“买壳”还是“买地”？

□王树森 薛文芳

“买壳”还是“买地”？

□王树森 薛文芳

案 例

2005年，张某与蔡某合资成立了一家工贸公司，公司注册的法人代表为张某。2006年，该公司以出让方式取得了一宗国有土地的使用权。2008年3月，该公司召开股东大会，张某与蔡某将其所有的全部股份转让给祝某，并决定将公司名称变更为食品公司，由祝某担任食品公司的法人代表。同年8月，工贸公司与食品公司持工贸有限公司的土地证书原件、工商部门颁发的企业名称变更核准通知书、变更为食品公司后的企业法人营业执照及工贸公司的股东会决议，前往县国土资源局申请变更登记。

分 析

在讨论应如何登记该宗地时，县国土资源局内部出现了两种意见：

第一种意见认为，双方的行为属于股权转让行为，应按照名称变更登记办理。工商管理部门为原公司办理的是名称变更登记，按照《土地管理法》第四十七条的规定，土地权利人姓名或名称、地址发生变化的，当事人应当持原土地权利证书等相关证明资料，申请姓名或者名称、地址变更登记，应为其办理变更登记。

第二种意见认为，原公司股权100%转移，企业名称、营业范围及经营人也完全不同了，这实质上是以合法的股权转让形式规避法律，达到其转让土地使用权的目的。故应按照《土地管理法》第四十条的规定，申请建设用地使用权变更登记。由食品公司缴纳相关土地税费，履行土地使用权转让手续。

作者观点

股权转让，是指公司股东依法将自己的股份让渡给他人，使他人成为公司股东的民事法律行为。我国《公司法》规定，股东有权通过法定方式转让其全部出资或部分出资。本案中，张某和蔡某将他们所有股权的100%转让给了祝某，符合股权转让的条件。从这个角度讲，应为其办理变更登记。

土地使用权转让是指土地使用者将土地使用权再转移的行为。转让是土地使用者依法对其享有的土地使用权进行处分的权利。转让的方式包括出售、交换和赠与。土地使用权转让必须签订合同，受让方还必须到土地行政主管部门申请登记。构成土地使用权转让行为应具备两个条件：一是土地使用权发生了转移，在原来合法使用基础上发生了转移；二是土地使用权转移行为存在于两个民事主体——土地使用权人之间，即转让方、受让方必须在同一时点同时存在。本案中，虽然食品公司与工贸公司名义上是同一主题，但实质上土地使用权已经发生了转移，只不过此时土地使用权的转移是以股权的形式出现。

那么，本案到底应如何处理呢？笔者认为，应根据税务部门出具的相关资料，认定他们双方的行为是否构成转让行为。国家税务总局在回答《国家税务总局关于股权变动导致企业法人房地产权属更名不征契税的批复》是否普遍使用的咨询时曾指出，该“不征契税”的答复是针对个案所做的，税务部门在处理此类问题时，不可直接使用该答复。如果税务部门确定其为转让行为，则应按土地使用权转让手续的相关规定办理。

（作者单位：修武县国土资源局）