房地产交易管理工作中房地产评估方法体系研究

文／王梓祎 沈阳科技学院 辽宁沈阳 110000

引言：

房地产市场经济秩序是影响房地产行业发展的主要因素，创建起良好的房地产市场经济秩序，有利于房地产行业实现稳定、可持续的建设和发展。分房地产评估行业在我国起步较晚，在发展过程中存在较多问题，相关部门、相关单位、房地产评估企业以及评估人员等多个主体必须高度重视。相关部门要完善房地产评估的法律、法规及各项规章制度，细化有关标准，创造良好的评估市场环境；评估人员要在工作中不断优化房地产评估方法。

1.房地产价格评估概述

房地产评估又称资产价值评估，具体是指专门的评估机构或者评估人员在国家法律法规或者公允标准程序框架下，以判断评估对象价值而非实际成交价格为目的，采用货币这一统一权益计算尺度，并运用相应科学方法，于一定时点评定估算资产价值的行为。由其概念可以看出，房地产评估基本组成成分包括：房地产评估主体，也即专业评估机构或者评估人员；房地产评估客体，也即资产；房地产评估原则、目的以及方法。此外，还涉及房地产评估假设以及价值类型。

房地产价格评估，简单而言就是对房地产进行估价，由持有《房地产估价人员岗位合格证书》或《房地产估价师注册证》的专业人员，根据估价目的，遵循估价原则，按照估价程序，运用估价方法，在综合分析影响房地产价格因素的基础上，结合估价经验及对影响房地产价格因素的分析，对房地产的特定权益，在特定时间最可能实现的合理价格所做出的估计、推测与判断。当前，房地产估价的用途较为广泛，包括土地使用权转让评估、房地产租赁价格评估、抵押价格评估、拍卖价格评估等不同形式。房地产评估机构的业务范围也从单一的房地产交易评估发展到涉及房地产抵押、保险、征收、司法诉讼及企业的合资、股份制改革、破产清算、土地拍卖、城市基准地价等各项经济活动。

房地产评估具备以下五大基本特性:一是现实性。专业评估机构或者评估人员须在评估基准日这一时点评定估算资产实际状况。二是市场性。这也是与其他会计活动相比，房地产评估所具备的最显著特征。三是预测性。意指采用资产潜能说明现实的一种特性。四是公正性。相对于评估当事人而言，房地产评估行为具备独立性，资产业务是其主要服务对象，而非任何一方资产业务当事人。五是咨询性。房地产评估结论并不具备强制执行效力，而仅作为专业估价意见服务于相关资产业务，评估者无须对资产业务定价决策负责，而只需要确保所作结论符合职业规范与要求[1]。

2.房地产交易管理工作中房地产评估方法

2.1 成本法

成本法是站在过去的角度考虑资产的价值。对于计入存货或无形资产的土地使用权，成本法评估分别有假设开发法、成本逼近法、基准地价系数修正法三种衍生方法。假设开发法通常是对持有以备开发后销售的土地使用权进行评估的方法，通常适用于空地或者地上房屋待拆除重新开发的土地。成本法是评估人员以购买者的眼光，计算从获取土地开始，到房屋建造，再到出租、出售的过程产生的各项必要支出、税费以及开发利润的总和，在此基础上测算估价对象的价值或价格的一种方法。成本法的基本计算方式为：新建房地产价格=土地取得成本+土地开发成本+建筑物建造成本+管理费用+投资利息+销售费用+销售税金+开发利润。

2.2 市场法

市场法主要是站在现在的角度考虑资产的价值，通常适用于交易发达地区的房地产评估。通过选取三个以上与估价对象性质、区域等较为接近的可比案例，与估价对象进行比较，在交易方式、交易日期、交易情况、区域因素、个别因素等方面进行修正，最终得到房地产价值。采用市场法进行评估时，应当重点关注案例的可比性、交易情况的可比性、可比因素选择的合理性等。对于可比案例的修正比例，单个因素修正幅度不应超过20%，整体修正幅度不应超过30%，否则说明选取的案例可比性不强，不适合作为标的参考。我国房地产市场发达、交易活跃、选择可比案例条件便利，因此市场法适用于大多数情形的评估。

2.3 比较法

比较法主要是将估价对象与在估价时点附近有过交易的类似房地产进行比较，然后对这些类似房地产的已知价格进行适当修正，以此估算出估价对象的客观价格或价值的方法。其基本公式如下。

式（1）中：V 为要求的估价对象价值，VB 为类似房地产的已知价格，A、B、D、E 分别为不同的因素修正系数。收益法是根据估价对象的预期收益计算估价对象价值的方法。评估人员先要测算估价对象的未来收益，利用折现率将未来剩余收益年期的收益转换为价值，从而得到估价对象的价值或价格。其基本公式如下。

式（2）中：V 为要求的估价对象价值，a 为房地产年纯收益，r 为折现率，n 为剩余收益年期。

2.4 收益法

收益法主要是站在未来的角度考虑资产的价值。收益法运用货币时间价值原理，通过计算资产未来的现金流量，进行折现后得到资产的价值。第一，直接采用银行利率进行评估。由于房地产开发大部分需要借助银行贷款完成投资，投资人所要求的房地产回报率最低也必须高于银行贷款理论。如果投资风险过大，就会导致还原利率不符合房地产开发商要求。第二，关注安全利率。安全利率一般采用当前银行一年存款利率为基准，需要评估工作人员依据以往经验确定。这种方式较为常用，能够直观反映出还原利率，但是准确性较低。第三，采用投资组合法，这种方式方法是将贷款资金以及自有资金进行有机组合形成[2]。

3.房地产估价行业发展现状

自1998 年政府取消福利分房以来，我国房地产行业开启了住宅商品化的全新模式，楼市进入了飞速发展的全新时代。尤其是2003 年以来，大量资金投入房地产市场，全国各地的房价快速上涨。20 年间，我国房地产行业历经了多轮“高涨—调控—低迷—救市—复苏”的发展循环。2022 年，房地产调控收紧，无论是销售端还是投资端，都明显下滑。据中国新闻网报道，2022 年，我国300 个城市成交各类用地规划建筑面积同比下降9.27%，各类用地出让金同比下降27.73%。我国房地产市场已经从增量时代转变为存量时代。销售下降意味着人们更注重住房的品质，这促使房地产企业转型升级成为必然趋势。特别是在“房子是用来住的、房住不炒、因城施策”的楼市调控政策下，房地产市场发展将会越来越理性和稳定。

房地产行业作为我国的支柱产业，在国民经济中起着至关重要的作用。房地产估价业是房地产业重要的组成部分之一。我国房地产估价行业起步较晚，从20 世纪90年代中期开始，随着住房制度的改革和房地产业开始进入正轨，政府开始实行房地产估价制度和估价人员资格认证，促进房地产行业规范发展，使房地产估价机构和估价师人数快速增长。自2021 年以来，政府出台了很多房地产市场政策，一些问题开始浮现，如金融机构房贷利率上升、银行贷款额度不够等。一些地区开始加大限购力度，房地产市场快速降温。而房地产估价行业与房地产市场的关系十分密切。在互联网快速发展的背景下，各种新方法和技术不断涌现。只有寻求突破、进行转型，房地产估价行业才能进一步发展。

4.房地产交易管理工作中房地产评估方法体系优化措施

如今，随着经济全球化的深入，现代信息技术已经迅速融入各行业，促进其在经济全球化中发展。尤其是大数据平台的出现，淘汰了过去单一靠人力估价、效率低且浪费资源的估价方式，带来的是高效、大范围的房地产评估模式。整合各种房地产信息，使房地产估价工作变得简单、高效，不仅可以节省人力，也可以充分利用现代信息技术提高效率。

4.1 完善房屋鉴定体系

第一，鉴定体系的本质是系统化评估行为，是针对既有房屋的质量、安全、舒适、运维管理以及功能改造等现实存在的需求问题进行量体裁衣、具体问题具体分析；第二，鉴定体系采用的是相对保守的勘察设计技术咨询与既有结构性能检测相结合的思路，以系统全面、问题导向、求真务实和客观公正作为工作原则，遵循了规范中调查、检测与分析、评定的规定；第三，鉴定体系融合了经验论证与模糊数学的分析方法，其成果与后续策划、改造设计能够相互统一。

4.2 完善基础资料数据库

房地产评估工作的重要目的是准确评估房地产的客观价值，确保评估价值与真实市场情况相符，而要达到以上目的，数据是关键。如果没有大量客观数据的支持，就难以评估出客观、公正、符合市场真实情况的房地产价值，所出具的评估报告也不具有说服力。评估工作需要用到的数据种类、数量较多，为了评估人员在评估工作中能够随时调取适合的数据，相关单位必须将每一房地产交易数据、不同结构功能的建筑物成本数据以及日常收集并整理得到的财务数据，一并纳入全国性的统一数据库中，供广大评估企业和评估人员使用，这样就可以大大提高评估工作的效率和质量。

4.3 提升行业自律意识

鉴于我国尚不具备健全的房地产评估行业相关法律法规，因而必须结合社会主义经济发展要求并遵循市场化原则，强化房地产评估行业自律意识，推进房地产评估行业规范性建设与发展。房地产评估行业协会必须充分发挥自身作用，严格规范会员行为。此外，就房地产评估行业现状来看，评估资格多元且由不同管理部门与行业协会负责管理，尚未建立统一且规范的行业准则。因此，为促进国内外同行间交流与互动，提高评估结果的市场认可度与可使用性，充分发挥房地产评估在推动市场经济发展方面的积极作用，必须进一步协调职业道德与技术标准，建立统一的专业语言。随着房地产评估行业的不断发展，房地产评估行业的职业队伍不断壮大，评估行业协会应切实强化从事评估工作的机构以及人员的自律性管理，加强相关自律管理的制度建设，加大监督监管力度，推进诚信行业建设；持续完善并组织实施执业准则和职业道德准则，严格把控人才的选拔；构建科学合理有效的约束管理机制，在保障行业协议成员合法权益的同时，清除不遵守准则、破坏行业诚信的违规者，净化评估行业整体环境，为房地产评估行业健康、稳定、长久的发展提供坚实的保障。

4.4 落实政企多方合作

随着房地产评估行业数字化发展，需要以数据库为基础，数据的规模度、时效性和真实性是稳固市场地位的基础。建立数据库不难，但保持数据持续更新和维护较难，单靠公司自身人员很难完成。因为不论是房地产估价的前期资料搜集、形成估价报告，还是基于估价的咨询服务等，都需要详实可靠的基础信息、合法的产权证明文件以及真实的市场成交价格等相关资料，然而迄今为止，这些信息并非完全透明，如果这些资料来源不可靠，将会导致与估价对象真实价值不一致的估算，造成房地产评估风险。建议数字化转型后的估价机构加强与数据公司、各地房地产交易平台、各级房地产行政管理部门合作，以扩大数据库规模，保证数据真实性，提高数据时效性[3]。

4.5 积极拓展业务空间

随着互联网主导的大环境发展，估价行业竞争激烈。首先，房地产估价机构除了抵押评估、司法评估和征收评估等传统业务，还应紧跟国家政策，开拓旅游地产、养老地产等新型地产的估价服务等业务；也可以针对“租售同权”等政策开展房地产租金评估等新业务。这些领域也是房地产估价业务转型的新趋势。其次，要想在市场竞争中保持优势，估价机构要立足客户需求，拓展业务范围。这要求房地产估价从业人员善于挖掘客户需求，提升自身服务质量。例如，抵押贷款估价业务作为房地产估价行业的重要业务，需要估价机构和人员对金融机构有充分的了解，在与金融机构合作的过程中，通过掌握的市场数据信息进行智能估值，提供高效便捷的服务。

4.6 加强行业管理

4.6.1 构建数据采集标准

房地产估价行业运用数据进行估价已经多年，但数据采集仍有待规范。为了实现同案同估，各地学会可参考美国房地产经纪人学会做法，通过建立和维护多重代理系统，为成员提供信息共享的交易平台，以确保基础数据标准化、指标标准化和采集渠道标准化。

4.6.2 更新估价师继续教育内容

为了充分满足数字化转型需要，房地产估价人员应具备信息研究能力，掌握好大数据平台应用技巧，但在实际行业发展过程中，房地产估价人员继续教育质量不能得到保障，业务水平停滞不前，在较大程度上会影响行业转型。行业数字化转型后，估价业务内容及流程都得到相应改造，数据挖掘和数据分析等内容应纳入培训大纲[4]。

4.6.3 指导并协助完成转型

随着数据应用领域广泛，行业学会应指导估价机构发挥特长，调整主营业务，并对估价机构和估价师进行细分归类，对不同领域估价师继续教育设置共同课程及差异化课程，以实现估价机构及估价师在行业内的专业化。

4.7 做好评估机构独立性管理

第一，加强房地产评估独立性的研究，将研究成果应用于准则体系等行业规范。由于我国房地产评估行业尚年轻，针对房地产评估行业独立性问题的理论和实证研究相对缺乏，应从协会和评估机构层面增强风险意识，加强关于独立性与执业质量的研究和探讨，并将研究成果应用在准则体系的完善优化上。第二，加强事中、事后监管。一方面，推动机构的信息化建设，通过信息化手段降低执业风险因素、提高执业质量；另一方面，从行业政府监管部门和行业自律监管部门的角度加强对违反独立性要求的机构的自律惩戒或行政处罚，通过监管的警示作用推动行业净化[5]。

4.8 促进评估数字化转型

在数字经济时代，房地产企业需要深刻理解数字经济的特点和趋势，积极采用数字化技术和手段，制定符合市场需求和消费者需求的营销策略和措施，提高营销效果和竞争力。在此背景下，房地产评估行业逐渐向着数字化转型，通过数字化智能评估的衍生功能能更好地满足更广阔的市场空间。一方面，评估工作的主动性大大提升，传统模式下房地产估价，可以说是一种事后行为，是对当下已经发生或存在的房产价格的一种判定，更多是在追着市场的脚步走，而数字化智能评估在开展评估工作的同时，不仅可以实现对房价信息的有效监控，对采集到的数据进行自动分析。另一方面，数字化智能评估可以大大提高评估效率，实现同一时间大批量房产的批量评估，满足房地产税收估价和房地产抵押估价及贷后复评领域的业务需求，极大地拓宽了评估行业的业务领域[6]。

4.9 提升从业人员的水平

房地产估价行业从业人员的水平对行业发展至关重要。房地产估价机构应开展工作培训，建立完善的评估机制，提高从业人员的专业水平和素养。首先，估价机构应及时组织培训会议，提高房地产估价人员对该行业的认知水平，不断增强其专业素质和综合能力。不仅要提升自身的沟通水平，还需要提高各项技能，提供更专业和优质的服务，确保满足客户需求。其次，细化房地产估价行业从业机制，制定估价行业人才激励机制，并定期对房地产估价人员进行评价，激发估价人员的工作热情。充分利用人力资源，为行业转型奠定坚实的基础。

结语：

房地产行业的发展，涵盖了房地产的开发、建设、经营管理等多个程序与内容，以建筑物作为经营对象，房地产行业是一个综合性的产业，在发展过程中，房地产市场经济秩序会对房地产行业形成直接的决定性作用。市更新伴随城市发展的始终，作为城市的重要载体——“既有房屋建筑”，如何有效进行价值潜力再利用，既是贯彻落实新发展理念的基本内容，也是塑造构建新发展功能的主要方向，因此,房地产评估企业需要对房地产评估中存在的问题进行全面分析,并提出有效的解决方案。