基于ArcGIS 的不动产登记数据建库技术研究

林颖达

（广东省核工业地质局二九三大队，广东 广州 510800）

0 引言

不动产在我国经济社会快速发展过程中具有极为重要的地位，不动产权籍调查及登记入库是重要的基础性工作。长时间以来，林地、海域、土地等不动产的登记工作分散在林业、海洋、国土资源等各个机构中，处于各机构分散登记状态，从而使得不动产登记数据存在较为显著的差异化现象，对不动产登记数据的有效整合入库及后续利用造成了较大的困难［1］。不动产权籍登记工作的快速推进，以及信息化现代化数据管理的发展，对不动产权籍登记数据的有效整合及数据入库提出了新的要求［2］。

ArcGIS 能够将信息技术和空间技术进行有效结合，具有强大的海量数据分析及存储能力，能够对多方式获取的多类型不动产登记数据进行快速处理，同时ArcGIS 作为开放式平台，支持用户进行二次开发利用，能够依据用户需求构建不动产登记数据信息化管理平台，从而实现不动产登记数据的自动整合及入库管理。本次研究以某地区不动产权籍登记项目为研究对象，通过对不动产数据整合技术进行分析研究，以ArcGIS 开放平台为基础，设计开发研究区不动产登记数据整合入库管理系统，实现研究区不动产登记数据的规范化高效管理，为多部门之间不动产登记数据的协同利用提供稳定可靠的基础数据调用平台。

1 不动产登记数据整合

1.1 数据整合痛点

现有不动产登记数据整合及管理较为散乱，主要存在以下几点问题：

1）无规律性。不动产登记数据较为分散，隶属于国土、林业、海域、住建等多个部门负责，从而使得不动产登记数据类型较为复杂，在一定程度上表现出较强的多源异构性，从而使得数据整合过程无规律可循，给不动产登记数据的有效整合带来了较大困难。

2）数据量大。不动产主要包括土地、房屋、林木以及海域等定着物，土地所有权、土地承包经营权、房屋建筑所有权、林木林地所有权、海域使用权等，均需要按照条例中的相关规定进行信息登记，从而导致不动产登记数据量极为庞大，加大了不动产登记数据的整合难度。

3）数据结构复杂。不动产登记数据内容较为丰富，包括空间数据和非空间数据，从而导致数据结构较为复杂。空间数据和非空间数据存在较大的关联性，逻辑结构较为复杂，且两个数据集之间存在极为密切的数据交互，从而对不动产登记数据整合技术提出了较高的要求，在一定程度上增加了整合难度。

4）数据质量参差不齐。我国不动产登记数据质量呈现较大的区域差异，部分地区不动产登记数据信息化进程发展较快，基础登记数据基本实现了数据库信息化管理，相较于不动产登记数据信息化管理起步较晚的地区，数据质量相对较高；不动产登记数据质量的参差不齐，使数据整合标准流程很难统一，增加了全国范围内不动产登记数据整合难度。

1.2 数据整合流程

不动产登记数据的整合作业需严格遵循国家规范标准及行业指标，其主要目的是建立满足要求的不动产登记数据库，并对整合后的数据进行规范化、统一化管理。在进行不动产登记数据整合时，应结合研究区实际不动产登记数据现状［3］，当存在缺失数据时，应及时对其进行补充完善，最大程度确保不动产登记数据的完整性。不动产登记数据库包括原始数据库、中间库以及成果数据库3 个部分［4］，数据整合不得对原始数据库进行任何形式的修改，保障整合成果有迹可循、有据可依，同时确保整合前后登记数据的一致性。

本次研究将不动产登记数据整合流程分为6个阶段，如图1 所示。其中准备阶段是对研究区不动产登记数据及相关资料的搜集汇总，整理与修补测阶段是将搜集到的数据资料进行归纳并补充缺失部分，房地关联阶段是将不动产的单元编号和其他要素进行互相关联，增量更新阶段以及存量更新阶段是对新增及已有不动产登记数据库进行更新，更新完成后即进入检查验收阶段。

整合完成后需对整合成果进行标准化及规范化处理，主要处理内容有空间数据整合、数据补录完善、建立楼盘表、整合成果入库［5］，从而实现不动产登记数据的规范化表达，通过专业技术方法整合同名异质及同质异名登记指标，以及权利信息交叉数据等，做到不重复不缺失，使得整合前后不动产登记数据信息保持高度一致。

2 数据库建设

2.1 系统架构

本次研究在充分利用不动产登记现有数据资料的前提下，对土地、房屋等多源数据进行整合规划，构建不动产登记数据管理系统，系统架构如图2所示。其中，基础设施层主要包括基础软件、资源池及物力资源3 个部分，为管理系统提供硬件支持环境、基础计算及数据存储环境、系统平台操作环境等；平台层是对基础设施层的资源服务进行监控调度管理，为管理系统提供运营基础，同时也是与电子政务、地图框架等平台的对接接口；数据资源层主要包括不动产登记数据库和其他数据库等，为不动产统一登记信息管理平台提供满足要求的数据服务；应用层也是软件服务层，采用B/S 架构进行系统构建，同时辅以C/S 架构，便于进行多种信息交互，为土地管理机构及其他相关部门提供多类型数据处理服务。

图2 不动产登记数据管理系统技术架构

2.2 基于ArcGIS平台建库

不动产登记数据库建设应以颁布执行的《不动产登记数据库标准》（TD/T 1066-2021）为依据［6］，从用户真实需求出发，以ArcGIS 开放平台为基础，设计不动产登记数据整合成果管理数据库，核心内容主要包括空间数据库分层、数据库平台设计、数据库标准以及建设规则等。其中，空间数据库分层是将具有相同精度、框架结构、主体空间的数据存储在同一层级中，采用标准数据分层，有利于不动产登记数据的快速更新以及数据成果规范化管理；数据库平台设计是数据库建设的基础，本次研究以Oracle 数据库为基础，利用ArcSDE 平台进行地理信息数据集成，然后基于ArcGIS 软件平台进行数据库建设及多类型数据管理；本次研究以《不动产登记数据库标准》（试行）定义的管理系统数据库标准及建设规则为依据，利用ArcGIS 进行空间数据层和属性结构表搭建，确保数据库结构及数据成果质量等能够满足规范和使用要求。

本次不动产登记数据库建设流程主要分为5个阶段，分别为基础数据准备阶段、规范化梳理归纳阶段、数据整理阶段、整合落实阶段、成果数据入库阶段，如图3 所示。

图3 不动产登记数据库建设流程

3 不动产登记数据管理系统

3.1 设计原则

我国不动产登记具有强制性，因此不动产登记数据的信息化管理工作极为重要，为确保不动产登记数据成果具有可追溯性、二次利用便捷性以及监督决策科学性等，不动产登记数据整合成果建库及管理系统应遵循以下原则：

1）标准统一。不动产登记数据类型、数据整合流程、整合成果存储形式等均应形成统一标准，严格规范不动产登记数据建库要求，形成不动产登记成果规范化、标准化管理制度。

2）功能完备。不动产登记成果管理系统应能满足不动产登记数据规范化管理需求，同时还需要与房产调查、地籍测绘等数据成果进行联动分析，便于对不动产登记数据进行进一步分析利用。

3）分级联动。系统平台应提前预留标准外部接口，接口形式应满足国家级不动产数据统一管理平台需求，便于不动产登记数据成果规范化汇总管理。

4）业务协同。不动产登记数据成果是国家土地管理的基础数据，该系统除具备数据管理及调用功能外，还应具备与土地、农林、海洋等相关部门联合协作管理功能。

不动产登记数据整合入库成果与国土资源、林地权属、房产测绘以及承包经营权等存在密切关联，利用ArcGIS 基础平台进行不动产登记数据库建设，构建不动产登记数据管理系统，系统功能包括多类型数据转换、不动产登记数据整合、成果数据建库、数据质量检查、数据资料定期更新等，在符合规范要求的前提下最大程度满足作业人员对不动产登记数据库信息化管理的需求。

3.2 系统功能应用

不动产登记数据管理系统支持多类型标准数据录入，如txt、sdb、shp、cad 等数据格式，基本覆盖了图形数据、文本数据以及属性数据等，并可以利用唯一主键产权编号对图形数据和属性表数据进行关联，实现图形和属性表的无缝匹配，大大提高了不动产登记数据整合效率。基于后续与国家级不动产数据统一管理平台对接需求，不动产登记数据管理系统预留了标准开放接口，并支持多方式输出整合数据成果，能够较为快捷高效地与AutoCAD、南方CASS 以及其他基于ArcGIS 开发的系统平台等进行联动，为不动产登记数据的信息化管理和数据成果二次利用奠定基础。

不动产登记数据管理系统可以通过单元号新增不动产数据，包括录入属性信息以及添加适量图形信息，并可对属性和图形信息数据进行检核；同时可对已有不动产整合数据进行综合检索查询，包括宗地信息、楼盘信息等；系统支持以唯一主键作为调用识别单元，对不动产登记数据进行审核检查，主要有图形信息数据和属性信息数据审核，发现问题即可对错误信息进行准确定位，便于修改、删除、补录等；可以通过不动产整合数据和影像数据进行叠加处理，检验影像数据和不动产整合成果的契合情况。不动产登记数据管理系统平台如图4 所示。

图4 不动产登记数据整合管理系统平台

3.3 疑难问题及解决方案

本次研究利用ArcGIS 基础平台进行不动产登记数据库建设，并设计开发不动产登记数据管理系统，在研究过程中不可避免地产生了一些疑难问题，其中主要包括以下两个问题：

1）大面积宗地重叠问题。

在大面积宗地登记管理过程中，容易出现一大块宗地在不同时间段分割出让现象，但由于以往不动产登记制度自身缺陷，使得权属关系较为混乱，从而产生大面积宗地重叠现象。针对该问题，本次研究通过对原始土地档案进行详细查阅，同时向参与登记作业的相关人员进行咨询的方式，将重叠原因详细梳理，从而明确宗地权属，处理好变更登记事宜。

2）房屋跨宗地问题。

宗地空间数据异常、宗地界线附近房屋权属误判、一栋房屋坐落两宗地等均会导致房屋跨宗地问题。对于数据异常可将该宗地的空间数据进行重新采集更新，即可修复异常数据；但其他两种现象需进行宗地现场实际勘测，根据房屋宗地实际情况进行人工判别，从源头解决房屋跨宗地问题。

4 结语

不动产登记工作的快速推进对不动产登记数据的整合入库以及规范化、信息化管理提出了新的要求。本文依据《不动产登记数据库标准》（TD/T 1066-2021），利用ArcGIS 基础平台设计开发不动产登记数据管理系统，建立科学合理健全的不动产登记整合数据库，极大提高了不动产登记数据整合效率，促进了不动产登记数据的信息化、规范化管理的发展进程，为不动产登记整合成果的规范化、信息化管理提供了较为科学有效的解决方案。