冷静思考对小户型住宅的投资

[摘 要]面对新一轮的小户型热销的投资热潮,不难发现,推动投资的很大原因在于投资者对小户型住宅在出租和二手市场上预期的乐观,小户型住宅究竟能不能够如人所愿的给予投资者较高预期的回报呢?笔者对未来房产市场的走向作了较为冷静的思考,并对小户型的投资者提出了自己的建议。

[关键词]投资 小户型 租金

作者简介:许元达,1982年生,中国青年政治学院本科毕业,研究生就读于中央财经大学经济学院,现在交通银行股份有限公司北京市分行金融机构部工作。

股市的跌宕起伏以及对通货膨胀的担忧,进一步增强了房地产市场对资金的吸引力。今年房地产市场的红火,一部分是刚性需求的释放,一部分是投资需求的爆发,市场上品种繁多的小户型以其低总价、地段好、易出租、转手快而被投资者所青睐,众多开发商运作小户型项目的热度一直没有减弱。眼下,京城楼市中打出小户型旗帜的楼盘已有40多个。今年6月,某研究机构针对小户型进行了一次网上调查,参与调查的网友年龄以20岁～30岁之间为主,79%的网友表示有意向购买小户型,58%的网友希望购买40～60平方米的小户型,31%的网友表示所能承受的最高首期付款不超过5万元,39%的网友希望其所购置的小户型为简装房,44%的网友表示是出于先居住后出租的综合考虑。

目前,市场上几乎所有的小户型楼盘都会将“投资回报率”作为其最大的卖点,小户型住宅的投资价值主要由三个方面的因素决定:第一是地段的价值。小户型公寓由于具备写字楼的功能,因此在商务楼宇集中地域和会展经济区域比较受欢迎,这些区域交通也比较便利。第二是小户型公寓的硬件设施。由于中、小型企业是租用公寓的主力客户,他们对办公室面积的要求比较小,而对一些公共配套功能空间则要求比较齐全。第三是小户型公寓租用者的认同程度。投资小户型多是以出租为目的,购买前要考察是否有合适的出租市场和目标群体,这是保证租金的前提。

然而,据业内消息灵通人士日前透露,由于小户型纷纷上马,市场供应量已出现过剩迹象。一些去年及今年上半年销售旺盛的小户型项目,近期正在走低。特别是有的定位模糊、地理位置不占优势或户型缺少变化的小户型前景堪忧。据有关数据显示,2009年上半年本市新开盘小户型的总规模超过了100万平方米,在售面积约50万平方米。据悉,目前正在运作和即将上市的小户型项目还将有150万平方米的供应量。供量的激增,使得开发商们感受到了巨大的竞争压力。小户型“皇帝女儿不愁嫁”已成过去时。问题的出现归总于以下三点:第一,市场争夺客群分散。小户型的存在无论是因为产品本身的品质,还是因为酒店的物业管理,但有一点却是任何人无法回避的,就是开发商抓住了总价的概念,用一个较低的总价来冲击目前较普遍存在的高总价市场。然而,这种情况很快就会因交通环境大为改善的近郊、甚至郊区的低总价项目的推出而出现改变。从某种意义上说,小户型和郊区物业的目标客群是接近的,都是中等收入的工薪阶层。这类客群希望享受都市生活,又对大量大户型、高总价房望而却步。于是,对郊区交通等环境不能容忍的人留下来选择了小户型,其他的去近郊用同样的总价购买了舒适的户型。近来北京加快了城市轨道、主干道以及边缘集团的综合配套建设,吸引了一大批开发商进行超大规模项目的开发,其低价位、大配套、高品质以及优美的环境,将逐步对市区小户型构成冲击。第二,投资市场摇摆。几乎所有的小户型项目都打出了投资牌,但到底所提供的户型能不能够投资成功却还需要谨慎考虑。拿目前热销的小户型与当前市场出租价比较,一居大都在1000元上下,最高不过2000元,显然与2000元上下的月还款不相吻合,这是其一。其二,大量小户型项目的推出,必将减少租务市场客群,更加拉动租价走低。其三,目前北京租务市场的混乱和中介机构的信任危机是小户型热销的另一主要原因,但随着政府相关部门对此行业的关注与重视,租务市场必将得到规范和整顿,这对小户型的投资又将带来影响。其四,二级市场的不完全开放性也是影响投资市场的关键,假以时日,二手房交易及出租市场的进一步规范,市场供应必将放大,那个时候,现行的租赁价必将大幅回落,对并不便宜的小户型投资带来另一大冲击。第三,同室操戈。小户型纷纷上马,市场供应量必将出现过剩现象,势必进入严峻的等量淘汰。从当前小户型走势看,大致有四种形式:酒店式公寓,一般面积在20至35平方米,多为纯正的酒店风格,除卫生间外,卧室、客厅、餐厅、厨房功能相互融合,没有明显的分割区;小户型公寓,一般面积在35至50平方米,多为一室一厅一卫一厨,功能相对独立;小户型住宅,一般在45至75平方米,大多为一居室和二居室,是一种纯居住物业;小户型写字间,一般在80平方米左右,多为成长型公司购买。综上所述,可以认为,任何产品均有生命周期,而这种品质接近,各种配套相当、面积趋同的小户型物业更不例外。加上后续项目地不断模仿跟进,同质化加剧势必给市场带来供需关系的转变,可以预言,小户型项目在未来较长的时间内,将呈现另一番竞争景象。

以上的三点直接导致了投资小户型风险的提高并增加了市场竞争的激烈程度,因该如何投资小户型住宅呢?

现在市场上的小户型项目,由于居住环境和氛围、面积、户型布局、装修配置大多针对年轻单身人士,这样,购买小户型后的出租对象自然以年轻人为主,但问题是,租金能达到什么水平?根据房产投资简单经验法则月租金不得低于总房价的1%,不难看出,北京目前主要小户型项目(主力户型40至80平方米,售价5000至8000元/平方米)要获得投资收益,其租金应在2000元至6400元,对照上述北京租赁市场状况的简单分析,这个租金水平基本上已超出普通租赁客户的承受能力。而如果将出租对象定位于普通公寓和高档公寓的需求者,则会出现这两类承租人对小户型的面积、居住风格、居住人群、功能配套难以接受的尴尬。

当然,根据普通租赁市场的人群构成来看,上述小户型项目中,月租金2000至2800元依然是个不小的需求市场,如果投资者能在这个租金价位获得较好的收益率,也不失为投资之选。

而对于项目中的小户型,由于该项目定位并不一定局限于年轻人,而是有其细分市场的选择,因此将来的出租对象会随项目定位的不同而不同。但项目的定位、风格、户型、价格和配套其实在很大程度上已经决定了将来可能的租赁人群。目前,在北京部分项目中的小户型,是具有一定投资价值的。比如有些项目本来就定位于公寓,价格虽高,但由于存在承租人群,并且项目和配套已经成熟,因此还是可能具有投资价值的。

因此,在选择小户型项目进行投资时,首先应圈定该小户型项目可能的出租对象,需要分析目标承租人在面积、居住环境方面的要求是否与其可能承受的租金相协调。只有在明确了可能的承租人群后,再分析可能的投资回报。

投资小户型住宅作为新一轮的房地产投资热潮,尤其针对中小型的投资者要清醒地认识到风险与收益并存,要冷静地面对市场中的种种现象和信息,理智的投资才能得到稳定可靠的回报。

参考文献

[1]京城产业论坛

[2]《房产分析》