房屋出租的烦心事

北京市首信律师事务所律师 徐 虎

房屋出租的烦心事

北京市首信律师事务所律师 徐 虎

老张，快六十了，叫张抗美，一个带着时代烙印的名字。老张在北京一个科研所工作了半辈子，单位考虑到他的年龄和身体条件，没再安排给他科研项目，挂了个行政人事部门的副职。老张偶尔上上班，闲睱利用自己的特长搞点小发明，自得其乐。妻子王秀红和他年纪相仿，在一个国有企业干到退休，没事炒炒股。两口子的房子是老张单位分的，120多平方米，三居室，当年房改房花钱买下来的。

老张的儿子张劲今年28岁，大学毕业后在北京东三环的一家外企上班，平常在家吃住，经济上倒也宽松。

王秀红赶上牛市的时候赚了点钱，2007年在离家很近的北三环中路马甸桥附近掏了90万元，买了套80平方米的二手房，准备给儿子结婚用。这套房买下来空了两个月，两口子觉得空着也是浪费，交给原先帮着买房的Z中介出租了。

1 未来儿媳提出先买房再结婚

为人父母，儿女的婚事就是天大的事，儿子一天不结婚，老张两口子就一天感觉心里不踏实。张劲有个女朋友叫小雯，小雯长相不错，但家庭条件和工作单位都很一般，还有点虚荣心，按现下的说法，挺实际的姑娘。张劲是情人眼里出西施，对小雯平常是宠着、惯着。

张劲觉得结婚不过是个形式，再说小雯比自己小好几岁，不着急。这老妈催得烦了，也就和小雯商量，是不是考虑结婚。她问张劲，咱们没房子怎么办，她可不和老人在一起住；她家在南边，工作也在南边，要结婚，先得在南边要离她家近点的地方买套房；不买房不结婚。张劲回家和老妈说这事，王秀红有点生气，家里房子这么宽敞，小两口不在家里住也就罢了，马甸的房子80多平方米也够住了，还嫌离自己家远，就只想着自己的父母不考虑我们老两口，真是不懂事。不过，既然张劲这么喜欢人家姑娘，人家姑娘提出来了，买了房既满足了儿媳，没准在儿子手里还能升值，就准备到南边看看房子。

2 房价高得离谱，老两口琢磨先卖旧房筹资金

老张和王秀红一连看了十几个楼盘，基本上开价是25000元以上，这三居的一套下来怎么也得300万元，一次性付款想都别想。老张两口子回家核计：按照家里的经济状况，最多首付40%，装修起码得20万元，这两下子家底就掏空了；儿子现在的工资还不够每月还贷款的，老两口总不能为了一套房再把自己的工资也全搭进去。想来想去，北三环的房子总比南三环的房子价格高，只能想办法把马甸的房子卖了，看能不能在南边换一套房，满足未来儿媳的心愿。

3 出租房里乱糟糟，旧房报价差别大

马甸的房子已经稳稳当当收了两年多房租，老张两口子从没去看过，不去看还好，一去看，老张和王秀红火冒三丈，80多平方米的房子里面除了卫生间和厨房，卧室和客厅都打了隔断，共分成七个小间，房子被搞得乱七八糟。两口子去的时候正好是上班时间，房子里静悄悄的，两个人在小走廊里站了会，听到有响动，一个20多岁的小姑娘，趿着拖鞋，穿着睡衣出来问：找谁，怎么进来的？老张看姑娘穿着睡衣，出门了。王秀红说我们是房屋主人，过来看看，你一个月多少钱租的？姑娘说她们两个人合住一间，一个人400元。王秀红问其他的呢？姑娘说三个房间和她们一样，每间住两个人，另外四间，每间是住四个人，房子里只能摆开两张上下铺，一个人一个月250元。

王秀红出门和老张把情况说了一下，两人一算：这80平方米的房子住了22个人，租金一个月就6000多元，中介一个月给他3000元不说，一年只给11个月，还把这房子搞得乱七八糟，中介挣钱挣得有点忒黑了。老张说去趟Z中介，先问问这房子值多少钱。

两人到了Z中介想找负责他们房屋的业务员小李，不巧小李不在。一个工作人员说：小李现在是副店长，他出去陪客户看房了，我是他手下，有事您和我说。老张说我们家这房子要是卖能卖多少钱？这工作人员说这套房建成是上世纪90年代初，估计也就是25000元一平方米，除了税费，您能净得180万元。工作人员还说，这房买得值，两年多就赚了近100万元，极力怂恿老张委托他们卖房。老张觉得还是再问问别家心里才有底。于是去了另外一个规模更大的中介公司，W中介公司说这房子地段好，户型不错，比较好卖，差不多净得220万元。好家伙，这一问，差出近40万元来。W中介工作人员又问这房有没有出租，老张说出租了，工作人员说如果想委托他们卖房，先做个登记，在网上和门店里把这套房的出售信息登出来，他们先收集意向买家，在这段时间让老张把房屋腾出来。老张觉得这主意不错，不过他想先去Z问一下解除租赁合同的事，把房屋收回来再卖，踏实。

4 理论半天白受气，收回房屋得贴钱

老张和王秀红再回到Z中介，正好看到小李刚到店门口。小李一听老张说要解除合同，就问：张老师，如果您确定了，我就把合同拿出来，咱们商量一下怎么办？老张说：签合同时我都没看，房租我不收了，你把房子给我腾出去，把房屋原样给我就行。小李说：张老师，有合同就得按合同办，小李指着一个条款说：张老师，你看看，您这合同还有7个月才到期，如果中途解除合同，您除了退还我们交给您的一个月押金外，今年这一个月房屋代理费还得付，另外您还得给我们支付3个月违约金，您支付了违约金，我们一个月之内把房屋给您腾空。王秀红说，80平方米的房子，你们租给了20多个人不说，还搞得乱七八糟，我们还没找你们呢，还得要我们付给你们5个月房租？小李满脸堆笑着说：王老师，我们可是正规的中介公司，严格按合同办事的，您说您房租哪季没按时收到？再说了，您看看合同，哪儿说我们必须租给几个人住了？

老张记得签合同时他虽然不懂，但还是看了看合同，印象中有个条款写着租给几个人住。老张说：我看看合同。老张拿过合同来，一看，合同第二条在房屋租赁用途中，还真写着“如果租赁用途为居住的，居住人数不得超过＿ 人”，可合同里面这条款空白处已经用签字笔打了斜杠，老张很明白空白处打了斜杠就是没约定不得超过多少人。老张心想，这住多少人我不和你理论了，你没经过我们允许，在房子里面乱搭乱建，总不对吧。于是就和小李说：那我这两居的房子改成了七居，你们的做法总是违反合同的规定吧？小李说：张老师，你说我们违反合同，就错了，你看合同第八条，您允许我们对你的房子进行装修装饰或是添置新物，合同第十条也说了，我们在擅自拆动改变或损坏房屋主体结构时，您可以说我们违约，您可以解除合同，但我们没有擅自拆动改变或损坏您房屋的主体结构，我们那是用石膏板做得隔断，要是我们把您房屋承重墙拆了，我们算违约，就是您不管，您邻居和物业公司也不干啊！

这老张和王秀红听到这里，有点傻眼了，当时签合同时觉得不就是出租房子嘛，找个正式的中介，有稳定的房租收就得了，所以也没在意合同内容，这下好，全让人家用合同把自己装进去了。按照合同办事，这解约得付给人家五个月房租15000元。老张和王秀红心里堵得发慌，相对无言。

5 柳暗花明又一村，律师支招解难题

老张和王秀红出了Z中介的门，默然无语，活到这把年纪，从没碰上过这种事。房子被搞得乱七八糟，却挑不到人家毛病，还得倒贴钱给人家。王秀红脑子一机灵，说：你们单位不是有法律顾问叫刘律师吗？明天你倒找他咨询一下。

老张和刘律师约好了在律师楼见面。刘律师看了老张的合同，听了听老张和小李交谈的情况，问老张：有什么打算？老张说：您说我去法院告他们，行不行？刘律师说：单纯从合同角度看，你是该付给中介五个月房租，这种情况下你如果去法院起诉他们，赢的可能性不大，还费时费力，无论哪方对一审的判决不服，提出上诉，这腾房时间也就长了，不仅出不了气，可能更添堵，你想尽快收回出租房，最好不要走诉讼这条路。这件事只能通过其它的途径解决。刘律师接着说：不要局限在合同条款上，现在公安局对房屋租赁有管理规定，房屋出租人要去办理备案登记、承租人也要去登记；还有，按照规定中介应该专门开设账户给您付房租，这个账户建委要备案。你的合同里面约定了Z中介代理你办理房屋出租的备案登记手续、必须通过专门账户支付你租金，有的中介为了图省事，不会这么严格去执行，如果中介没做到，政府监管部门要处罚他们。你想办法到公安、街道、建委这三个部门核实一下，如果他们没按规定做，你再和中介谈时可以拿这个说事，如果谈得好，你会少付或是不付给他们钱。老张一听是建委，心想那还有熟人呢。刘律师把相关的规定给老张打出来，让他带着，必要的时候给中介看看。老张临走时，刘律师还特意叮嘱：最好能谈到只付两个月房租。

老张找了几个熟人了解了一下，他这套房Z中介在建委和公安、街道那边都没有按照规定办，这下心里就有数了。老张又找到小李，小李仍是满脸堆笑：张老师，您继续出租还是解除合同让我们代理卖房？老张说：我解约，不过五个月的房租我不付。小李看老张已经不再信任他，心想，看来代理卖房这事吹了，只有想办法得把五个月房租收过来，于是沉下脸来：张老师，我们按合同办，要不您这房我们可腾不了，那边租客还得找我们要赔偿呢。您如果不按照合同办，我们公司只能和您法庭上见了。

老张把房屋租赁备案和支付租金专用账户的事提了下，说：法规我都带来了，要不你看看。小李一看这情况，心想保证有人在后面支招，这不是打我们痛处吗？公司图省事，还真没按规定办。这老张要是较真，去公安和建委举报，公司想灭火可就难了。于是好声说：张老师，您等等，我打个电话给总部，看这事能不能好好商量一下。一会儿，小李出来，说：按合同规定您是必须付给我们五个月房租，要不这么着，咱们也合作两年多了，你少付点，付三个月的吧，你要是同意我就给总部打报告。老张说：我不付，你得把房子给我清理干净，原样交给我。小李说：要不您回去再考虑一下我的难处，这事是我负责，我这副店长还在试用期，如果处理不好，就干不成了，我也再跟总部商量一下，我明天给您打电话。

第二天，小李一早就给老张打电话说：张老师啊，我和总部沟通了好几次，昨晚还请总部的一个主管吃了饭，您再付给我们两个月的房租，房子我争取十五天给您腾出来。要可以，您抽空过来签个解除协议，咱们好合好散，您可别折腾别的什么了。老张说：那这么着，签协议可以，两个月的房租我要看到房屋腾空后再付。小李说：没问题。

栏目主持：耿 瑜