５００美元买套房子？

车　耳

次贷危机爆发至今快两年时间了，美国的房地产问题还在恶化。雅虎今年初的一条新闻就很说明问题：美国汽车城底特律附近开始出现1000美元甚至500美元一套的房子了!

用买电视机的价钱买套房子的消费者

底特律那套标价500美元的房子是将近100平方米、中国人俗称三室一厅的房子，拿这个价钱以前只能买一台大屏幕的彩电。这可不是作秀，而是真实的价格，任何人都可以竞价购买，只是买者并不踊跃。

当然，这样的房子常常不是买来就能立即居住的。很多低价叫卖的独立洋房要更换设备才能入住。比如，有的房子需要修复电线管路和供暖系统，有的房子下水道需要更换，也可能还要换新的厨具。有的甚至需要大规模装修才能真正舒适地居住，但这些费用都不高。

比如说，这套阳光充足、只要500美元的房子重新装修的费用也不过2万美元左右，总价仍远低于3万美元，比2007年底最后一次转让价7.2万美元便宜很多。一年之间无人问津，房价就跌到了这个地步。

超低价房产一般都带有特殊条件。比如在底特律，这种房屋的购买者需要同时签署一个承诺修复房产的文件，然后管理当局才可能把允许居住的证明发给他。并不是所有的房子都需要大规模工程，有些很漂亮的独立洋房稍加装修就能居住，也不过标价几千美金。而且，买主总是能从地方政府申请到房屋的特别贷款，美国住房和城市发展部有房屋修缮专门贷款。地方政府也鼓励银行提供单独或者长期的贷款给这样的房地产买主，以便后者能把长久失修的房屋装修到可以居住的水平。

不指望从房地产交易中赚钱的银行

这些房子一般都是买主以抵押房产形式向银行贷款后、还不了钱被银行收回的。银行前期试图将其以市场价销售但没有卖成，或者拍卖没成功，再度收回来以后标出更低的价格投放到市场。在这样连成本都保不住的低价下，作为银行的卖方图的究竟是什么呢?他们为什么要做这种亏本的生意呢?

原因很简单，银行的利润来自贷款利息、资本运作和还贷违约金等罚款，而不是低价买高价卖出售实物商品获利。拥有流动性差的房产不能给银行带来稳定的现金流，保留它们还会产生费用，于是银行希望把这些日益贬值的房产从其资产负债表中剔除，这样就不需要再付拥有这些房子的维持费用。出售的逻辑很简单，仅此而已。

目前的问题是，由于借款人不还钱，越来越多的抵押房产被收回到银行，拥有这些房产的银行现在迫不得已自己处理房产坏账，他们自我解嘲地说，银行都快转型成物业管理公司和房产经纪人了。

那么银行不是亏大了吗?是亏大了，但不卖可能会亏得更大，尤其是在经济下行、金融危机还没有见底的今天。而且，在西方国家房地产是要收税的，地产税一年一交，面积越大收税越高；房子的区域越好，收税越高。就是说，这种税收和面积以及区域位置有一个比例关系。在法国，房子居住的话还会有一个居住税，如果住在自己的房子里，那么房主既要交房产税又要交居住税。

所以从这个角度说，将坏账限于可控制的范围内，无论回收的钱多么少，壮士断腕，恐怕是在危机中求生存的最有效办法。

救经济而非救市场的政府

一段时间以来，人们谈论最多的就是政府救市。从房地产市场角度看，拯救两房和保险公司的美国政府似乎在救市，但是他们主要是通过银行、以商业手段促进资金的流动，让有房和还不起贷款的人能够申请新条件下的贷款，以便房子不至于被收回而无家可归。

从这点看来，西方国家政府资助、或者银行优惠的房地产贷款是直接贷给房屋的购买者，而不是房地产商。美国政府是在救经济，而不是救房价。房子是可以用任何价格卖出去的，可以在高点的时候以10万美元卖出，也可以在低点时以1000美元卖出，也就是说，在市场不好的情况下房子的价格只是原价的1％!

美国当局更关心的是空置率，因为房屋空置就像重复建设一样，空置越多浪费越多，对经济的危害越大，这一点中国可能比美国更严重。

在中国居住税是没有的，一年一度的房地产税也可以说没有，虽然政府的某些税收包含了其中一部分。所以在中国，无论是房产公司还是个人，拥有多套住房炒作维持费用不高，这是造成中国房地产空置率越来越高的原因之一。所以，要使中国的楼市真正健康发展，让房地产资金真正流通起来，采取的手段不仅仅是救市，还要相应的征税，尤其征房地产税。让手持空房不急于卖的房地产商付出更高的代价，逼他们以低价吐出房子，以免在未来给银行造成无法预期的坏账。

中国房地产市场的问题

通常，房地产泡沫有五个测量指标：房价增长率、房价增长率与GDP增长率之比、房价收入比、购房资金成本和租金成本比率、房屋空置率。这五个指标中，中国房地产业除了房价增长率和GDP增长率之比还算正常以外，其他四个指标都预示着危险。其中房价增长率过快、房价收入比严重不合理已经成为共识，但国内人士常常忽视另外两个因素——房屋售价和房屋租价之比以及房屋空置率。

在北京房地产市场上，房产售价倍增而租价没有倍增，别墅的租价增长缓慢，有的还下跌了，甚至低过十年前的水平。这两者的价格没有呈现同比例增长，意味着房地产市场供求情况不是真实的。

售价和租价的背离，废弃的烂尾楼以及空置的楼盘，都预示着中国房地产的危机可能比西方还要深重。因为一方面，新建的楼盘中大量价格虚高的住房被房地产商闲置，另一方面持币待购的消费者买不起房子。

时至今日，国内的房地产商还在硬撑着，没有壮士断腕的决心。银行也在撑着，眼看着是坏账还要装模作样地继续用原价把房产抵押贷款记录在资产负债表中的资产一栏。这都是因为其后面有希望房价维持高位的利益阶层。

中央政府官员期望房地产价格稳步上涨，因为房价上升会带动整个经济的增长；地方政府期望房地产价格上涨以便从中获取税收，价格下跌地方政府就紧张，因为房产卖不出去地方的土地就会贬值，地方政府的财政收入就会缩水；房地产管理者希望房地产价格上涨，因为那意味着交易量的增加，市场的活络，也意味着手续费的增加和其他各种相关收入的增加。

本系列之十二《中国的房价也会大跌》刊登于2007年24期《世界知识》，但那时似乎没几个人当回事。

不要拿老百姓的钱救助开发商

2008年中国房地产终于撑不住了，出现价格回落、购房者持币待购现象，造成价格预期进一步下降。终于发觉房价有可能大跌后，公开场合下口口声声讲希望房价回归到合理水平但暗地里却希望涨价的地方政府，短期观望后终于忍不住从幕后走

向台前。

各地政府竞相出台救市的政策，上海、重庆等地由政府和国企大举收购商品房。湖南长沙甚至下发了经济适用房补贴，为买主每套房子补贴8万元，相当于不用首付就可以买80平方米的住房。这有点像美国次贷危机发生前的状况，只是在当时的美国，是唯利是图的房产中介为了赚手续费将房子推销给不符合贷款条件的消费者，把可能出现的坏账留给银行。而在中国，地方政府行使了中介的角色，拿的是老百姓的钱，救助的是开发商。所以，让人怎么看都感觉地方政府是在救房价而非救经济，做的是本末倒置的事。

美国次贷危机一个最重要的原因就是无首付的住房，让没有还贷能力的人从银行贷款买房从而将银行拖入抵押贷款的泥沼。没有首付买房等于白住，购买者还不了钱大不了把房子退给银行。最后会使中国的地方银行变成房产管理公司，管理的又是流动性差又看跌的资产，就像本文开头讲的美国银行一样。

危险的零首付还出现在杭州，那里的开发商除了推出7折优惠、无条件回购、员工内部价等促销手段后，有的开发商承诺只要购房者签了合同，一分钱不出就获得房屋的购买权，实际的首付款由开发商预借给购房者。这样一来，即便房地产开发商承担了首付款风险，主要的风险仍然是银行。这明显与2008年底央行出台的新房贷政策——“允许首付比例为20％”明显不符，会造成房地产市场的混乱。

不断有报道说国内有房地产代表团去美国抄底。这样的报道不会让我吃惊，因为美国确实有价位低乎寻常的房产。相比之下，国内房地产底部在哪里没人知道，因为价格被人为扭曲了，所以至今没人来抄底。我们一直在说与国际接轨，但为什么房价涨时就接轨，落的时候就不接轨呢?难道我们就不能壮士断腕，让房价大幅下调到普通百姓能买得起的水平、消耗掉闲置的房产，在此之上重新起步呢?

2007年时我劝那些尚未买房子的人不要急于购买，因为我觉得2008年奥运会以后我们会有更多的选择。我现在还要说：2009年甚至2010年的选择机会更多，因为在经济不景气情况下，房地产低迷时间一般会持续几年。我们或许无缘买到500美元一套三室一厅的，但肯定会买到比现在便宜不少的房子!