试论我国住宅小区的物业管理

刘 颖

0 引言

“物业”一词是最早出现于英国，后由我国香港传入大陆，并被普遍接受应用的一个专有名词，表示房地产或不动产。“物业管理”则是指为产权所有人管理不动产的服务。这种服务在国外已经有一百多年的历史，而成为一个新兴行业，在我国始现于20世纪80年代初期。近年来，随着我国城市建设步伐不断加快，物业管理行业的规模也在不断壮大。物业管理行业的迅速发展为现代人的生活带来了便利，提高了居民生活水平;但是，由于相关制度尚不健全，物业管理纠纷仍时有发生。这些纠纷的存在影响了居民生活质量，也影响了社会稳定与和谐。本文从我国目前小区物业管理现状入手，从制度建构的角度寻找问题的原因以及相应对策。

1 我国物业管理的现状

1． 1 立法现状

目前，我国关于物业管理的法律规定主要有:

1)宪法。《宪法》是我国的根本大法，其中有关城市住宅管理、公民基本权利义务的规定是物业管理立法的基本依据和根本原则。例如第39条规定:“中华人民共和国公民的住宅不受侵犯。禁止非法搜查或者非法侵入公民的住宅。”

2)法律。我国有多部法律涉及到物业管理。例如，《民法通则》第83条对于相邻关系的规定;《合同法》对于委托合同的规定;《土地管理法》(2004)、《城市房地产管理法》(1994)、《城市规划法》(1989)中均有对于物业管理内容的涉及。在这些法律中，2007年3月16日全国人大十届五次会议通过的《中华人民共和国物权法》尤为引人注目，其中对物业管理公司、业主委员会的地位首次进行了明确，规定了建筑物区分所有权等涉及物业管理的内容。这些规定有利于我国物业管理走上科学化、现代化的道路。

3)行政法规。《物权法》出台之前，2003年6月由国务院颁布了中国第一部物业管理行政法规——《物业管理条例》，它在规范我国物业管理服务方面起着重要作用。另外，相关行政法规还有《城市绿化条例》(1992)、《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》(1990)、《城市私有房屋管理条例》(1983)等等。

4)地方性法规。我国多地都制定有地方性法规，例如《山西省物业管理条例》(2004)、《广东省物业管理条例》(1998)、《上海市居住物业管理条例》(1997)等。

5)行政规章。行政规章主要是住房与城乡建设部制定的为多，例如《城市新建住宅小区管理办法》(1994)、《城市住宅小区物业管理服务收费暂行办法》(1996)等。

6)司法解释。最高人民法院也就物业管理服务中的一些问题做出了司法解释，例如《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》(2009)、《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》(2009)等。

1． 2 物业管理纠纷仍然存在

自80年代初期我国物业管理制度建立以来，物业管理服务行业已经得到了很大发展。从事物业服务的企业越来越多，政府监管逐渐加强，执业水平不断得到提高。但是，在我国小区物业管理过程中，仍存在着种种问题。例如业主维权意识薄弱，业主委员会不能有效维护业主权益;物业收费标准不明，乱收费;物业管理人员素质低，服务水平差等等。这些问题的存在制约着物业管理业的发展，也影响着居民生活质量的提高和居住环境的改善，因此，必须得到有效解决。

2 物业管理中存在问题的原因

2． 1 物业管理相关立法尚不完善

从目前立法情况来看，我国物业管理方面缺少法律层面的立法。现在有关物业管理的法律条文效力最高的就是2007年出台的《物权法》。物权法虽然对物业管理有所规定，但是原则性强，实际可操作性弱。

行政法规方面，专门就物业管理进行规定的仅有《物业管理条例》这一部。其对明确物业管理过程中各方主体权利义务，规范物业管理企业行为，解决各种实际问题起到了重要作用。但是，作为一部行政法规其仍有一定局限性，对一些新问题和实际矛盾没有作出规定。

地方性立法虽然近年来有很多，但是由于我国各地经济发展不平衡，物业管理水平不一，因此地方性立法呈现出立法技术、内容与权限不一的特点。甚至有些地方性立法与《物业管理条例》相冲突。这些情况亟需规范与完善。

2． 2 物业管理配套制度有所欠缺

2．2．1 职责不明，物业管理交接混乱

实践中，有部分开发商与物业管理公司同属一家企业，甚至物业管理公司是开发商的子公司。由于存在利益关系，业主往往在入住前就被开发商要求签订物业服务合同同意由开发商指定的物业公司负责小区物业事务。业主往往急于入住而草率接受该合同。在这种情况下一旦发生物业管理纠纷，因为物业管理合同已经存在，业主往往处于不利地位。而对某些质量及配套设施问题，由于开发商与物业管理公司交接混乱，缺少严格的验收程序，开发商会推卸责任，而物业公司则无力承担该责任，业主的合法权益无法得到保障。

另外，在前后两家物业公司的交接过程中有时也存在着混乱的情况。例如前物业公司虽然已经落聘，但是出于利益的驱动或报复的心理，仍控制着小区物业管理权，从而导致后物业公司无法正常实行管理和服务。甚至有的前物业公司在撤离时不进行财务交接或故意破坏小区设施，直接导致业主们的经济损失并影响到正常生活秩序。

2．2．2 物业收费标准不透明，物业费纠纷存在

在物业管理过程中，最典型的纠纷之一就是物业费纠纷。一些物业管理公司的收费行为存在不规范的情况，使得业主对于所交费用的数目是否合理存在质疑。再加上有些物业管理公司管理不到位，服务水平低，更增加了业主的不满。于是，拒缴或拖延缴纳物业费就成为业主表示不满的方式之一。费用缴纳的延缓必将影响到物业服务的水平和业主生活质量，业主的不满继续增加。而物业公司又往往采取停水、停电、停暖等方式进行催缴，导致矛盾最终激化。

3 完善物业管理制度的措施

3． 1 提高立法层次，完善立法内容，调整相关法律规定

随着生活水平不断提高，人们的生活已经离不开物业管理服务。由于目前相关法律制度的欠缺，物业服务纠纷日益增多。解决这些问题应当从完善相关立法着手。

首先，出台国家层面的物业管理法律规范《物业管理法》是有必要的。作为一部全国统一的物业法律规范，《物业管理法》应当明确物业管理各个主体的权利义务以及相互之间的法律关系。其中既包括业主、物业管理企业、开发商等平等民事主体之间的权利义务关系，也包括具有监督权的各行政主体与被监督者物业服务企业之间的行政法律关系。同时，各个主体在物业管理过程中的法律责任也要予以明确。平等民事主体之间主要承担民事责任;行政主体与相对人则要承担相应的行政责任。而且，《物业管理法》要建立和完善业主、业主委员会的救济途径，只有建立有效的救济制度，业主的合法权益才能得到根本保障。

其次，以《物业管理法》和《物业管理条例》为依据，规范相关立法。各级地方立法部门和政府应当根据上位法的原则和具体规定，对本部门制定的物业管理法律规范进行整理，按照“下位法服从上位法”的原则予以调整，保持上下立法协调一致。

3． 2 建立健全物业管理公司准入制度，明确责任承担

首先，在《物业服务企业资质管理办法》的基础上建立一套标准明确的物业管理公司准入制度，从严把握物业服务市场的准入门槛，提高物业公司自身水平，鼓励专业公司进入物业管理市场。对于物业管理公司具体从业人员，必须经过培训，具备了相应的专业知识才能上岗。

其次，完善交接程序，明确各自责任。开发商与物业管理公司应当按照《物业管理条例》第二十九条规定的内容进行交接。除此之外，对于交接期限、备案方式等内容也应当进一步明确。如果一方主体未能按照法定期限和内容提供交接资料则要承担相应的法律责任。

物业公司之间的交接也要在法定期限内进行。如果前物业公司未完成而撤离，造成业主合法权益受到损害，也要承担相应的法律责任，例如赔偿责任，甚至丧失从业资格等。

3． 3 明确物业管理收费标准，公开收费及开支情况，接受监督

物业公司应当向业主明示物业费收费标准，例如每月收费与开支情况，不同服务的收费价格等等。通过这种公开的方式接受业主的监督。价格行政管理部门和房地产行政管理部门应当严格按照《城市住宅小区物业管理服务收费暂行办法》的有关规定，细化物业费收缴实施办法，加强对于物业管理公司收费行为的监管。如果发现收费存在不合理、不合法的情况，要及时制止并要求物业管理公司承担相应的法律责任，例如警告、罚款等。

4 结语

物业管理水平的高低影响着居民的生活质量，物业纠纷的存在影响着社会的稳定。因此，我们应当正视住宅小区物业管理过程中出现的种种问题，并从制度上予以根本的解决。这对于保障人民合法权益，构建和谐社会均有着重要的意义。

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