的力度,从源头控制三四线城市房价上涨的影响因素。建议央行在向特定区域发放抵押补充贷款的过程中适当评估市场冲击,与地方政府配合监测政策实施效果,依据当地房价的历史波动幅度适时调整棚户区改造资金的投放量,更好地为棚户区改造项目服务。

4．严格控制棚改资金的购房杠杆。棚户区改造的居民在获得棚改资金后,如果要贷款购房,应当控制杠杆倍数。可以考虑由政府出面与开发商商议团购,减少陆续入市的不确定性对房价波动的影响;也可考虑在当地房贷政策的基础上,提高棚改贷款的首付比例,提高贷款利率,约束购房杠杆,减少对当地房价的冲击。

5．坚持因城施策,制定差异化的房价调控措施。中国三四线城市的房地产市场差异较大,有些城市涨幅大房价要调控,但也有些城市房价低迷要去库存,因此坚持因城施策的调控方式非常重要。建议在继续实施棚户区改造工程的同时,完善棚户区改造的运行模式,通过定向调控的货币政策更精准地释放流动性资金支持棚户区改造,促进中国房地产市场持续、健康、稳定发展。

注释：

① 分城市检验的结果(XT市、XY市、JZ市、XG市、JM市、SY市、QJ市、EZ市、WH市、SZ市)与总量检验的结果基本一致,说明棚户区改造以及货币化安置政策与房价存在正相关关系。由于篇幅限制略去,如果读者感兴趣,随时来函备索。