商业地产

从“商改住”到“住改商”

据了解，上述地产公司人士所说的商业项目为住宅配套的项目，共两栋商业用楼。知情人士透露，按照初始规划，其中一栋做成酒店式公寓产品，另一栋做成写字楼产品，写字楼先行推向市场销售，然后根据消化情况，为公寓产品预留调整空间。开发商计划如果写字楼销售得好，另一栋楼也将改成写字楼销售。

事实上，“两手准备”亦为开发商最大地程度降低了市场风险，并获得不菲收益。在限购令出台后的两年里，住宅市场陷入持续低迷状态，与之截然相反，写字楼、商铺等商用物业的租售价持续上涨。

“我们目前销售均价36000元/平方米左右，最小户型面积200多平方米，总价约在700万元以上。”该项目销售人员告诉记者，目前，两栋写字楼中的一栋已经整售出去，而另一栋也不过剩下20来套房源。据其透露，在购买该项目的业主中，有50%以上为企业自用，其他则为小业主投资使用。

这一项目并非个案。在中介的从业人员小李看来，现在写字楼的投资回报率已高达7%～8%，15～20年即可回本，只要有成熟的商业配套和便捷的交通条件，写字楼产品并不愁卖。

“之前商住倒挂造成的一个问题是，大家对写字楼很警惕，不敢碰这个产品，现在写字楼供应减少，但需求并没减弱，所以市场再现‘住改商’情况，甚至有很多商铺目前都想改成写字楼出售。”张家鹏表示，比如在CBD区域，有的商业项目目前也在商铺和写字楼之间举棋不定，因为商铺产品在CBD所获得的租金可能不敌写字楼。

业内人士称，2003年、2004年的时候，写字楼的售价是住宅的1.5倍，商业的是住宅的2倍以上，当时“住改商”颇为盛行。到了2007、2008年，住宅市场火爆起来，“商改住”盛行，这一轮的“住改商”正是对前几年的补涨。

近两年，北京的甲级写字楼租金的涨幅有目共睹。根据戴德梁行统计数据，北京写字楼租金在2012年第二季度较两年前相比上涨了85%，相比一年前也有46%的上涨。

根据近日多家地产的研究机构发布的第三季度北京写字楼市场报告，截至今年第三季度末，北京甲级写字楼租金环比增长2.4%，至每平方米每月312.6元，同比上涨21.3%。尽管租户对高租金增长率的抵制心理愈加明显，但业主依旧继续上调租金。其中金融街及CBD区域租金继续引领市场，分别以每平方米每月401.6元及382.9元位居首次席。