治理寻租行为与抑制商品房价格过快上涨

王润华

房地产业是我国的支柱产业，是经济增长中投资和消费“两驾马车”的重要支撑点，更是稳定经济信心的“定心丸”。长期以来，我国商品房价格居高不下，已经给居民的生活和经济社会的发展带来了巨大的负面影响。商品房价格高涨，原因是多方面的。房地产市场的寻租，是容易被忽视的重要因素。抑制房地产价格，必须从治理房地产市场的寻租行为入手。

一、寻租行为与商品房价格上涨的关系分析

随着经济的增长和城市化步伐的加快，我国商品房价格（尤其是城市商品房价格）持续上涨。从2003年开始，房地产市场投资过热的局面开始涌现。几乎在同时，我国政府出台了一系列调控房地产市场的政策和法规，但房地产价格并没有得到有效地控制。近几年，一些城市（尤其是经济发达的大、中城市）的商品房价格一路飙升，房价居高不下。尽管受金融危机和政府调控政策的影响，2008年底到2009年初，各地商品房价格有所回调。但到目前为止，商品房整体价格上涨的势头并没有得到有效地控制，房地产业一直处于扩展状态。针对我国商品房价格持续加速上涨的问题，学者们从不同视角进行了分析：有的从土地市场的垄断性供给分析了地价上涨，进而推动房价的上涨；有的认为建设成本的上涨，以及经济发展和人口增长所带来的对房地产需求的刚性增长，推动了商品房价格的上涨；有的认为房地产市场存在高昂利润，市场信息不透明，助长了投机，而投机行为哄抬房价，导致了商品房价格虚高。综观不同的观点，基本上是从供求关系、收入增长、就业率等角度来展开研究，认为供需矛盾是引起商品房价格上涨的主要原因。

实际上，我国商品房价格上涨的原因是多方面的：地价过高是问题的一个方面，供给不足也是问题产生的重要原因。但是，如果只是这些原因，还不足以解释房地产价格持续高涨的现象。首先，地价因素确实是房价上涨的原因之一，但地价的上涨并没有像房价那样具有持续和高增长特征，地价与房价的涨幅也并不完全匹配；其次，理论界的研究表明，商品住宅的空置率的合理区间是3～10％，如果低于这一区间，表明可供购买者选择的商品房供给不足；如果高于这一区间，表明空置和资源浪费严重。[1]统计数据表明，与国外相比，我国商品房的空置率还是比较高的，这与“供给不足”引起房价上涨的观点是不协调的。可见，我国房价上涨必定还受到其他因素的影响。进一步的分析表明，商品房价格的持续上涨，很大程度上是人为的干预所导致的“稀缺”，也就是人为的干预，使得商品房价格整体水平高于生产的平均成本，从而产生剩余（习惯上称之为“租”），而人为的干预行为，就是“寻租”行为。

二、“寻租”行为的成因分析

“寻租”行为的产生，首先源于土地资源（尤其是城市土地资源）的稀缺。对稀缺土地资源的追求，导致了“经济租”的产生，从而使土地要素的所有者（或者控制者）可以凭借对土地资源的占有而收取租金，对这种租金的追求也就导致了地价的上涨，从而推动了房价的上涨；其次，在我国土地制度不健全、土地产权模糊的条件下，地方政府成为了土地管理者和所有者的角色，各级政府会利用手中的权力进行创租，并推动房价的上涨；[2]最后，在住房建设过程中，开发商往往需要通过银行等金融机构筹资。因此，寻租活动也就会大量出现在融资领域。可见，在房地产开发过程中，几乎每一个阶段都存在寻租行为，而诸多的寻租活动，必然加重房地产开发的成本，推动商品房价格的持续上涨。

房地产业的寻租行为，产生了一系列影响：首先，寻租行为推动了房价的上涨，导致房地产泡沫。当商品房价格涨到大部分人无法承受时，泡沫就可能破灭，银行的信贷资金就难以收回，金融危机可能由此产生；其次，寻租行为本身，会扭曲正常的市场秩序，违背市场经济规律，从而降低资源配置效率，减少社会福利水平，从而损害消费者权益。[3]有的开发商，为了获取超额利润，在提高房价的同时，可能采取一些偷工减料的措施，从而影响工程质量，带来更加严重的经济和社会后果；再次，由于房地产开发投资大、收益高，竞争相当激烈。这时，寻租因素的存在，将为政府官员提供腐败的契机，个别不法官员可能利用手中的权力，在项目审批、招投标等过程中渔利，破坏了社会风气，也损害了政府形象。

三、应对“寻租”行为的对策

鉴于房地产业寻租行为的危害，有必要采取措施，加强对房地产寻租现象的治理：首先，要加快体制改革的步伐，完善土地市场制度。目前，我国仍然处于体制改革的过程中，完善的市场经济制度尚未建立，土地制度的改革明显滞后。[4]因此，必须尽可能地公开土地使用信息，规范操作流程，增强政府行为的透明度，从土地的协议出让转向招标和拍卖，优化土地资源的配置，从源头上杜绝房地产的寻租行为；其次，要增强对政府行为的监督，严厉打击腐败行为。寻租行为的产生，是寻租主体和寻租客体共同作用的结果。[5]在实践中，房地产寻租现象，大多是政府主动创租，房地产开发商不得不接受寻租。因此，要加强对房地产业的监管，充分发挥群众的监督作用，加强对腐败现象的监管和惩罚力度，保证房地产市场规范、有序地运行；再次，要加强职业道德建设，提高开发商的道德素质。寻租现象，不仅仅是一个单纯的经济现象，更是一个道德和法律问题。只有转变观念，加强管理者的素质和道德修养，才能有效抵制寻租行为的各种诱因。

总之，稳定压倒一切。当前，稳定发展的前提是稳定房价，稳定房价有助于改善民生，更有助于实现社会的和谐。改革开放以来的30年，房价持续单边上涨，并长期保持高位运行状态，越来越成为影响国民经济健康发展的重要因素。房地产开发过程中的大量寻租行为，使得这一问题表现更加突出。因此，必须加快体制改革进程，加强监督惩罚机制。同时，要进一步加强房地产开发商及其从业人员的道德素质修养，从房地产开发的各个环节自觉抵制寻租行为，保持房地产开发的透明度，减少商品房价格中的泡沫因素，实现房地产业的可持续发展。

[1] 陈学会.房地产业要素供给规制问题探析[J].经济问题，2004（9）：15-17.

[2] 李东升.地方政府与开发商在房价调控中的合作博弈分析[J].中国物价, 2007（11）：21-23.

[3] 陈杰, 张兴瑞.住房价格管制的福利经济学分析[J].探索与争鸣, 2009（8）：33-35.

[4] 王小广.遏制房地产投机行为 确保经济稳定发展[J].宏观经济管理, 2006（6）：46-48.

[5] 张义凤.我国房价高涨的寻租因素分析及防范[J].现代经济探讨, 2009（9）：42-45.