基于GIS技术在城镇土地定级中的应用

梅延胶

（中国矿业大学资源与地球科学学院，江苏 徐州 221008）

基于GIS技术在城镇土地定级中的应用

梅延胶

（中国矿业大学资源与地球科学学院，江苏 徐州 221008）

城镇土地定级是一项系统工程，涉及各种社会、经济及自然等各种因素。随着计算机技术的飞速发展，特别是各种GIS软件的出现，利用计算机系统为辅助手段的土地定级方法应运而生，这种方法提高了定级的精度和速度，保证了成果的科学性和实用性。文章主要介绍了土地定级的原理和方法，然后结合GIS技术介绍了系统的设计与实现。

地理信息系统；土地定级；Mapinfo

（一）引言

城镇土地定级是根据城镇土地的经济及自然属性，结合其在社会经济活动中地位和作用，对城镇土地的使用价值进行综合分析，揭示城镇内部土地质量的地域差异，评定城镇土地级别的工作。其目的是为全面掌握土地质量及利用状况，科学管理和合理利用城镇土地，提高土地使用效率，为国家和各级政府制定各项土地政策和调控措施、为土地估价、土地税收和城镇土地利用规划、计划制定提供科学依据。

GIS是一种基于空间数据的图形、属性管理系统，具有强大的空间分析和数据管理功能，因此把GIS 用于城镇土地定级中。充分利用GIS 的计算功能、图形功能及数据库管理功能，不仅可大大缩短工作周期，提高作业精度，保证成果质量，提高工作效率，减少成本，而且能使定级估价定量化、科学化、自动化程度提高，减少人为因素的影响，增强成果的实用价值，因此运用GIS作为工具来完成城镇土地定级的数据处理和分析工作是城镇土地定级的必然趋势。

（二）城镇土地定级原理与方法

1.土地定级的技术路线

以网格为基本定级单元，多因素综合评判法确定单元作用总分值。采用总分频率法确定土地级别分值界限，依次划分土地级别，并将土地级别落实到以道路，河流等自然地物为边界的应用评价单元上，利用市场交易样点地价进行校核，开展综合定级。

2.土地定级原则

土地定级原则主要包括以下几个方面：（1）综合分析原则；（2）主导因素原则；（3）地域差异原则；（4）定量分析与定性分析相结合的原则；（5）宏观和微观可比性原则；（6）科学性和可操作性原则；（7）级差收益原则；（8）定级与估价相结合原则。

3.城镇土地定级程序

城镇土地定级是一项技术性较强的工作，工作过程严谨，必须遵循一定的程序，整个工作程序大致分为四个阶段。

（1）定级准备、工作方案制定及资料收集过程；（2）土地级别划分及确定过程；（3）土地定级报告编写及成果验收归档；（4）成果应用和更新阶段。

4.多因素综合评定法

（1）基本思路和指导思想

多因素综合评定法的基本思路是依据一定的目的和原则，以土地单元为样本，选择对土地单元发生作用的地价影响因素和因子作为鉴定指标，并赋予相应的参数，然后用适宜的模式将样本加以归并，即划分土地级别。该方法的优点是能考虑各种与土地质量直接相关的经济因素和非经济因素。评价方法采用定性与定量相结合、把经验转化为科学指标、把复杂的对事物的总体直接判断转化为对事物某些方面的单项判断，其不足之处在于对土地与区位条件的关系研究不够、评价结果不能直接反映各级土地的级差收入及地价水平高低。

（2）评价方法

假定在评价中选取n个因素，每个因素包括m个因子，土地评价单元内某个因素的评价值等于各因子分值累加之和，即：

其中Pi—i因素的评分值；Fji—i因素中j因子的分值；Wj—j因子的权重值；m—i因素中包含m个因子。

设P为某土地评价单元总评价分值，Pi为该单元i因素分值，Wi为i因素的权重值，n为定义因素的个数，该单元总分为：

5.影响城镇土地定级的因素因子

定级因素指对土地级别有重大影响，并能体现土地区位的经济、社会、自然条件。城镇是一个复杂的系统，社会经济活动频繁，各种设施众多，影响土地级别的因素复杂多样，主要有土地区位、城镇设施、环境质量、人口状况等几个方面。从因素内容体系出发，可归纳为以下五类：（1）繁华程度方面；（2）交通条件方面；（3）基础设施方面；（4）环境条件方面；（5）人口状况方面。图 1为城镇土地定级因素层次体系。

图1 城镇土地定级因素层次体系

（三）城镇土地定级系统的设计与实现

1.系统设计原则

系统设计要符合《城镇土地定级规范》的要求，设计要科学、可靠，系统功能要健全，操作要简单方便，输出结果要准确无误。

2.系统结构设计

系统设计采用 windows操作系统为平台，基于 MapInfo平台进行开发。系统总体设计流程如图2。

图2 系统总体设计流程图

本系统分为 6个模块，包括单元格划分模块、定级因素量化分析模块、定级因素作用分值计算模块、单元格总分值模块、统计图模块和土地级别划分模块。

（1）单元格划分模块。创建单元格是用建立区域命令，利用循环命令建立紧邻的小区域的过程，单元格编号主要是对MapInfo表的排序和编号操作。

（2）定级因素量化分析模块。通过比较每个因素、因子的指标值，把因素、因子分成不同等级，通过不同计算公式计算因素、因子的功能分、影响半径，其他等级根据指标值比较确定功能分和影响半径。

（3）定级因素作用分值模块。因素、因子属性挂接后，根据各因素、因子的特点，以点、线、面形式进行作用分值扩散。其中点状因素中的商服繁华度和线状因素作用分按照指数模型进行衰减，其余点状因素按照线性模型进行衰减，而面状因素直接根据公式计算其相应作用分，无衰减。

（4）单元格总分值模块。包括单元格赋值和因素因子取值。单元格赋值主要采用面积加权法，在一个单元格中，可能被几个缓冲区覆盖，以被缓冲区覆盖部分的单元格面积为权，乘以各缓冲区的分值加和得到单元格分值。因素因子取值据因素分值计算方法，同类不同级因素因子分值的计算方法可分为分值取最大和分子求和，分值取最大是当这些因素因子对单元格赋值后，计算相同单元格内分值的最大值作为该因素分子在这个单元格内的值，而分值求和就是将这些相同单元格内同类不同级因素分值的赋值加和。然后将各因素因子分值加权求和，算出单元格总分值

（5）统计图模块。统计图分为频率直方图和分值统计图两部分，即用MapInfo中create region，create line以及create text命令将各统计值绘制于图上。

（6）土地级别划分模块。划分土地级别图，可以有两种方法。第一种为 MapInfo自带创建专题地图功能，将不同分值范围的单元格以不同颜色区分，这种方法创建出的土地级别图虽然简单快捷，但不能满足具体工作的需要，无法查询土地级别值。第二种方法根据 MapInfo中改变区域颜色，样式功能，由用户自选各分值范围单元格的颜色和样式。虽然这种方法操作起来略微麻烦，但得出的土地级别能够很简单的查询出每种颜色和样式单元格的土地级别，符合土地级别划分的需要。

创建3D图是将土地级别以3维棱柱的形式显示在图上，土地级别的高低一目了然，对用户来说比较直观形象，是一种很好的土地级别显示形式。该方法主要采用 MapInfo自带创建3D图功能。

3.系统实现

系统菜单包括三个部分，即土地定级、评价区与地图叠置、土地定级帮助。

土地定级菜单下包括单元格划分、定级因素量化分析、定级因素作用分值计算、单元格赋值、因素分值取值、单元格总分值、统计图和土地级别划分七个子菜单。

评价区与地图叠置菜单下又有设置目标、清除目标、擦除外部三个二级菜单。该菜单的主要功能是在创建单元格以后对单元格裁剪，裁剪的边界以被评价地区的地图为范围。具体操作步骤设置被裁剪对象图层为可编辑，选定要裁剪的对象设置为目标，打开范围图层，选中，选择擦除外部，即可实现裁剪的功能。

土地定级帮助分为文字帮助部分和视频帮助两部分，使得本系统的操作性增强，给用户带来极大的方便。图 3为系统界面图。

图3 系统界面图

（四）总结

本系统以城镇土地定级基本原理作为本系统的理论基础，应用多因素综合评定法作为城镇土地定级的基本方法，以《城镇土地定级规范》作为定级系统的规范指南，充分利用所学GIS原理，成功实现了城镇土地初等定级，为土地估价和利益核算提供了基本依据。本系统基于栅格数据对城镇土地进行定级，能够准确反映当地土地级别实际情况，为基准地价评估工作做好前期准备，是一种土地定级成熟、科学的方法。

本系统主要有以下优点。实现了图、数结合及各种定向分析与计算 ，极大地提高了城镇土地地分等定级的科学性、可靠性、客观性和统一性；在的到土地级别图后，可以建立土地3D棱柱图，使得土地级别一目了然，给用户带来极大的方便。本系统的缺点是该系统基于 MapInfo而设计，空间分析功能欠缺，只能进行城镇土地定级的初步定级，不含土地估价和基准地价评估功能，界面设计还有待加强，需修改和完善后方可应用于实际操作，为经济建设服务。

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P208

A

1008-1151(2011)03-0075-02

2010-12-31

梅延胶（1989－），男，山东泰安人，中国矿业大学资源与地球科学学院在读硕士研究生，研究方向为城市规划管理。