浅析投资性房地产公允价值计价模式的缺陷

蒋星宏

2006年2月15日，我国发布了新的企业会计准则体系。新准则的一大特点和亮点就是在一定范围内有保留的、谨慎的采用公允价值计量。公允价值计量进入新准则能否达到预期效果，公允价值与历史成本哪个更能实现会计目标，针对这一问题，本文拟从《投资性房地产》准则入手，对公允价值、历史成本再次进行探讨，以期为我国会计准则特别是《投资性房地产》准则计价方式的选择和改进提供新的视角。

一、投资性房地产计价模式的选择具有主观性

新准则规定，对投资性房地产的后续计量，企业应当在资产负债表日采用成本模式对投资性房地产进行后续计量，但有确凿证据表明投资性房地产的公允价值能够持续可靠取得的，可以对投资性房地产采用公允价值模式进行后续计量。准则表明，企业可以自行选择采用历史成本或公允价值计量，企业选不选用公允价值计量可能完全出于盈余管理的需要。其结果是，企业间的计量标准不统一。

计价模式的选择会不同程度地受到企业管理当局和会计人员主观意志的影响，这就不利于投资分析时对公司间的数据进行比较，导致拥有投资性房地产业务的不同企业的报表缺乏可比性，更不利于国际投资者对投资性房地产的价值判断。从而背离了利用公允价值和国际性企业统一价值判断依据的初衷。

新准则赋予企业投资性房地产计量的选择权，不利于如实披露企业的财务信息，不利于同类业态的房地产企业的价值横向比较，不利于政府监管部门从宏观上把握房地产行业的发展态势，不利于政府出台准确的房地产监管政策。

根据2007年上市公司年报披露的情况分析，2007年我国拥有投资性房地产业务的上市公司有630家，仅18家公司（占630家的2.86%）采用公允价值对投资性房地产进行后续计量，而这18家公司对公允价值计量也采用了不同的方法，其中采用房地产评估价格的有10家，采用第三方调查报告的有2家，采用与拟购买方初步商定的谈判价格的有1家，采用参考同类同条件房地产的市场价格的有2家，另有3家上市公司未披露投资性房地产公允价值的具体确认方法。由此可见，上市公司对投资性房地产的计价模式还是主要以传统的成本法为主。但18家用公允价值模式计量投资性房地产后续价值的企业业绩如何和其他采用成本模式计量的企业经营业绩直接进行比较呢，又成了一个新的问题。

笔者认为，谨慎的运用投资性房地产公允价值计量模式，无疑是件好事。但具备公允价值模式计量条件的投资性房地产可自行选择计价模式，又确实给这一行业的价值计量口径带来非统一标准，不利于同业态的业绩比较和价值衡量。如此让企业“灵活”的谨慎运用公允价值计量模式不如暂且缓行。

二、投资性房地产公允价值的确定带有主观性

新准则规定，投资性房地产采用公允价值模式计量的，应当同时满足下列条件：一是投资性房地产所在地有活跃的房地产交易市场，二是企业能够从房地产交易市场上取得同类或类似房产的市场价格及其他相关信息，从而对投资性房地产的公允价值做出合理的估计。

既然是估计，不同的会计人员采用相同的方法得出的结论可能不一致，确认金额不同，不符合客观性原则。一般来讲，采用公允价值计量方法比历史成本核算的透明度更高，但公允价值的确定，有赖于活跃市场上的报价或最近市场上的交易价格或预期未来净现金流量的现值，这些都需要有主观判断。公允价值目前常用收益现值法和市场比较法，收益现值法要求确定未来年度的收益和贴现率。未来收益是预测值，贴现率带有会计人员主观判断，因此收益法得到的公允价值未必公允。新准则指南指出，在确认投资性房地产的公允价值时，首先考虑是否存在类似投资性房地产的市场价格，如果在活跃市场中在同一地理位置和相同状况并且有类似的租赁和其他类似房地产的现时价格，则以该现时价格作为公允价值。指南同时指出，在不存在活跃市场的现时价格的情况下，企业应考虑种种不同来源的信息。而恰恰不同来源的信息可能会对投资性房地产的公允价值得出不同的结论。采用市场比较法，不可能有完全相似的房地产，确定的公允价值不可避免带有会计人员的主观臆断，公允价值不能如实反映价格，会计信息质量大打折扣。因估值变量中主观因素的存在，还可能给企业带来一定的利润调节空间。

公允价值是一种以市场输出变量为参照基础的估计价格（葛家澍，2006）。目前，西方国家的学者已构建了许多估价模型，但这些模型的共同点是都以一定的假设条件为前提的。这些假定条件并非在所有的投资性房地产企业都满足，一旦假设不成立，估价模型得到的公允价值就会给决策者造成决策失误。

我国当前缺乏一份详细规范公允价值计量技术、并具有很强可操作性的执行指南。这些都会对公允价值计量的可靠性以及财务报告的可比性和透明度产生重大不利影响。

三、公允价值波动掩盖企业正常业绩

历史成本计量的是实在的交易，是能为企业带来真实现金流的交易。公允价值计量的则是根据假设条件或周边市场同类业态的市场（实际上不可能找到完全相同品质或价值的参照对象）比较而产生的估计。例如，投资房地产，购入成本为1亿元，如今涨到2亿元了，按“成本法”，只要房地产不转让，账面上只能是1亿元；而按照新会计准则，如果该地产符合投资性房地产核算的两个前提条件，该地产将可以选择按“公允价值”计算，即市价真的升值到2亿元，这块房地产投资便可调整到2亿元。公允价值计量模式与传统的成本计量模式相比较而言，给予企业的经营业绩带来的巨大的想象空间。

即使公允价值如实反映市场价格，但是市场价格受市场供求关系影响较大，公允价值将变动频繁。从而，投资性房地产以公允价值计量导致公司利润、公司价值波动频繁。

引入公允价值后，我国上市公司的财务状况和经营成果将与我国变化多端的资本市场和宏观经济环境更为紧密地联系在一起，资本市场和经济环境的变化都会通过公允价值反映到企业的会计报表中。经营投资性房地产业务并选择以公允价值计量模式的企业，合并会计报表所反映出来的净损益会给会计信息使用者造成公司经营不稳定的印象。公允价值损益计入当期损益，稀释了公司正常业绩，给报表使用者造成误导，从而影响公司健康、长远的发展。

公允价值上涨形成的收益并不一定会给公司带来现实的现金流。公允价值计量模式对投资性房地产进行价值核算会造成会计利润和现金流不同步，加剧净利润与现金流背离程度，形成决策者决策困境。

四、会计准则要求谨慎应用公允价值计量模式

国际财务报告准则要求广泛运用公允价值，以充分体现相关的会计信息质量要求。中国准则强调适度、谨慎地引入公允价值，主要是考虑中国作为新兴市场经济国家，许多资产还没形成活跃市场，会计信息的相关性固然重要，但应当以可靠性为前提，如果不加限制地引入公允价值，就有可能会出现人为操纵利润的现象。因此，中国投资性房地产、生物资产、非货币性资产交换、债务重组等准则规定，只有存在活跃市场、公允价值能够获得并可靠计量的情况下，才能采用公允价值计量（刘玉廷，2008）。这已经很明确说明国内准则对于投资性房地产应用公允价值计量模式采取较为谨慎的态度。

即使在投资性房地产公允价值计量模式应用的过程中，也体现了谨慎性原则。例如，当作为存货的房地产改为出租或自用建筑物或土地使用权停止自用，改为出租时，涉及到的转换日的会计处理。对历史成本转化为公允价值产生的损益，国际会计准则直接进入当期损益，我国准则规定，在增值时计入资本公积金，贬值时计入当期损益。即，在增值时尽量避免夸大当期业绩，在贬值时应谨慎反映当期业绩。已采用公允价值模式计量的投资性房地产，不得从公允价值模式转为成本模式。

在新推行的准则中允许投资性房地产采纳公允价值计量模式是我国实现会计准则国际趋同进程中迈出的重要的一步。但是从宏观上来看，我国现有的经济环境和资本市场的条件还在不断的完善和发展之中。从微观上看，大多数国内公司在公司治理结构上还存在着一些问题，内部人和外部人之间的利益冲突并没有得到有效的解决。所以对于公允价值在我国的推行并没有一个十分成熟和完善的外部条件。其次鉴于公允价值作为一种计量属性，其确认过程本身需要评估人员主观的判断、估计和预测，可能由此而影响按照公允价值披露的会计信息的可靠性。同时，公允价值的计量还要求能够得到具有较高的独立性和专业性估价信息，否则就有可能会导致这一类会计准则在执行的随意性，出现人为操纵利润的情况。所以在外部交易市场还不够成熟的情况下，投资性房地产公允价值计量模式的运用需要慎之又慎。它不仅需要客观的外部评估机构的支持，同时也需要完善各种相关的法规监督，以及相关会计人员与审计人员的专业素质的不断提高。

[1]《中国新旧会计准则与国际财务报告准则的比较》德勤关黄陈方会计师行 HK-047-062006，（6）.

[2]周守华，张敬峰.新企业会计准则对财务管理的影响.会计研究，2006，（12）.

[3]王乐锦，我国新会计准则中公允价值的运用：意义与特征.会计研究，2006（5）.