浅析美国次贷危机的成因与我国房贷风险的防范

韩　敏

当前,受美国次贷危机的影响,世界金融市场发生了巨大的风暴。次贷危机不仅引发了美国经济的衰退,对世界经济也产生了巨大的影响。中国作为世界经济一体化的重要主体之一,要在多种措施规避美国次贷危机可能引发的全球经济危机袭击的同时,积极完善我国金融体系。

美国次贷危机的形成,有着深刻的原因。其一,房地产市场过度投资的膨胀。1994—2006年,美国的国民房屋拥有率从64%上升到69%,超过900万的家庭在这期间拥有了自己的房屋,这其中很大成分要归功于次级贷款的支持。此时美国房屋空置率并没有上升,表明此前美国房地产市场的繁荣基本是由自住型需求拉动。从2005年开始,美国房屋空置率开始迅速上升,表明购房需求基本上是投机性需求。过度的房地产投资热,导致美国房价的不断盘升。由于美国政府于2006年采取了一系列调整措施,抑制房价的过快增长。从2007年上半年到目前美国住房价格已下跌近30%。受房价下跌影响,美国房地产投资已经由增长15%变为下降15%。然而大部分次级抵押贷款采取可调整利率的形式,随着美联储多次上调利率,次级房贷的还款利率越来越高,卖出住房存在巨额亏损,最终导致拖欠债务比率和丧失抵押品赎回率的上升,酿成今日的危机。其二,金融机构追逐高额的利润回报。2001—2004年,美联储实施低利率政策刺激了房地产业的发展,美国人的购房热情不断升温,次级抵押贷款成了信用条件达不到优惠级贷款要求的购房者的选择。放贷机构间竞争的加剧催生了多种多样的高风险次级抵押贷款产品。如只付利息抵押贷款,它与传统的固定利率抵押贷款不同,允许借款人在借款的前两年中只付利息不付本金,借款人的还贷负担远低于固定利率贷款,这使得一些中低收入者纷纷入市购房。一些贷款机构甚至推出了“零首付”、“零文件”的贷款方式,即借款人可以在没有资金的情况下购房,且仅需申报其收入情况而无须提供任何有关偿还能力的证明等。竞争的加剧使贷款机构只顾极力推广这些产品,而有意忽视向借款人说明风险和确认借款人还款能力的环节。在巨大的利益驱动下,过去几年中,次级房贷放款中的不良行为层出不穷。其三,金融监管部门监管缺位。首先美联储放松贷款标准的管制,鼓励开发并使用可调整利率房贷,对脆弱的次贷借款人缺乏保护措施。其次是此次次贷危机主要是以次级抵押贷款为基础的资产证券化出了问题,因为许多投资公司在证券化的基础上再一次证券化。信用衍生品的基础产品违背了银行信贷可偿还性原则,没有注重借款人的第一还款现金流,而是寄托在抵押品的价值升值上面。同时衍生品违背了让客户充分了解金融风险的原则,致使风险无限积累,超出了市场投资者可承受的范围。

多年来,我国在房地产市场改革方面取得了显著的成果。停止了住房实物分配,逐步形成了以经济适用型住房为基础的多元化住房分配货币化制度。但是,由于房地产市场的需求过旺,房价上涨过快,中国国内房地产抵押贷款数量激增,抵押贷款风险在一定程度上开始显现。从2004年—2008年9月末,全国个人房贷平均不良率翻倍增长,商业性房贷逾期违约率上升 10倍。银行诉客户房贷违约的案件,也从过去的零星案件发展成为常规性案件。面对我国的抵押贷款市场存在的重大风险,美国发生的次贷危机应该为我国房贷风险敲响了警钟,提高房地产抵押贷款风险的预见性和防范措施已成必然。

一是确保房地产市场价格的稳定,避免房地产过热投资的冲动。房价是驱动借款人购买住房的关键因素,也直接影响抵押贷款的规模和数量。更重要的是房价的波动会极大影响抵押贷款的价值,稳定的房价是个人住房信贷市场健康发展的重要保证。从调整房地产市场供需矛盾入手,通过改变住房结构,达到房地产需求与供给的平衡。一旦危机爆发出现苗头,政府应该担起保护普通借款人的责任。减少其被银行和抵押贷款公司收回房屋资产以降低收回的速度,保障房价稳定,也保证社会稳定。同时坚定市场发展的信心,,防止投资者心理过度恐慌,导致危机扩散到金融市场其他领域。

二是加强个人住房信贷业务监管,防止风险贷款产生。近年来,我国各级商业银行为了抓住房地产市场繁荣的时机,大力开发以住房抵押贷款业务为主的个人零售业务,以提高利润水平,抢占市场份额。但是越是高回报的收益越是具有巨大的潜在风险。监管当局应该将规范房地产抵押贷款市场,防止同业恶性竞争导致抵押贷款质量下降作为重中之重。进一步建立和完善个人征信系统,改变银行信贷人员仅凭借款人身份证明、个人收入证明等比较原始的征询材料进行主观判断和决策,以及银行和客户间信息不对称的现实状况,减少各种恶意欺诈行为。完善个人信贷法律,加强对失信、违约的惩处,从法律上保障银行开办消费信贷业务的利益。在积极进行金融创新中,注重加强对银行基础产品的监管,对金融创新的衍生产品应该尽量地减少衍生的过渡扩张。

三是商业银行加强自身管理,提高住房抵押贷款的质量。银行自身提高管理意识,是控制房地产抵押贷款危机发生的根本保障。银行不能为了短期的高额利润,为风险的累积和爆发埋下种子。健康、稳健、持续的业务经营发展是银行生存和发展的根本。完善银行内部对房地产抵押贷款的审核、定价和贷后跟踪审查制度。完善审核岗位职责,建立互相约束机制。使借款人资质审查、抵押物评估、担保物确认等工作相分离,避免银行内部工作人员违规放贷风险。实行贷款经办人终身负责制,完善贷款风险记录,考核经办人业务质量,切实提高信贷人员对抵押贷款管理的质量。建立抵押贷款后台管理评价机构。实现规模化管理和评价机制,考核经办人员工作质量,开展信贷人员工作评级制度,将评价结果与薪酬制度挂钩,提高信贷人员在住房抵押贷款管理方面的积极性。

四是健全风险补偿和分散机制,保持银行资产的流动性。加快住房抵押证券化的操作,实现住房贷款与证券市场的结合,并将银行的抵押权整体转移给信托、投资公司等机构,将个人住房抵押贷款转换流动性较高的资产,提高银行抵御风险和参与市场竞争的能力。同时在房地产抵押贷款业务中积极引入保险公司、担保公司等机构,完善现有的担保业务品种,增强担保措施和手段,通过财产保险、还贷保证险、阶段性担保等保险手段综合运用,进一步抵御坏账风险损失。

(编辑/穆杨)