房地产企业融资方式浅析

沈晓蕾

2010-2011年国务院连续出台房市调控政策，涉及政府监管、金融政策、交易税费、土地交易、房源供应等多方面。这些政策抑制了房价过快上涨，使房市泡沫成分开始收缩，但与房价下调相对应的是，购房者观望情绪严重，商品房空置率大幅上涨。与08年下半年相比，本次楼市调控有制度化和长期化趋势。由于不具备上市条件，一些中小型房企不能通过股市发行股票来获取资金；而利率的提高使它们无力支付巨额的房地产信贷利息；加之房价下跌和成交量紧缩，房产积压难以变现等因素导致房地产企业处于资金链紧张，流动资金不足等困境之中。如何扩宽融资方式，成为房地产企业，尤其是中小房地产企业的燃眉之急。

一、中国房地产企业融资渠道现状

我国房地产企业常见的融资方式有内部融资和外部融资。内部融资主要包括自有资金和预收的购房定金或购房款。通过内源融资不仅可以筹集到必要的建设资金，而且可以将部分市场风险转移给购房者。但房地产企业单纯依靠内部融资是不能满足全部资金需求的，更多的资金需要通过外部融资获得。主要方式有国内贷款、利用外资、外商直接投资、自筹资金等。

根据2002-2008年中国房地产投资资金来源方式相关数据分析，房地产企业资金来源占比为国内贷款20%，利用外资2%，外商直接投资2%，自筹资金32%，其他资金来源45%。可以看出现阶段我国房地产融资主要集中在国内贷款、自筹资金和其他资金来源，其中其他资金来源主要集中在按揭贷款、定金、购房款及预付款等方面。我国房地产企业现有融资方式存在的主要问题有:

1.以银行贷款为主的间接融资占绝对比重，融资渠道对银行的过分依赖使我国的房地产市场承受着较大的金融风险。上述数据中虽然以商业银行贷款为主的国内贷款只占据20%，但其他资金来源中的按揭贷款、预付款等绝大数都直接或间接与银行贷款相关。紧缩政策下房地产商面临较大的资金压力，房地产金融风险加大，一些中小地产商随时面临资金链断裂的风险。

2.直接融资的比重较小，许多创新的房地产融资方式运用不足。尽管上市融资是企业获取资金，实行资本运作的主要方式之一，但房地产企业上市却较为困难。据有关数据统计，目前我国上市的房地产企业不到百家。造成其上市困难的主要原因一是房地产企业盈利能力差，二是开发项目的不连续性和周期性造成的企业业绩波动较大。直接上市受挫，使得部分房地产企业采用迂回方式通过“买壳”或“借壳”方式上市，或者直接在海外上市。另外，房地产债券在我国房地产企业融资总额中的比重很小。主要原因是我国对发行债券的主体要求严格。根据《公司法》，只有国有独资公司、上市公司、两个国有投资主体设立的有限责任公司才有发行资格，并且对企业资产负债率、资本金以及担保等都有严格限制。并且，我国债券市场相对规模较小，发行和持有的风险均较大。这些因素的影响，使得绝大多数房地产企业都被挡到了这个门槛之外。

二、我国房地产企业融资方式发展趋势

基于我国目前实施的紧缩性财政政策，当前我国已有部分房地产企业启动了金融化战略。如何拓宽融资渠道，创新融资方式，缓解资金压力，保证房地产企业健康稳定的发展，建立多元化的融资方式已成为当前亟待解决的问题。

1.房地产信托融资。房地产信托是指信托机构代办房地产的买卖、租赁、收租、保险等代营业务以及房地产的登记、过户、纳税等事项，或者直接参与房地产的开发经营活动。2003年6月央行121文件的出台，使得房地产企业银行贷款渠道受阻，信托融资方式以“井喷”式速度发展，据不完全统计，2003年全国房地产信托融资项目近70个，房地产信托资金的数额已超过50亿元。而在2011年房地产继续调控下，信托这个融资渠道对于房地产商显得更为重要。

2.海外融资。外资对中国房地产市场的参与涉及开发、中介和销售等各个环节，境外房地产投资基金和风险投资基金以及大量的个人资金通过直接购买房产、进行项目合作及直接参股房地产公司等方式，集中投资首都经济圈和长江三角洲等热点区域。2011年初开始，不少大型房企在海外融资动作频繁。据不完全统计，内地房企业中多家在香港上市的房企都通过海外债券市场融资，以缓解资金压力。目前海外基金正在加速进入中国房地产市场，主要表现在以下两个方面:一是进入中国房地产市场的国外房地产基金数目增多；二是国外房地产基金投入中国房地产的资金增大。国外房地产投资基金，对开发项目本身的要求很高，往往要经过严格的较长时间的可行性论证；投入项目之后，运作过程要求规范而透明。因此，国内大的房地产开发企业往往容易得到国外房地产投资基金的支持。

3.开发商贴息委托贷款。开发商贴息委托贷款是指由房地产开发商提供资金，委托商业银行向购买其商品房者发放委托贷款，并由开发商补贴一定期限的利息，其实质是一种“卖方信贷”。该融资模式的前提是开发商要有一定的实力，即投入一定的预定资金作委托贷款。开发商贴息委托贷款具有可以实现提前销售以实现多赢的优点。

4.推行融资租赁方式。融资租赁主要是通过所有权的转变获取相关投资者的资金，完成项目后可通过销售收入收回所有权。建立抵押资产管理公司主要是对抵押物的所有权进行处理，对留置的抵押物可以采用出租、出售、吸引新的投资者经营等处置方式，可以快捷有效的方式解决房地产企业融资的资金问题，从而加速房地产业资金的迅速转移和回收。

5.典当融资。典当以其快速、短期、便捷的特性，成为中小开发商的融资渠道之一，利用手上包括不动产在内的不易变现资产来换取企业所急需的后续发展资金，典当行业作为银行信贷融资的拾遗补阙，已开始显现出其灵活便捷的特性，为房地产个人投资和中小企业融资提供了全新途径。

6.承建企业垫资。由于中国巨大劳动力供应量的存在，施工企业长期处于买方市场，承建企业为获得工程合同往往会有一定的垫资承诺，开发企业可以在一定的时间内少付、甚至不付工程费用，垫资实际上起到了为开发房地产企业融资的作用。

7.按揭贷款。从法律关系来说，商业银行对个人的商业贷款是对购房者的信用优惠，但从效果上看，实际上也是对开发企业的间接融资。按揭贷款，减少了购房者的资金压力，并能在补偿利息的基础上将资金陆续转移给开发企业。尤其是在商品房预售阶段的按揭贷款，对开发企业项目的完工有着非常重要的作用，特别是对自有资金不足的开发企业。

三、结束语

由于国家政策和企业自身条件限制，银行贷款形式仍是目前乃至今后一段时期内房地产企业的主要融资方式。同时，随着国家政策的出台，信托融资等融资形式也将会成为房地产企业融资的多元化选择。

多元化融资对于房地产企业来说，能缓解企业资金压力，有利于企业资金结构的优化，能促进房地产企业健康稳定的发展，并可以进一步防范和化解金融风险。房地产企业融资方式的选择必须量力而行，结合自身发展的需要、资金的需求及成本情况来选择适合自己的融资方式和规模，且融资方案要有助于企业资金结构的优化。这样企业才能获得充足的资金支持，扩大规模，提高获利能力，从而提高自己的竞争优势。

在现阶段，房地产企业融资应建立以银行为主的多元化融资体系，间接融资手段与直接融资手段并用。最重要的是在政策允许条件下与银行合作创新融资工具，大力发展房地产信托业务，推行房地产证券化，构建房地产业多元化融资体系。同时，房地产业作为国民经济的新增长点，政府应在制度和机制上给予足够的保障，不断健全规章制度和法规体系，为房地产融资市场的健康稳定发展提供良好的环境和政策支持。