房地产企业项目融资与资金管控研究

文／戴步仁 天健置业（上海）有限公司 上海 200135

引言：

资金是公司赖以生存与发展的一种重要资源，是公司财务活动中不可缺少的一项重要内容。特别是对房地产业来说，作为使用资金密集且频繁的运营企业，有效的资金经营可以最大限度的加快资金的流动速度，减少企业的经营费用，促进房地产公司的经济效益。房地产企业是专门从事地产开发和运营管理的行业，具有发展规模大，投资成本高，资金周转周期较长等特点。所以，与其它产业相比，房地产开发企业的财务状况更加突出，如何提高房地产公司的项目融资与资金管控，是确保公司正常运营的关键。

近几年来，房地产开发建设已逐渐成为拉动国民经济发展的一个主要项目，房地产项目的投资和开发问题越来越引起人们的重视。进一步提升房地产企业融资管理，获取较佳的资金管理成效，作为当前需要关注的课题，对房地产公司进行项目融资与资金经营的探讨，目的在于通过增强其融资能力来减少融资成本和财务风险，积极汇总、整合公司的资源，提升企业资金利用率，以较低的成本获取可观的经济效益。

1.房地产企业项目融资与资金管理概述

1.1 项目融资政策

房地产公司开发项目可以分成三个时期，即土地的获取、开发和销售后资金的回收。中债信贷公司在2022 年11 月份下发了《关于接收民营企业债券融资支持工具房企增信业务材料的通知》，为房地产公司提供了有力的资金扶持。此前，中国央行主席易纲在十三届人大三十七次全会上就中央财政工作的讲话中，专门提及要“确保楼市融资稳定”。根据中国金融研究所的统计，截至到2020年10 月，房地产公司的非银团贷款规模达到556.8 亿元，较去年同期下降27%，但同比上涨16.4%，是年内首次出现同比正增长。在发行对象上，央企和国企仍然是主要的融资渠道。克而瑞的监测结果还表明，在十月份，国内上市的地产公司主要集中在央企、国企和私营部门[1]。

1.2 房地产企业资金风险类型

1.2.1 资金统筹风险

对房地产公司来说，要想持续发展，要加大各类资金投入，但由于小型公司由于规模小，缺少充足的现金流，在具体运营中易产生债务风险。一般情况下，企业通过银行来获得融资，而在放款之前，银行会对企业的经营状况进行调研，如企业负债率、经营状况、项目预计效益情况等。银行的放款审批程序严格，花费的时间较长，给房地产公司融资带来困难。此外，房地产项目开发需要时间进行资金统筹。从开发用地至开发建设全过程，每一个阶段都需要有足够的资金支撑，对开发企业来说，必须要有的融资链条[2]。然而，实际上房地产公司开发项目发展，最少需要两年以上的时间，有些大型的地产开发项目，往往需要十年以上的时间。在如此漫长的发展过程中，为了保障企业的正常运作，必须进行持续的资金整合，才能确保项目持续跟进。

1.2.2 资金运营风险

因融资链的断裂，造成资金运作产生风险。房地产公司在发展地产项目的同时，往往要投入较多资金作为运营基础，而这些资金又无法支持开发项目的正常运转，因此多数房地产公司都要依靠银行的融资，而一旦银行没有按时发放款项，就会对公司的经营和发展造成很大的冲击，导致部分项目提前终止。因此，单一的融资方式会导致房地产公司的资金链条出现断裂，从而导致公司面临巨大的风险和亏损[3]。另外，由于地产和财政缺乏完备的预算，使得资金运作中的风险有了显现。房地产公司要想持续发展，必须依靠政府对房地产开发相关政策和财政扶持，而财政预算是建设的基础，在进行前期投资时，要有一个合理的预算，才能更好的进行投资。由于没有明确的会计处理就进行施工，造成项目预算与项目实际情况出现偏差，出现预算不足后再进行资金筹备，导致项目产生资金风险。

1.2.3 投资风险

与大型公司相比，小型地产公司的投资规模相对较少，投资是房地产企业运营的重要板块，在新项目投资开发过程中，尤其是一些小型地产企业，对于每个项目可行性分析精准度不够，在与大型房地产开发企业进行优秀开发项目竞争过程时，小型公司竞争力往往会弱于大型公司。为了在激烈竞争中求生存、求发展，建议要具有充足的现金流，在这种环境支持下，可能造成小型房企丧失机会，制约了其高质量地发展。

2.房地产企业项目融资与资金管理问题

2.1 融资过程中渠道过于单一

目前，我国大部分的房地产开发项目都是依靠银行贷款进行的，这种融资模式导致了房地产项目过度依赖银行。例如，绿地控股2020 年报，在本年度获取的项目共计90 个，全年的权益土地款高达839 亿元。当前房地产市场金融体系有待改进和优化，整体负债结构缺少合理性、科学性，主要依赖银行融资。绿地控股当前融资途径较为单一，主要以银行借款为主，短期内自由资金不能快速增长，所以自身负债率较高，尤其是近年来应收账款回收力度有待提升，从8.96%降到5%左右。房企资管政策的出台正是对逐渐过热的融资现象的遏制，最终导致绿地控股资金链断裂，面临危机。由于房地产开发企业融资手段单一，融资渠道单一，使得其资金主要来自于银行，由于信用政策的不断扩大和紧缩，使得房地产开发的投资活动出现了较大的融资危机。还有部分企业通过民间借贷来进行项目的资金筹集，缺少相关的法律保障，很可能会产生民事争议，进而引发资金危机，最终导致项目的建设陷入困境。

2.2 缺乏合理的房地产融资体系

目前，我国房地产市场正处在一个高度竞争环境中，忽视了重要的、多层面的、高效的融资系统来支持项目发展和建设。我国的房地产融资还处于最原始的以股权融资、债券融资为主的房地产金融市场。然而，与我国当前房地产发展状况需要相适应的，应是一个新兴的一级资本市场与一个次级资本市场相融合的融资系统[4]。由于目前我国的房地产金融系统中缺少多种类型的金融工具，使得开发商无法进行有效的融资，盲目的进行项目建设，增加了融资成本，导致融资危机。

2.3 缺乏科学有效的融资决策

制度融资是保证项目建设顺利进行的首要环节，也是建设项目管理中的一个重要部分。目前多数房地产项目的融资管理模式缺少应有的管理水准。房地产项目的融资管理取决于房地产项目的融资决策，而何时进行融资、采用何种融资模式等都是由管理者进行决策的。例如恒大地产的融资结构不合理导致企业资金使用效益不高，很大一部分远远是由于内部治理结构不合理所导致。我国大部分的房地产公司都是将精力集中在项目的设计和市场运营上，而忽视了融资方面。而且，许多房地产公司在融资问题上缺乏科学合理的决策者，都是依赖于运营决策。由于缺乏必要的决策分析，很可能会造成财务风险，提高融资风险几率，从而增加融资成本。

2.4 房地产企业资金管理制度不完善

目前，我国房地产企业对资本的管理还没有引起足够的重视，导致了其资金管理方面出现较大问题。目前，我国房地产开发企业存在着资金管理不到位、资金管理理念淡薄、管理粗放不合理等问题。例如，在资金管理中，由于缺乏科学的预算资金，在项目的设计与执行中，没有合理的预算，很可能导致项目成本超过了企业承受能力，后续需要大量资金来弥补。但后期资金也会出现预算管理上的缺位，从而影响到资金的正常运转，严重时会导致项目建设陷入停滞状态，进而影响项目进度和销售情况。这就要求房地产开发企业要构建一套科学的财务管理体系，并在实践中不断完善。

2.5 房地产企业资金管理模式不科学

近年来，房地产公司的快速发展成为其资金经营压力的重要因素。但是，在我国房地产公司快速发展的同时，由于缺乏有效的融资管理手段，导致了其融资管理的压力。例如，房地产开发企业在同时进行多个项目的施工过程中，需要大量的资金进行周转，必须对资金进行合理的调配与流动，折旧导致资金管理上存在着一定的分散性。但房地产公司在特定的项目上，往往采取独立资金管理方式，在同一项目中，资金的流向主要是通过项目财务，而在项目资金流转过程中，资金的转移和划拨都会使项目的账外资金产生更多的循环[5]。所以，在项目间的资金流动中，往往会给财务部门带来一些技术操作困境，而单一的项目资金管理模式也会受到限制，进而影响到房地产公司的整体资金管理。

3.房地产企业项目融资风险防范及资金管理

3.1 房地产项目融资风险常规防范

从最近几年房地产公司普遍采取的融资措施来看，由于银行贷款的难度越来越大，大部分开发商已经采取了以预售为基础的融资模式。对开发商而言，预售款既能为公司筹集资金，又能顺利转移市场风险。房地产企业可以借助多元化的方式参与，如住房消费贷款等，借助银行主动参与到房地产开发全过程，进而减少融资的风险。另外，我国房地产公司联合开发房地产项目、股票融资等模式完成筹资，借助风险转移、风险分散等手段，有效把控或减少房地产项目融资风险。

3.2 吸引股权投资来扩充资金

资金作为房地产企业正常运营和发展的基础，只有保证公司经营得好，才能赢得外部投资者的青睐。例如，恒大地产的股权融资比例是低于债券融资的，适当的引入股权融资可以优化内部融资结构，提升经营效益，一方面可以引进新投资者进行投资，另一方面保障在大股东决策权的基础上，通过发行股票来加强资金融通，满足企业资金需求。此外，公司要吸引海外资金，很多外资银行都希望通过我国银行贷款政策来吸引房地产公司，也愿意其在房地产市场提升活跃度。吸引外部资金的入驻条件是企业自身经营水平较高，未来发展前景较佳。扩大企业资金整体运营规模，可以增强公司对财务风险的抵御能力，增强公司的融资能力，减少融资风险。

3.3 利用信托计划来进行融资

通过房地产信托筹集资金，比起单一的向银行融资的方式，信托计划可以减少房地产公司的融资成本，而且这个项目的期限更长，保证企业资产负债率处于合理范围内，尽可能优化和改进企业的结果。房地产信贷计划能够实现信托公司与地产企业双赢的局面，信托公司通过信托计划获得资金，从而减少风险。信托公司主动参与了房地产项目，借助证券投资、资金贷款等方式，逐步减少投资风险。

3.4 建立资金预算管理制度

房地产公司的财务预算管理是企业财务管理的一个重要环节，许多房地产公司在财务管理上存在着一定的缺陷，因此必须成立独立的预算部门，对项目资金进行合理预算。房地产公司的资金预算分为财政收支两个方面，通过建立公司资金管理系统，可以对公司的各项预算进行定期管理，并根据财政收支情况进行每月、季度的汇总，并在一定的时间节点上报给上级部门。在得到上级审批后，财务部门要对项目的收支进行严格控制监督，对发生的超支、未实现预算内的收支状况进行总结、说明并上报。通过建立独立的预算管理体系，避免产生资金风险。

3.5 加强融资资金的取得及资金用途管理

在确定了融资授信额度和利率之后，管理的重点是如何获得贷款资金和资金使用效益。项目建设资金总费用由贷款利率和贷款周期两方面决定。在确定了利率之后，如何选择合适的取得贷款时机是这一时期的重点。提前获得贷款会增加融资成本，而过晚获得贷款，则会导致项目进度不够及时，出现合同违约等风险。另外，还要特别重视资金使用流程的管理。房地产作为国家银监会的重要监管领域，其资金使用和流向是监管的重要内容。在房地产开发过程中，要防止不按要求提取资金，不能随意动用信贷资金等现象，否则会给房地产企业带来不必要的危险。

3.6 加快销售回笼及合理安排资金归还贷款

房地产开发的效益与资金经营有很大关系。在项目开发进入销售阶段后，所获得的资金不但可以用于支付项目开发的尾款，而且能够及时的安排融资或借贷资金偿还，从而实现资金管理闭环。我国房地产开发项目的现金流是以销售计划为基础进行预计的[6]。所以，在项目销售阶段，资金回笼速度的快慢，将会直接影响到企业还款的速度，最终决定企业的财务成本费用。当然，在安排偿还款项的时候，也要兼顾项目建设经费的需求，依据土地增值税政策,房地产企业在房产项目预售阶段先预缴土地增值税,达到条件对整个项目进行清算,多退少补。2019 年以来，我国循序渐进构建了增值税增量留抵退税制度。企业还需合理安排留抵退税与土增清算退税的资金管控。

3.7 借助信息化技术创新资金管理模式

互联网技术背景下，各类先进技术不断普及，房地产行业财务管理逐步向信息化、智能化方向转型，也是降低成本费用的关键举措，资金管理与信息技术高质量融合，能够真正消除各层间信息壁垒和沟通，保证资金使用透明化、公开化，促进房地产企业稳定、健康地发展。由此，房地产企业要保持系统化、信息化思维，加快资金管理信息化建设的脚步，充分掌握当前和未来发展主趋，使用大数据、人工智能、物联网等技术，重新塑造和改进业务程序，大家七年资金管理信息系统，以实现信息共享，并且将原本分散的资金集中化管理、配置和应用，对于房地产企业来说建设项目分散、投入资金体量大且回笼速度缓慢，借助资金管理信息系统，可以真正实现资金集中化、统一化管理，按照各部门、项目实际需求，科学配置各类资金，以提高资金使用效率；同时，动态、灵活追踪每笔资金应用情况，使得每笔资金都可追溯，保证资金使用可视化、透明化，杜绝资金使用不合规、不合法。

结语：

总之，在社会经济的驱动下，房地产行业发展迅速，但其发展繁荣的背后也存在许多问题。在房地产行业的众多问题中，由于其自身的特殊性，企业的融资和资金控制问题必须予以关注，并采取相应措施进行完善。在此过程中，不仅要重视融资决策、融资渠道、融资方式的多样化，还必须对资金使用过程、使用效率等进行监控与管理。目前存在的地产业项目融资、资金控制等问题，要从多个角度进行深入的剖析，并提出改进建议，才能使房地产行业在未来得到更好的发展和进步，为国民经济的发展打下一个良好的基础。