“十二五”房地产业还是支柱产业

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宏观调控背景下，房地产行业是否还是国民经济中的支柱产业地位？这是一老生常谈的话题，在不同范围内也始终存在着争议和分歧，尤其是在国家宏观调控较为密集的2010年，这个话题始终是各界人士讨论的热点及焦点。我作为房地产行业的一员，经历了房地产市场历次调控，但是我始终认为：国家无论对房地产如何宏观调控，在中国经济这个大家庭当中，房地产业是长子，在相当长的中国城市化的20年时间内，房地产业的支柱性地位都是不可改变的。

中国房地产业的支柱产业地位，是由我国目前的社会和经济发展现状、以及产业对国民经济的贡献决定的。

从定义上说，支柱产业是指在国民经济中生产发展速度较快，对整个经济起引导和推动作用的先导性产业，一个产业的增加值在GDP中占有较高比重，是确立其支柱产业地位的基本条件。

支柱产业有六大特征：1、产出能力强，占GDP比重较大；2、市场扩张能力强、需求弹性高，发展快于其他行业；3、生产率持续迅速增长，产业成本不断优化；4、扩大就业，拉动民生；5、产业关联度高、拉动能力强，持续预期效果好；6、对节约资源和能源、尤其是低碳和环保影响巨大。

房地产行业的发展较好的符合了作为国家支柱产业的特征。

已经过去的十几年，是中国房地产取得飞速发展和巨大成就的时期。自1998年我国住房制度改革以来，正式确立了房地产的全面市场化方向，计划和分配时代长期积聚的需求得到了极大释放，加上中国经济的高速增长和城市化步伐的迈进，推动了我国房地产业的大发展，房地产规模和建筑面积逐年递增。

金融危机以后，房地产对于中国的经济增长、特别是扩大内需贡献卓著。在消费、投资和出口贸易这三架拉动经济的马车中，投资和消费构成了中国增长的核心，其中房地产是促进投资、拉动消费的重要力量。因此，2003年国务院出台的《关于促进房地产市场持续健康发展的通知》中提出：房地产业的“支柱”地位，其理由是房地产业“关联度高，带动力强”。虽然在2009年10大产业规划中，没有提及房地产，但“响鼓不用重锤”。

房地产行业是否中国国民经济的支柱产业，更要从客观数据上来反映。

自上世纪九十年代末以来，我国房地产投资额和增加值的平均增长率达到15%以上，高于国民经济的平均增长率。1998年房地产行业的增加值占GDP的比重为4.16%，此后这一数据稳步上升，到2006年为4.5%，2007年这一数据则超过了5%。近十几年，我国国内生产总值每年增加8～11个百分点，其中有1～2个百分点是房地产业作的贡献。房地产业一直是拉动国民经济持续增长的主导产业。房地产投资约占我国城镇固定资产投资的20%，成为GDP增长的直接推动力。

房地产业对地方经济的贡献显著，土地出让金及税金直接带动地方财政收入。

据统计，约40%到60%的地方财政收入来自于房地产业，包括土地出让金和与房地产相关的税费收入。国土资源部的统计数据显示，2007年全国土地出让金总额达1.3万亿元；2008年，全国土地出让收入有所下降，但仍达到了9600亿元。2009年，全国土地出让达到15000亿元，同比增加140%。如果考虑到建筑业、金融业等相关产业的影响，这一比例会进一步提高。

在全国国民经济构成体系中，按2009年国家房地产年鉴数据，产业增加值排名次序为制造业、农林牧渔业、批发和零售业、采矿业、建筑业、交通运输、仓储和邮政业、金融业、房地产业(4.69%)，其中房地产业排名第八。据国家统计局公布的全国房地产市场数据：2009年商品房销售额43995亿元，比上年增长75.5%，而2009年我国国内生产总值（GDP）335353亿元，商品房销售额占到13.12%。房地产业的市场扩张能力强，增长速度明显高于GDP，也高于其他许多行业。

房地产业也能有效促进其他关联产业发展，拉动力可见一斑。

在中国房地产业发展进程中，机械设备制造业，金属产品制造业，建筑材料，化学工业等多个行业的发展都是受益者。据统计，在我国，每增加1亿元的住宅投资，其他23个相关产业相应增加投入1.479亿元，被带动的直接相关或间接相关较大的产业有60多个。

除了在经济方面做出的巨大贡献外，房地产业在社会发展方面也做出了重要贡献。

房地产业是资金和劳力密集型产业，2008年，房地产业从业人数超过了4100万人。而诸多大型房企也是“用工大户”。而2009年房地产业的迅猛发展，二三线城市也随着一线城市的发展也逐渐热起来，这必将增加更多的就业机会，扩大就业形势，缓解就业的压力。

城乡居民住房条件持续改善，得益于房地产业快速发展。

“小康不小康，关键看住房”，全国有4000多万户城镇家庭通过购买新房或者二手房改善了住房条件。按户籍人口计算，城镇人均住宅建筑面积达到了28平方米左右，人均每年增加1个平方米。城乡人均环境逐步得到改善。

住房保障工作迈出了重要步伐，《住房保障法》呼之欲出。

目前，全国所有城市都建立了廉租住房制度，累计改善了95万户低收入家庭住房困难，对28万多户承租公有住房的低收入家庭进行了租金减免。经济适用住房制度对低收入家庭的住房保障作用进一步得到加强。旧居住小区通过整治、设备完善、环境改善，约有500多万城镇居民通过棚户区改造搬进了新居，解决了住房问题。另有4400多万职工通过住房公积金制度的帮助，改善了居住条件。

低碳、绿色、环保、节能理念，房地产业责任重大。

中国政府目前高度重视节能环保，近日承诺2020年二氧化碳排放量再降低45%左右，首当其冲就是城市规划和房地产项目规划设计走在前面。中国的房地产业开始探讨和试验绿色环保的住宅，并寻求太阳能光伏发电、风力发电、潮汐发电甚至垃圾发电等新方式，最大程度地开发替代能源。低碳经济是以低能耗、低污染、低排放为基础的经济模式，是人类社会继农业文明、工业文明之后的又一次重大进步。低碳经济实质是能源高效利用、清洁能源开发、追求绿色GDP的，核心是能源技术和减排技术创新、产业结构和制度创新以及人类生存发展观念的根本性转变，北京CBD就已经明确采用低碳理念和发展，这必将影响全国。

以上数据和发展现状已经证明：房地业在GDP占比、市场需求、生产效率、资源节约、社会就业以及市政建设上，都始终符合中国支柱性产业的特征。

引人注目的中共中央关于制定国民经济和社会发展“十二五”规划中，规划的重点是以科学发展为主题，以加快转变经济发展方式为主线，深化改革开放，保障和改善民生，巩固和扩大应对国际金融危机冲击成果，促进经济长期平稳较快发展和社会和谐稳定。“十二五”规划自然不能把房地产行业的调整排除在外，由此在房地产业又引起了不小的波澜，关于房地产行业在国民经济中的地位问题再一次被推到高处。

在“十二五”规划中，提出了促进区域协调发展，积极稳妥推进城镇化的工作方向，其中的部分内容与房地产行业的发展息息相关。

1、完善城市化布局和形态。按照统筹规划、合理布局、完善功能、以大带小的原则，遵循城市发展客观规律，以大城市为依托，以中小城市为重点，逐步形成辐射作用大的城市群，促进大中小城市和小城镇协调发展。科学规划城市群内各城市功能定位和产业布局，缓解特大城市中心城区压力，强化中小城市产业功能，增强小城镇公共服务和居住功能，推进大中小城市交通、通信、供电、供排水等基础设施一体化建设和网络化发展。

2、加强城镇化管理。“十二五”规划要点中，把符合落户条件的农业转移人口逐步转为城镇居民作为推进城镇化的重要任务。大城市要加强和改进人口管理，中小城市和小城镇要根据实际放宽外来人口落户条件。城市规划和建设要注重以人为本、节地节能、生态环保、安全实用、突出特色、保护文化和自然遗产，强化规划约束力，加强城市公用设施建设，预防和治理“城市病”。

加强土地、财税、金融政策调节，加快住房信息系统建设，完善符合国情的住房体制机制和政策体系，合理引导住房需求。强化各级政府职责，加大保障性安居工程建设力度，加快棚户区改造，发展公共租赁住房，增加中低收入居民住房供给。加强市场监管，规范房地产市场秩序，抑制投机需求，促进房地产业平稳健康发展。

3、“十二五”规划强调了促进区域协调发展，积极稳妥推进城镇化的政策导向。未来的城镇化进程会给中国经济发展提供巨大的动力，中国经济的增长点很大一部分将来自于城镇化。在推进城镇化的发展中，首先利好的就是房地产行业，未来40年，将有3亿多农村人口转为城市人口，如此大的规模，将对房地产市场有巨大的带动作用。另外，在农村人口转为城市人口满足了住房需求后，必然会有相关的装修、家具、家电等后续消费。房地产会拉动50多个行业，最直接的是钢铁、建材、水泥等。这对房地产业的长期繁荣和中国经济发展有长远好处。

与此同时，我们也看到，在“十二五”规划中，并没有制定明确的GDP增长目标，并使用了“经济发展”而不是“经济增长”，反映了国家更加注重经济发展的质量和可持续性，以及更加注重民生和社会公平。沿着这样的政策路线，房地产市场将更加成熟和规范：房价将逐步回归理性，呈现平稳渐进发展的趋势；保障性住房将得到加强；由未来中国经济增长和城市化发展的现实需要决定，中国房地产预计不会出现一旦下跌则一蹶不振的局面。

“十二五”规划中并没有过多的提到房地产行业的发展，但是从客观实际来说，“十二五”期间乃至今后相当长的时期内，房地产业都避免不了是支柱性产业的事实。温家宝总理在十届全国人大五次会议政府工作报告中明确指出：“房地产业对经济，改善人民群众住房条件有重大作用，必须促进房地产业持续健康发展”。足以反映房地产行业在国民经济中的重要地位及作用。中央一系列政策的出台已经显示了政策上的重视和关注，也正是从促进房地产的健康持续发展的角度出发，这不仅是建设和谐社会的重要物质保证，而且直接关系到国民经济的发展。

4、房地产期房销售制度短期内不能取消。国家有关部门正在修订《房地产法》，其中一个热点，是取消预售房制度。笔者听完大吃一惊，完善相关制度，加强监管，这在房地产行业已是家常便饭，但千万不要矫枉过正。中国处于城市化过程当中，“借明天的钱，办今天的事”，这是预售制度的历史出处。环顾四周，连香港、美国也没有取消这项制度，历史欠账过多的中国，何苦去自断经济命脉。

何况，取消期房，全部现房，这只是一厢情愿。熟不知，期房和现房之间，有一年半的周期，在房价飞涨的今天，有一年半没有房子卖，这会人为的推高房价，破坏产业平衡。

“吃穿住行，住要先行”。房地产行业是不是支柱产业，在所有政策制定点中，不必强调，但不容忽视。