不动产善意取得之法律适用难点解析

张震霞

(福建师范大学法学院，福建福州 350007)

不动产善意取得之法律适用难点解析

张震霞

(福建师范大学法学院，福建福州 350007)

与动产善意取得在法律上的适用相比，不动产善意取得在法律适用中的难点在于：对“无权处分”的理解，对“善意”的认定，对善意“准据时间”的断定，对“价格合理”的判断及对“应当登记的已经登记”之例外情况的处理等方面。不动产善意取得制度尚有不严密之处，司法解释或《物权法》修订时应完善之。

不动产；善意取得；法律适用；难点解析

2007年3月16日颁布的《物权法》中明确规定了善意取得制度，并将其适用范围由动产扩大至不动产，立法上前进了一大步。但是，动产和不动产的物权变动规则存在明显的差异，而《物权法》中将二者不加区分地统一规定，致使对不动产善意取得构成要件的理解上存在诸多难点，实践中也发现物权法关于不动产善意取得的规定尚需进一步完善。基于此，本文对不动产善意取得制度在适用中的难点进行分析，并提出相关建议，以求对该制度的完善有所裨益。

一、善意取得之构成要件

“所谓善意取得，指无权处分人将他人之物的所有权处分予第三人时，在该第三人系属善意的情况下，可得取得该物之所有权。”[1]在此情况下，原权利人不得向第三人行使物权返还请求权，只能请求无权处分人赔偿损失。善意取得制度在阻断所有人对其物的追及力，维护善意受让人的利益，保持财产动的安全与静的安全之平衡等方面确有其他制度不可替代的作用；对于保护交易安全，提高交易效率，促进商品流通，实现物尽其用具有重要意义。

《物权法》第 106条规定，“无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：

（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；

（二）以合理的价格转让；

（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。

受让人依照前款规定取得不动产或者动产的所有权的，原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失。”

《物权法》将动产和不动产的善意取得合并做出规定，虽然简化了善意取得的构成要件，但是动产和不动产的物权变动规则存在明显的差异，决定了二者的善意取得的适用要件存在区别。笔者拟从二者的适用要件之区别着手，解析不动产善意取得制度适用中的难点问题。

二、难点之一：对“无权处分”的理解

《物权法》第106条规定，“无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回，符合善意取得构成要件的除外。”根据该规定，无权处分是善意取得的前提条件。什么是无权处分呢？

一般认为，“所谓无权处分，是指非所有权人未得到所有权人授权或者同意，在不享有财产的处分权的情况下将他人所有的不动产和动产转让给受让人的行为。”[2]换言之，即权利人无处分权而从事了法律上的处分行为。无权处分是善意取得的根本前提。一般来说在无权处分的情况下，涉及三方当事人，形成了原所有权人的利益与善意第三人利益的冲突和矛盾。而与善意第三人相比，原所有人通常更易于预测到无权处分人处分其物的可能性，更应当承担向无权处分人追偿的负担和追偿不能的风险。此时，第三人通过善意取得制度取得所有权，获得保护。

虽然不动产善意取得和动产善意取得的前提都是“无权处分”。但是实际上不动产善意取得和动产善意取得在“无权处分”的内涵上存在差别。一般来说，动产以占有为公示方法，极少出现所有人占有下的动产，其处分权受到限制的情况。所以动产的无权处分就是指没有处分权的处分行为。对于不动产的善意取得，情况比较复杂。“一方面，不动产以登记为权利归属的依据，只要进行了登记就明确了其权利归属。交易当事人是否有处分权，可以直接根据登记来判断，所以，登记记载的权利人以外的人处分财产的事件是比较不容易发生的。另一方面，不动产的处分权受限制之后，其所有人再处分其财产也不可能适用善意取得。”[3]例如，不动产之上设定抵押权之后，由于其已经办理了登记，如果抵押人将抵押物转让，第三人就不可能是善意的。

什么情况下才会发生不动产的无权处分行为呢？下面来看备受业界关注的“成都物权法第一案”[4]：

家住金牛区的王女士出国已经多年。2006年下半年，王女士委托在成都的妹妹照看一下自己在五里墩的房子。结果当王女士的妹妹去看房子时，发现里面住了人。那个人说她已经买下了这个房子，并拿出产权证给王女士的妹妹看。她说是从房产中介买的房，房子的主人是唐某。经过调查才知道，早年在王女士家当过保姆的唐某在去年4月伪造了假的继承公证书将其房子过继到她的名下，然后，她把这个房子通过中介卖给了张某。2008年9月，王女士将唐某和张某一起告上了法庭，要求判决归还她的房子或者赔偿房子的等价款以及产生的一切费用。

不难看出，保姆唐某的无权处分行为得以成功实施的重要前提，是她伪造了假的继承公证书，才将王女士的房子过继到她的名下。也只有这样的情形，才可能使张某与其交易，并最终买下本属于王女士的房子。在现实生活中，比较常见的也就是像本案这样在登记错误的情形下，将财产处分于他人。那么，登记错误的情况下登记人处分财产，是否属于无权处分呢？首先，根据物权公信原则，即使在公示的内容是虚假的、有瑕疵的情况下，第三人因信赖该公示的内容而从事交易，其从交易中所取得的权利仍应受到法律保护。其次，这种交易受到保护并非意味着登记簿上的人就有权处分财产。有权处分的一个基本构成要件是该交易行为是合法有效的，即交易当事人合法地享有该不动产，既然是登记错误，说明登记人对该不动产的所有权并非合法有效，也就无权处分。从反面来讲，如果这样算是有权处分，那么就不需要借助善意取得就可以使得第三人享有所有权，更不需要认定第三人是否构成“善意”。笔者认为：登记错误而后处分不动产的情形，应当属于无权处分。事实上，在现实生活中不动产的善意取得主要是针对登记错误的情形的。对于不动产而言，无权处分的认定，不仅仅包括没有处分权而处分财产的情况，还要扩大到明知登记错误而处分财产的情况。

据悉，这个备受业界关注的“成都物权法第一案”已审理，金牛区法院判决保姆唐某支付王女士27.6万元损失。由于买房人张先生取得房屋的行为是善意的，并且给付了合理的价格，房屋已经依法登记，所以王女士无权要求张某归还房子。该案法官的判决也正好与上述说法相符，即登记错误而后处分不动产的情形，属于无权处分，并且在符合善意取得的其他构成要件时，应当适用不动产善意取得制度。

三、难点之二：对“善意”的认定

善意取得制度的意义就在于保护受让人的合理信赖以及交易安全。《物权法》第 106条规定“受让人受让该不动产或者动产时是善意的”，才能够适用善意取得。受让人在主观上是否“善意”，是衡量其是否适用善意取得的关键。虽然法条对于不动产或者动产适用善意取得都作出了统一要求。但是，应当清楚：就动产而言，“受让”是指动产占有的移转；就不动产而言，“受让”是指不动产登记的变更。善意取得的结果是物权的变动，不动产善意取得的物权变动标准与物权法关于不动产的公示方法应该一致。既然动产与不动产变动的公示方法不同，那么相应的动产和不动产善意取得中“善意”的判断标准也应当不同。

一般来说，在动产转让中，判断的标准较为复杂，由于动产的占有所具有的公信力较低，受让人不能仅仅凭借占有动产的事实就当然地相信其具有处分权。而且，在经济生活中出现大量的所有权保留、所有权让与担保等占有和所有权相互脱节的现象，占有的公信力更低。在这种情况下，判断受让人是否具有合理的信赖时，除了“占有”这一要素外，还须考察以下一系列因素，“（1）让与人身份是否可疑，例如由有寄藏赃物嫌疑之旧货店，买取其物。（2）是否为授受行为，行于近亲之间。（3）交易的具体环境、交易的场所等。而不能仅凭占有就能够满足信赖出卖人，享有处分权的权利外观要求。”[5]

而在不动产转让中，“善意”的判断标准相对比较单一。因为与动产占有不同，不动产登记有国家信誉的支持具有相当高的公信力，受让人有理由相信登记簿上记载的物权状态就是真实的权利状态。因此，在实践中，通常只要受让人了解了登记簿上记载的权利状况，并对此产生合理信赖，就推定其为善意；除非其明知登记错误。如果受让人怠于查阅，则推定其不构成“善意”。

四、难点之三：对善意“准据时间”的断定

善意的准据时间就是指第三人在何时具有善意，方才构成善意取得的条件。这就涉及到对《物权法》第106条“受让人受让该不动产或者动产时”规定的理解。通常学说上，持有两种不同的观点：一种观点认为，善意是指在交付标的物、受让人接受标的物之时，受让人是善意的。其理由在于，根据文义解释，此处使用“受让”一词，表明其对于动产和不动产都以交付之时为准，动产和不动产处分中善意的认定时点是交付标的物之时。“另一种观点认为，应当区分公示方法的不同，对于以占有为公示方法的物权，善意的认定时点是交付标的物之时；而对于以登记为公示方法的物权，善意的认定时点是登记之时。”[6]

笔者对这两种观点都不完全赞同。根据《物权法》第106条规定的善意取得的另一个要件：“转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。”可以看出“善意”的准据时间应当根据公示方法的不同而有不同。就这一点来说，笔者是赞成后一种观点的。但是后一种观点也有不妥之处，主要存在以下两种情况。

（一）已办理不动产转让登记手续，未支付价款时知道无权处分事实的情形

例如甲某买一支笔，一手付钱一手接受笔，转让和付钱即时结清，购买人在取得笔时不知情，就可以判断其为善意的了。不动产由于标的值较大，通常买卖中很少能够一次付清所有价款，在不动产已经变更登记，还未支付价款或未完全支付价款时知道了这是无权处分行为，还能不能算是善意购买人呢？例如：甲某在1月1日与乙某签订不动产买卖合同，2月1日办理不动产转让登记，2月5日乙某知道了甲某为无权处分人的事实，3月1日乙某在明知甲某是无权处分人的情况下仍然支付价款。那么乙还能受到“善意取得”的保护吗？答案应该是否定的。善意取得制度的设立旨在保护善意的第三人，即使已经办理了变更登记，但购买人在知道无权处分事实后，还有机会拒绝支付价款。也就是说如果购买人在支付价款之时或者在支付价款之前就已经知晓无权处分的事实，那么，第三人就属于明知登记错误的情形了，就不值得保护。

（二）已办理不动产转让登记手续，支付部分价款时知道无权处分事实的情形

对于购买人已经支付了部分价款，但在没有完全支付价款时却知道了无权处分事实，这时是否为善意呢？例如甲某与乙某在2007年5月1日签订不动产买卖合同，约定乙某分期支付价款，每月支付价款的5%，20个月支付完毕。在支付10个月后，甲乙双方办理了不动产变更登记手续，2008年5月该不动产的实际权利人找到乙某并告知其甲某为无权处分人。但是乙某在得知这一情形后继续支付后期的价款。那么乙某是否能受到“善意取得”的保护呢？笔者认为在乙某知道无权处分事实前的支付行为应当受到“善意取得”的保护，乙某获得与先前支付价款相对应的不动产所有权，剩余部分归原权利人所有，最后两者可以通过协商，确定最终谁获得完整的不动产所有权，谁获得价款返还请求权。如果协商不成，则看买受人是否已经支付过半的价款，如果过半，则不动产所有权归买受人，原权利人获得侵权损害赔偿请求权；如果买受人付款没有过半，则不动产所有权归原权利人，买受人享有价款返还请求权。

笔者认为不动产善意取得的“善意”的准据时间应当为完成不动产变更登记，并且实际已支付过半价款。

五、难点之四：对“价格合理”的判断

由《物权法》第106条第一款第2项“以合理的价格转让”可以看出法条对转让价格合理的规定，采用的是模糊主义模式，留给法官一个自由空间，以根据具体案情裁判，应当说这种设计有其合理性。但是到底怎么样才算是价格合理呢？动产和不动产的价格合理的判断标准一致吗？这也是需要深入考虑的。通常情况下，动产的价格一般不会特别昂贵，而且在市场上通常有相同的物可以比照，在实践中一般考虑同种物价格及新旧程度，大致就可确定其价格是否合理。而不动产的价格通常比较昂贵，在确定价格是否合理时应当尤为慎重，所以通常衡量不动产价值的标准往往也比较复杂。以商品房为例：第一，虽然商品房是有明确的市场价格，但是，在判断商品房的合理价格时仍然也要考虑其位置、容积率、开发商的品牌等因素，进行综合判断。第二，在考虑价格是否合理时，也要考虑当事人的主观因素。例如，考虑房屋的朝向、布局、周边环境以及新旧程度等因素，如果受让人支付了低于市场价格的价格，也不能一味认定其价格不合理。在法律上对如何判断“价格合理”没有统一标准使得在留给法官一个自由空间，以根据具体案情裁判的同时，也给法官今后的司法实践中自由裁量价格合理与否时增大了权力，这样不利于司法公正，易产生司法腐败。例如，一套120平方米的房屋转让价格为50万，但是案件中的房屋属于高档住宅小区，周边环境和房屋结构都很好，价值接近 80万。如果法官徇私舞弊，判决该转让价格合理，构成善意取得，那么将对实际权利人造成近 30万的损失。笔者建议，为保护不动产交易市场的交易安全，法律在对不动产交易的价格是否合理作出弹性规定的同时，也应给法官相应的制度予以制衡。因为立法者的意图只是希望价格合理并非要求完全和市场价格一致，所以只要求大体相当，不明显低于市场价格即可。建议在司法解释中可以这样规定：“在同一时期、相近地段，有同一类型参照物的依该参照物为基准，再适当考虑该不动产的周边环境、品牌价值以及不动产添附等因素，确定一个不动产参考价格。如果该不动产没有可参照物的，则交由独立于司法机关之外的具有资质的价格评估机构进行估价，确定该不动产的参考价格。买受人支付的价款不低于该参考价格的90%，视为价格合理。”

六、难点之五：对“应当登记的已经登记”之例外情况的处理

《物权法》第106条第1款第3项“转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人”。由此可见，已经登记是不动产善意取得的构成要件之一。法条中的“应当登记的已经登记”是指“已经开始登记”，还是指“已经登记完毕”了呢？笔者认为根据文字解释应当是已经登记完毕。而且也只有登记完毕后，不动产所有权才发生转移，即只有这一事实行为完成，也才能发生善意取得的效力。例如，甲某将乙某所有的房屋通过各种违法手段办理了登记过户记载在自己名下，然后将该房屋转让给他人，受让人因为相信登记而与其完成了这一交易，支付了价款并已经办理完毕登记过户手续时，被真正的权利人乙某发现，并来主张自己的权利。此时受让人可以通过善意取得制度获得保护。

不动产的善意取得制度系借助了登记的公信力原则来达到维护交易安全的目的。笔者赞成物权法的规定，但是应当看到，单纯以登记作为不动产善意取得的起点，意味着对不动产善意买受人必须自办理登记完毕之日起才能进行保护，有可能对不动产善意受让人保护不够。存在这样的情况：由于各种原因，开发商迟迟不为房屋买受人办理房屋权属登记，造成一部分买受人在付清房款的几年后仍然没有对房屋获得完整的权利。根据《物权法》106条第1款第3项的规定，如果买受人没有办理房屋登记手续就意味着他们不能获得善意取得制度的保护。如果此时在房屋登记簿上出现第三人的名字，那买受人即使实际支付了房款，并且已经居住很长一段时间，也不能对抗登记簿上第三人的权利。买受人在花钱买来的房屋里住了长达几年之后，得知房屋有可能会变成别人的时，是无论如何也不能接受的。如果这种情况出现，必将对目前我国房地产交易市场的交易安全保护带来负面影响。因此笔者认为，受让人善意的并且已实际占有该不动产一定期限以上，即使没有办理登记手续，也应当适用善意取得。只不过该种不动产善意取得，可视为例外情形单独作出规定。

七、结 语

《物权法》第106条关于善意取得制度的规定，没有限于传统民法观念的束缚，而是基于善意取得制度促进交易便捷、保护交易安全、维护善意受让人的利益的功能，结合我民事立法既有思想和社会主义市场经济的实际，创造性地将善意取得制度适用于不动产交易的领域。这无疑是我国善意取得制度的一大特色和创新。这样的立法安排有利于保护交易安全、提高交易效率、节约交易成本，对促进市场经济发展具有积极意义。同时也要看到，物权法关于不动产善意取得的规定有不严密之处，希望在司法解释或者今后的修订，乃至其他制度中，对其进一步完善。

[1] 韩松, 姜战军, 张翔. 物权法所有权编[M]. 北京: 中国人民大学出版社, 2007: 363.

[2] 唐德华. 物权法解析与适用[M]. 北京: 中国民主法制出版社, 2007: 148.

[3] 王利民. 不动产善意取得的构成要件研究[J]. 政治与法律, 2008, (10): 4-12.

[4] 晨迪. 四川保姆卖了主人房, 新法旧规大不同[N]. 江苏法制报, 2007-10-12(5).

[5] 腾晓春, 李志强. 中华人民共和国物权法释义[M]. 上海: 立信会计出版社, 2007: 132.

[6] 石晶, 张锋. 动产善意取得的构成要件及法律效力分析[J]. 理论界, 2008, (3): 72-73.

[7] 江平. 中华人民共和国物权法精解[M]. 北京: 中国政法大学出版社, 2007: 25.

[8] 袁志丽. 我国物权法中善意取得制度构成的缺陷及其完善[J]. 广东商学院学报, 2008, (3): 93-96.

[9] 陈永强. 美国不动产登记法上的善意购买人与优先权规则[J]. 环球法律评论, 2008, (5): 70-77.

Analysis of Difficult Points of Application of Law to Real Property’s Bona-fide Acquisition

ZHANG Zhenxia
(School of Law, Fujian Normal University, Fuzhou, China 350007)

Compared with application of law to chattel’s Bona-fide acquisition, difficult points of application of law to Bona-fade acquisition lie in: Understanding of “no legal rights of disposition”, determination of“Bona-fade”, definition of “exact time” of “Bona-fade”, judgment of “reasonable price”, settlement of exceptions of “what should be registered had been registered” and other situations. There are unstrict regulations in the system of real property’s Bona-fade acquisition, which needs perfecting in judicial interpretation and amendment of Chinese Property Law.

Real Property; Bona-fide Acquisition; Application of Law; Analysis of Difficult Points

D923.2

A

1674-3555(2010)03-0058-06

10.3875/j.issn.1674-3555.2010.03.010 本文的PDF文件可以从xuebao.wzu.edu.cn获得

(编辑：朱选华)

2009-11-28

张震霞(1985- )，女，四川宜宾人，硕士研究生，研究方向：民商法学