三万“拆出”千万，原主后悔毁约

文 徐 嵩 杨 政

二十年前，一对四川夫妻在北京郊区花三万元购买了一处农房，二十年后房屋拆迁，三万元买的房子能分得总价值一千多万元的拆迁补偿。原房主知道后坐不住了，要求收回这个房子，两家闹上法院，且看事件后续如何发展。

案情简介

二十多年前，四川的何先生与妻子千里迢迢来到北京给儿子治病，在漫长昂贵的治疗中，长期的租房居住使何先生的经济负担变得更加沉重，为了给孩子一个更好的治疗环境，何先生萌生了购买一套房屋的想法，在多方打探下他和妻子看中北京郊区于大爷的一套宅基地房屋，位置虽然距离城区较远，但是好在价格适中，经过多番商议，约定以3万元价格成交，何先生东拼西凑了3万元后便和于大爷签订了买卖协议，何先生一家人也正式在北京安顿了下来。

春去秋来，转眼二十多年过去，由于政府的发展规划，何先生一家收到了通知，何先生所居住的区域即将规划为拆迁区。这个消息让何先生一家人喜出望外，随着北京的飞跃发展，房价一度飙升，经过仔细的测量，按照所属区域的拆迁价，何先生的房屋和宅基地总拆迁补偿款高达1100多万元。有人欢喜有人愁，原房主于大爷听到这个消息后肠子都悔青了，他立刻找到了何先生，表示当年双方签订的买卖合同无效，要求按照原价收回房子，房子的拆迁款理应属于他。面对于大爷的要求，宛如一盆冷水浇灭了何先生一家的喜悦，在他们看来，他们为这个家倾注了太多的情感和努力，这房子理应是属于他们的，何先生一家坚决不同意于大爷的要求，为此于大爷一纸诉状将何先生告上法庭。

法院在审理此案时，综合考虑了拆迁补偿政策以及公平和诚信原则等多方面因素。按照当事人签订买房协议时适用的1998年修订的《中华人民共和国土地 管理法》第二条第三款规定：“任何单位和个人不得侵占、买卖或者以其他形式非法转让土地。土地使用权可以依法转让。”土地是不能随意流转的，本案中，何先生和于大爷签订的房屋买卖协议属于违规转让农村集体所有的土地的行为，签订该协议违反了法律强制性规定，双方签订的买卖房屋协议无效，按照双方签订协议时的过错，判决于大爷可以得到30%的拆迁补偿款，何先生作为多年的主要住户，则可以获得70%的拆迁补偿款。

案例评析

《中华人民共和国民法典》第一百五十三条第一款规定：“违反法律、行政法规的强制性规定的民事法律行为无效。但是，该强制性规定不导致该民事法律行为无效的除外。”、第一百五十七条规定：“民事法律行为无效、被撤销或者确定不发生效力后，行为人因该行为取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方由此所受到的损失；各方都有过错的，应当各自承担相应的责任。法律另有规定的，依照其规定。”

根据《中华人民共和国土地管理法》的相关规定，农民集体所有的土地不能随意流转，本案中，何先生和于大爷签订的房屋买卖协议因违反了法律的强制性规定被认定为无效，对于无效的协议，各方都有过错的，应当各自承担相应的责任。于大爷作为房主明知该房屋的买卖行为是无效的，还将房屋售卖给何先生，并且在后来也没有表示反对，主观过错较大；何先生作为买方也具有一定过错，但其已实际使用房子二十余年，并且为房子装饰装修等花费了不少资金，过错相对较小。法院区分拆迁利益的构成，综合考虑了合同性质、履行情况、诉讼过程以及双方过错程度，对于各项拆迁补偿按比例予以分割。