刚改领衔楼市三大趋势

赵彭

“有利因素”正在不断增加，2024年房地产市场有望逐步实现筑底企稳。

2023年12月21日，全国住房城乡建设工作会议在北京召开，会议明确了住房和房地产板块的两大方向——“稳定房地产市场”“构建房地产发展新模式”，各项支持政策有望继续发力，为2024年能够稳中求进，打下了坚实的基础。

政策助力

2023年在希望中跨越

2023年刚刚掀过令人感慨的一页。

2023年7月24日，中央政治局经济工作会议首次提出房地产市场发生了供求关系重大变化。这个判断是划时代的，对2023年明确房地产市场的历史阶段性位置具有非常大的定性作用，也对后续调整优化房地产政策的一系列动作产生了重大影响。

在供需转换的市场环境之下，房地产市场调整压力不断加大。多地新房、二手房价格在第二季度需求性降温后，均处于持续下跌通道。自二季度起，受全国房地产市场明显降温带动，青岛住宅市场交易陷入整体低迷。

市场表现方面，从国家统计局、中指研究院、克而瑞、诸葛找房等机构的数据可以明确判断：2023年总体上表现出“先高、后低、再稳”的走势。

值得注意的是，2022年8月末一系列政策持续发力，购房方面落实了金融、财政和行政方面的各类宽松政策，尤其是一线城市认房不认贷政策出台，市场预期非常好。同时在存量房贷降低利率方面也取得了积极的成果。

利好政策对于房地产市场的企稳和消费者购房情绪的提振等有积极的作用。当然，供需转换这个过程是复杂而又艰难的，市场距离完成转变，有较长的路要走。

在开发方面，2023年，新开工面积、开发投资、到位资金、销售面积降幅均呈现收窄局面。但保交楼工作取得了积极的进展、房企债务问题得到较好地化解。开发领域逐渐企稳给转换中的市场带来了更多的调整空间。

“稳中求进、以进促稳、先立后破”，2023年12月11日至12日在北京举行的中央经济工作会议上再度释放出积极信号。其中，“先立后破”要求适应新的供求关系，加快构建新发展模式。

2023年12月21日至22日，全国住房城乡建设工作会议在北京召开，会议也明确了住房和房地产板块的两大方向——“稳定房地产市场”“构建房地产发展新模式”，各项支持政策有望继续发力。

成交回温

刚改领衔三大新趋势

在2023年8月底集中出台新政取消限制性措施之后，“认房不认贷”、首套房存量贷款利率下调等一系列新政给市场带来了积极信号。

由于政策发布到市场实施再到销售转换存在一定的延滞。因此9月、10月青岛市的新房、二手房成交并没有迎来爆发。具体到项目上，在这期间“以价换量”的市场主线仍是房企最为直接的促销手段。

据青岛贝壳研究院数据显示，2023年12月前三周，全市总成交4037套环比上升51.4%，新房成交2863套环比上升104.5%。可见，随着以价换量和政策红利的集中，楼市在2024年开年之际已有企稳回升迹象。

对此，易居严跃进表示，“房地产市场的回升向好，和房地产自身的供求关系、整个经济形势等都有关系。从供求关系来看，当前积极做调整，尤其是压抑的住房消费需求在持续释放，对于一二手房交易上升有促进作用，也会进一步带动改善型住房需求。”

从2023年国庆节后开始，市场逐渐出现了一些积极的变化，“我们项目从9月开盘，到访量一直比较大。12月有一定涨幅，但转化率比之前高不少。”招商蛇口璀璨璟园项目现场，项目策划经理丛燕妮向记者介绍：“12月后半月的客户签约情况比前半月明显增加，主要是年末这个节点，前期客户也多等年末，觉得优惠力度更大。同时，年末政策红利也比较集中，也是客户考虑的一个原因。”

记者在璀璨璟园了解到，到访客户中，选择120、143平方米面积段的占比较大。另有大约20%的客户选择了160、170平方米的面积段的户型。

据卓易数据相关统计，在2023年1—11月份青岛单盘销售TOP10榜单中，改善项目占绝大多数，这样印证了主流置业需求正在发生变化。不难看出，改善正在成为2024年的市场主导趋势之一。

此外，记者发现，除了“以价换量”“改善释放”之外，“现房销售”也是另一大趋势。

“我们最近看了不少项目，比较中意保利和颂。”在保利和颂项目展示中心现场，市民谭强先生表示：“我就是四方人，一直在金沙路住，我准备在这附近置换一套大品牌的房子，一是考虑户型、二是考虑未来物业服务的情况。”

同样在保利和颂展示中心现场，市民李艳女士表示：“我们最近看了很多项目了，不少项目都是现房、准现房。现在可能市场变了，买房子的少了，感觉开发商的服务越来越精细了。”

从采访可以看出，随着市场供需关系的转变，需求向改善提升。已经催动开发市场从期房销售向现房销售转变，“现房、准现房的优势是能做到所见即所得，避免潜在风险。”市民水小湖先生也认为，“确实现房能给购房者以更明确的观感和信心，购买的欲望也更能直接体现。”

稳中向好

2024年在奋进中前行

可以预见，2024年房地产市场政策将持续宽松，需求侧限制性政策将进一步松绑。供应侧“三大工程”建设逐步落地，再加上金融层面对房企的合理融资需求的支持，2024年，房地产行业将逐步在市场奋进中向前。

诸葛数据研究中心首席分析师王小嫱在接受采访时表示：“2024年行业基本面有所改善，新开工降幅收窄但难以转正，主要受限于近几年拿地规模的下滑及房企面临的资金压力，竣工继续走强，保交楼成效继续显现。房企投资信心及行业到位资金在销售端小幅改善下降幅大概率收窄。”

王小嫱指出：从市场端来看，新房市场成交规模继续维持在低位徘徊，二手房成交比重进一步上升，整体成交规模温和上升。房价上，新房市场在成交结构性上行的背景下房价稳中有升，二手房价格仍然具备较大下行压力。她认为：“2024年行业关键词是变革、探索、新生，变革基础性制度，探索新发展模式，迎供求关系改善。”

中指研究院市场研究总监陈文静认为：整体来看，全国住房城乡建设工作会议进一步明确了2024年房地产政策的发力方向，我国住房发展正从“有没有”进入到“好不好”阶段，会议强调要“下力气建设好房子，在住房领域创造一个新赛道”，“好房子”供給量增加也意味着将促进更多改善性住房需求入市，未来改善性住房需求仍有较大释放空间。

陈文静告诉记者：“房地产行业在经历了两年多的市场回调后，随着供需两端政策协同发力，‘有利因素’正在不断增加，2024年房地产市场有望逐步实现筑底企稳。”

严跃进指出：当前房地产市场回升向好的态势是明确的，同时基础还需要巩固。总体是“需求方面的指标先行、供给方面的指标跟进”的情况，尤其是2024年新房交易依然会有较好的行情，得益于预期转好、刚需和改善型住房需求充足等因素。而随着交易数据的提振，价格方面总体上保持平稳，尤其是一些好房源的价格会稳定。他认为：“一些既有的政策效应会陆续释放，客观上都对房地产市场发展产生积极的影响，进一步增强政策带动市场复苏的动力。”