不托市！开发商失却最后“稻草”

罗科

中央不管房价，地方忙于刺激成交量，开发商加速打折销售自保，三者交错，构织成了2009年全国“两会”前房地产业生态图。

不给价格托市

接下来的一两个月，市场翘首以盼中央出台第二轮“救市”政策的愿望可能要落空了。

近日，住房和城乡建设部部长姜伟新在部里传达了国务院对房地产市场的明确态度：管行业不管价格，活跃住房交易量，不给价格托市，引导开发企业主动调价。

“活跃交易量是在保行业，交易量的活跃是以下调价格为前提。搞那么多廉租房安居工程为的就是行业。让开发商即便没活干了，可以通过低利润的项目给政府打工。”建设部一位参与会议传达的官员表示。

该官员透露，根据中央和部里精神，当前不会有让企业改变降价预期的直接手段，如果出台政策过头，企业就会改变预期。

上海、北京与深圳是最具房价风向标的一线城市。在此前召开的地方“两会”上，上海市委书记俞正声、北京市市长郭金龙和深圳市市长许宗衡已分别公开表示“没有拯救房地产的打算”，“政府不救楼市”，“政府不会为高房价托市”。

“不像其他开发商所呼吁的要暂停建经济适用房和限价房，我认为上海、北京两个城市都还需要大量建。其土地应该招标而不是拍卖。保障性住房的开发性贷款应该网开一面。”全国政协委员、山东经济学院房地产研究所所长郭松海对《凤凰周刊》表示，他还想加一把火，准备在今年“两会”上提交将房地产市场调整为民生领域的提案。

通过提案，郭松海想对政府表达，房地产市场不应是一个给中高收入群体盖房子的市场，房地产市场应该是民生的。而且为低收入者盖房子也不会否定和影响房地产业对其他产业的拉动作用，仍然需要钢铁、水泥、器具，只不过是行业本身的利润低一些。

“现在在4万亿元投资中，政府已经安排了9000亿元的保障性住房计划。估计三年房地产市场结构就会调整到位。”郭松海觉得，通过政府资金和保障住房的不断批量入市，进而拉低行业的平均价格，今年总体房价还会略有下调。据他估算，保障性住房供应如增加5%，会拉动房价下降3%-4%。

大势难撼

中央对楼市持静默观望的态度，使一些地方政府坐不住了。

2008年10、11月出台以“契税、营业税减免，首次购房利率7折”等为主的第一轮救市政策，虽使楼市销售在2008年12月出现小幅反弹，但之后又逐渐式微。于是，从2009年1月份开始，各地开始研究起购房退税、购房入户以及取消二套房贷和外资购房限制等新一轮救市策略的可行性，以期地方财政突围。

1-2月份，成都、武汉、重庆、天津、广东先后出台文件，为购房入户放行。同一时期，北京、兰州，杭州等市也先后为90/70政策松绑，调整至90/50。原因是“套型建筑面积90平方米以下住房（含经济适用住房）面积所占比重必须达到开发建设总面积70%以上”的90/70政策从2006年出台以来造成小户型过多，而事实证明市场对小户型需求有限，进而影响资金回笼。

此外，重庆、深圳在被媒体紧密关注中继续研究实行购房退税的可行性。北京则暂停“限外令”，于2009年1月1日至12月31日期间暂停执行《关于规范境外机构和境外个人购买商品房的通知》。

“第一轮政策实施的效应如果落空，则需要加大政策暖市力度。”刚做完“促进上海楼市进一步稳定发展的政策设计”课题的全国政协委员。上海社会科学院房地产研究中心主任张泓铭对记者说，房地产市场需要适度转暖，满足经济增长和扩大内需的要求。

但因对目的和可能产生的后果产生怀疑，全社会随即对地方政府系列“新政”展开激烈争论，致使“新政”的落地实施变得步履蹒跚。

对于地方政府针对房市采取的“灵活措施”，前述建设部官员回应表示，建设部现在不想明确说这件事。

SOHO中国董事长潘石屹慨叹，房地产政策出得太多，给市场的信号反而混乱。“现在最需要清晰、有力、有权威的统一性政策，给市场明确的信号。”

郭松海说，现在一些城市提出购房入户等地方性政策，在目前大的经济环境下，不足以改变楼市大的格局。

“而且靠政府来救目前的房市是不现实的，也是难以做到的。”建设部政策研究中心副主任王珏林表示，这些政策出台，也不能解决房屋销售不景气的问题，还可能会“陪了夫人又折兵”，造成行政对市场的干预。

从国家发改委的数据来看，2008年12月，全国70个大中城市房屋销售价格同比下降0.4%，指数出现近10年来的首次下跌。2009年1月，70个大中城市房屋销售价格同比下降0.9%，跌幅比去年12月扩大0.5个百分点。

至于接下去的走势，清华大学住房研究所所长刘洪玉仍觉得，短期内一些商品性住宅项目的市场价格还存在着理性回落的可能。

因“拐点论”而被赋予有先见之明之称的万科老总王石近日也提醒业内，房地产调整远未结束，金融危机对中国实体经济的影响才开始。从具体市场来看，珠三角地区前期调整幅度过大，今年的调整会趋于缓和；北京与长三角调整的大幕才刚刚拉开；而中西部和东北地区的调整幅度不大。

销售要快

中央政策的无声，地方政策的杂乱，使得房地产商不得不眼睛向内，寻求自我拯救。

重庆第四大房地产公司隆鑫地产从2009年2月起，花漾四季楼盘开打7.6折价格牌，“把货快速出去，不要在冬天里纠缠，”隆鑫地产高层在其内部举办的南山会议上强烈提醒公司人员要注意，“在价格上我们没有底线。一句话，今年的机会绝不能放过，”

据中金公司测算，主要城市当前商品房库存还需27个月才能消化。“现在公司手上还有4300万平方米的土地储备，今年，我们的唯一目的就是加快销售，回笼资金。”恒大地产一位高层表示。

自去年恒大地产上市计划遇挫后，资金链和负债率骤然险峻，于是在2008年下半年破釜沉舟地打折销售，与万科双双扮演“价格屠夫”角色。或许正是因为调整得早，因祸得福，全年销售额冲破100亿元大关，在逆市中实现预定指标。

而营销方针调整步后的广东房地产两巨头碧桂园和合生创展，不得不在年关大量裁员，以应对资金紧张风险。恒大集团董事长许家印近日与碧桂园董事长杨国强、合生创展董事局主席朱孟依会面后，回到公司就对下属偷偷乐道他们现在都在为市场而愁眉苦脸。

更坏的消息是，中新集团（控股）有限公司2月份一度被爆已陷入自2003年上市以来最大的资金链断裂漩涡中。

潘石屹表示，在近期楼市难见明显起色的情况下，资金撑不下去的房地产企业将不会是个案，坏消息会接踵而来。

北京市建委内部最近一个统计结果是，自2008年市场形势逆转以来，北京已经有上千家，近四分之一的房企关张。

企业的存亡，在政策主管层只是一个行业结构合理与否的问题。1月中旬南京市市长蒋宏坤在地方政协会上语惊四座：“南京原先有300多家开发商，后来减少到200多家，有的开发商不负责任，情况不对就跑，我希望再淘汰100多家质量不高的开发商。”

业内预计，今年5、6月份是房地产企业遭遇低谷的关键周期，转卖项目、高息拆借资金等行业内寻求接济行为将频频出现，而清晰摆在那些销量不佳的开发商面前的路只有一条，那就是挤压泡沫，以没有水分的合理价格在销售竞赛中拼杀突围。