浅议投资性房地产计量中公允价值的使用

王新荣 马春英 胡 涛

一、公允价值的定义

我国财政部2006年2月15日发布的新《企业会计准则——基本准则》中，对公允价值所下的定义是：“在公允价值计量下，资产和负债按照在公平交易中，熟悉情况的交易双方自愿进行资产交换或者债务清偿的金额计量。”所谓“熟悉情况”是指自愿的购买者和自愿的销售者双方都对投资性房地产的性质、特征和用途，以及资产负债表日的市场情况适度熟悉。“交易双方”包括了自愿的购买者和自愿的销售者。而“公平交易”是指在不存在特别或者特殊关系的当事人之间进行交易。这种关系可是使得交易价格偏离市场上的正常价格。这一交易假定是在非关联方之间进行的，各方独立的发生行为。

二、投资性房地产使用公允价值计量的问题

（一）投资性房地产的定义

房地产是土地和房屋以及其归属权的总称。其中，土地是指土地使用权；房屋是指土地上的房屋等建筑物以及构筑物。《企业会计准则——投资性房地产》对于投资性房地产的范围、确认、计量、转换和处置，以及相关信息的披露等内容都做了严格的规范，其中对投资性房地产的定义是指：“为了赚取租金或资本增值或者两者兼有而持有的房地产。”投资性房地产是一种经营活动，主要形式是出租建筑物、出租土地使用权，实质上这属于一种让渡资产使用权行为。房地产租金就是让渡房地产使用权而取得的费用收入。投资性房地产的另一种形式是，持有并准备增值后转让的土地使用权，其目的也是为了增值后转让以赚取增值收益，也是企业为了完成其经营目标所从事的经营性活动以及与之相关的其他活动行程的经济利益总流入。一般企业用于销售的存货、为生产商品提供劳动或经营管理而持有的自用房地产，均不属于投资性房地产。投资性房地产在用途、状态、目的等方面与企业自用的厂房、办公楼等作为生产经营活动的房地产和房地产开发企业用于销售的房地产是不同的。另外，已经出租的投资性房地产租赁期满，因暂时控制但继续用于出租的，扔作为投资性房地产。

（二）投资性房地产的计量模式

投资性房地产可以采用两种模式计量，即成本模式和公允价值模式。同一企业只能采用一种计量模式对其所拥有的投资性房地产进行后续计量，不得同时采用两种计量模式。

成本模式。成本是指资产购置或建造时，为取得该资产而支付的现金或现金等价物的金额、或其他对价的公允价值，或者在适当的时候按照特定的要求进行初始确认时归属于该资产的金额。采用成本模式，要求投资性房地产在初始计量后采用折余成本予以计量。

公允价值计量模式与成本模式在某些方面存在着共同点，如：购买或建造投资性房地产的会计处理相同；费用化的后续支出相同；持有投资性房地产期间取得的租赁收入处理相同等。但是两者还是有本质性的差异的。与成本模式相比而言，采用公允价值模式进行后续计量，不对投资性房地产计提折旧或进行摊销，以资产负债日投资性房地产的公允价值为基础调整其账面价值，公允价值与原账面价值之间的差额计入当期损益；公允价值下降时，不需要计提减值准备，将减值部分通过“公允价值变动损益”科目借方反映，并直接冲减投资性房地产的账面价值。

（三）投资性房地产以公允价值计量所遇到的问题

从企业自身的角度来看：

公允价值计量条件严格。我国作为新兴市场经济国家，许多资产还没有活跃市场，如果不加限制地引入公允价值，有可能出现人为操纵利润的现象，因此，新会计准则对投资性房地产公允价值计量限定了严格的条件。而且，采用公允价值模式后在会计核算方法上的不可逆转性也导致公司对采取此种方式相当慎重。

公允价值计量导致净资产和净利润波动较大。当用于出售或自用的房地产转换为投资性房地产时，以市场售价作为公允价值评估基础，公允价值变动损益较大，对转换当期公司净资产的影响较大。如公司的新增投资性房地产没有持续性，将影响后期公司净资产的增速。此外，房价的上涨会引起公允价值净收益的大幅增长，从而导致公司净利润的增长较快。但一旦投资性房地产的市价变化不大或有所下跌，就会对公司后期净利润的增长造成影响，从而导致后期净资产收益率的下降。

公允价值计量程序繁琐、成本高。成本模式采用历史成本，容易取得，而公允价值计量要求公司在每个报告期末对投资性房地产进行公允价值评估，并在年报中详细披露房地产当期账面价值的增减变动、公允价值的确认方法及其理由等。不仅过程繁琐，而且聘请专门机构或人员评估也会增加公司成本。

公允价值计量对公司税收造成影响。投资性房地产采用公允价值计量不具有成本模式计量的折旧抵税功能。当期投资性房地产的账面价值改变还会影响到此后房地产在转换和处分时确认的损益，从而影响会计利润，加剧了应纳税所得额和会计利润之间的差异。此外，公允价值变动引起的利润增长是否需要纳税，目前还没有明确规定。

从企业年报的角度来看：

信息披露不完整。新会计准则规定采用公允价值模式对投资性房地产进行计量的企业应当在附注中披露公允价值的确定依据和方法，以及公允价值变动对损益的影响，但没有规定企业必须在季报中披露公允价值的变动情况，以及由于采用公允价值模式造成的折旧费用减少等情况。所以部分公司在季报中没有披露公允价值的变动情况。而且大部分公司没有披露折旧费用的减少情况。这些信息对于上市公司年报的使用者来说是十分重要的。

公允价值的确定带有很强的主观性。由于新会计准则并没有规定公允价值取得的具体方式，所以各公司采用的方法也不尽相同。有的聘请房地产评估机构，由独立的评估师根据公开市场价格定期评估计量。有的企业则自己参照同类房地产的市场交易价格确定估价计量。虽然这些方法都是通过市场来取得公允价值，但以上两种方法都带有较强的主观性。

三、如何扩大公允价值在投资性房地产中的影响力

（一）公允价值计量属性符合决策有用性目标

为什么提出公允价值计量属性？简单的说就是为了满足财务报告的决策有用性目标。随着全球经济一体化和知识经济的发展，会计的环境发生了巨大的变化，资产和负债的价值总是随着市场条件的变化而变化，而且变化的幅度性也越来越大，历史成本信息的相关性逐渐降低，使其对决策的有用性也大打折扣。而公允价值计量是面向市场的，它强调公平交易和市场完善，并且能够客观的反应当前经济环境下资产和负债的真实价值，决策的相关性很高。公允价值信息满足财务报告决策有用性目标可以从两个方面论证。一是信息视角，二是计量视角。

而计量视角认为，提供财务报告的基本作用是反映企业价值，财务报告时负担特殊责任的信息来源。决策有用论的计量视角在信息视角的基础上进一步主张通过改善计量属性来增强财务信息的决策有用性。采用公允价值计量模式提供的财务信息被认为是与投资者决策相关的信息，因此改进和完善公允价值计量模式，向投资者提供决策有用的信息，将有助于保护投资者、促进证券市场和金融体系的健康发展，这样从计量视角来看，决策有用性目标又被具体化为公允计量，即要对会计要素进行公允计量。虽然财务会计并不直接用于计量企业的价值，但它提供的信息要有助于那些愿意进行这种计量的人们去估计企业的价值。在市场经济中，作为会计主体的企业本身又是一种特殊的商品，这种商品的买卖者时刻关心被买卖对象的真实价值，所以需要各种信息来评估企业的价值。这样会计人员承担起用公允价值计量企业会计要素的责任，从而要求其在财务报告中更多的采用公允价值计量属性。这表明，从信息视角提出的充分披露目标在某种程度上并不能完全满足信息使用者对信息的需求。计量视角的理论分析导致国际上的会计准则制定机构在越来越多的会计准则制定中提出公允价值信息披露的要求，并且规范了公允价值确认和计量的规范要求。

（二）怎样推广公允价值计量属性

建立完善的评估、审计制度。公允价值的确定是以此模式进行计量的前提。为减少成本，目前已采取公允价值计量的几家公司都规定由本公司的某个部门在季度末对投资性房地产的公允价值进行调研评估，以此评估结果作为公允价值的调节依据，这就给上市公司操作利润留下较大空间。公司部门和公司的隶属关系不可避免会导致公司部门根据公司的意图，通过对可比项目的选择等方式来虚增投资性房地产的公允价值。

因此，政府相关部门应建立一套严格的公允价值评估体系，加强对评估工作的监督，以杜绝虚假评估。对于公司下属部门出具的评估报告，可通过信息公示、独立机构审计等方式接受投资者或专业机构的监督。

完善税收制度，明确相关税收政策。与会计处理上按自用、出售和出租等用途对房地产进行分类不同，我国现行税法上并不区分投资性房地产和非投资性房地产，对二者按照统一的原则征税。不加区分必然会影响到征收的效果，造成实际征收的困难。如现行房产税可按房产余值计征或按房产的租金收入计征，按公允价值计量，由于账面价值反映的不是房屋原价，而是资产负债表日投资性房地产的公允价值，因此不适用房产余值的计征方式，减少了公司在纳税方面的选择。对此，可根据公允价值计量的实际情况，考虑以投资性房地产的账面公允价值为计税依据，使税收制度与现行会计制度接轨。

公允价值在我国实行的时间不长，从实施的情况中来看还存在很多的问题，这些问题涉及技术、市场环境等多方面的问题，但随着我国市场化逐渐的加深，公允价值在我国运用环境的改善，公允价值计量属性会一点点的体现出它的优势以及它存在的理由，并对我国会计信息质量的提高提供帮助。