对房屋征收与补偿审计的思考

卫晓萍

（泰州市审计局，江苏泰州 225300）

对房屋征收与补偿审计的思考

卫晓萍

（泰州市审计局，江苏泰州 225300）

近几年，随着城市大规模扩张和旧城区改造，因房屋征收产生的纠纷和矛盾也越来越多，房屋征收矛盾产生的最主要根源莫过于房屋征收的补偿问题，由于房屋征收人与被征收人达不成共同的房屋征收补偿协议，导致钉子户、暴力拆迁、集体上访等事件屡屡发生，2011年，《国有土地上房屋征收与补偿条例》颁布实施，新条例更加注重了对房屋被征收户的补偿问题，在此形势下，作为保障社会经济健康运行的审计部门如何保证房屋补偿的公平、合理、可行是一件值得思考的事情。

房屋征收；补偿；审计

1 房屋征收与补偿审计的意义

近两年的政府工作报告都将政府自身的改革和建设作为主要任务之一，特别强调要为保增长、保民生、保稳定作贡献。审计作为政府的监督部门，对维护社会公平正义、为人民群众提供良好的公共服务责无旁贷，房屋征收与补偿审计就是审计部门对这一责任的体现，主要体现在以下几点：

（1）有利于提高房屋征收工作人员的法律意识，减少房屋征收过程中的腐败行为。现如今，房屋征收领域中存在腐败现象已经不是一个新鲜事，一些房屋被征收户之所以不走，是不肯低头，不肯行贿。在房屋征收过程中，腐败的表现形式主要有无中生有、以小补大、以低补高等等，这些现象的发生归根究底就是房屋征收工作人员的法律意识淡薄，利用手中权力进行的寻租行为，房屋征收补偿审计作为审计部门的一种监督手段，它可以减少房屋征收过程的不确定性及隐蔽性，提高相关人员的法律的意识，对预防腐败有一定的促进作用[1]。

（2）有利于规范房屋征收的工作管理，减少房屋征收矛盾，建立和谐社会。不同的地块有不同的房屋征收公司，有些房屋征收公司的成立时间较短，尚未形成完整的培训及工作机制，存在以下一些现象：有些工作人员经验不足，对房屋征收政策把握不够，房屋征收程序不规范；有些工作人员业务素质不高，出言无忌，影响了政府的诚信形象，极易产生新的矛盾；有的工作人员工作方法简单粗暴，房屋征收补偿过程中的各种矛盾调解不当，导致群众产生抵触情绪等等。针对这种矛盾突出的地块，如果是房屋征收与补偿跟踪审计或预算审计，审计组会根据接触过程中了解的房屋征收公司的资历情况，讲解房屋征收补偿中的一些政策法规、操作流程，从规范房屋征收工作管理的角度，严格房屋征收程序，预防因思想不够重视或者经验不足而产生的矛盾，减少不必要的摩擦，为建立和谐社会贡献力量[2]。

（3）有利于减少房屋征收户的负面心理，推动房屋征收工作的开展，为城市建设服务。房屋征收户的心理在一定程度上决定着房屋征收工作的进程，通常阻碍房屋征收进程的是房屋征收户的负面心理状态，如担心自己受到不公平待遇的心理、希望获得更高补偿的心理等等，这些心理的产生很大程度上跟房屋征收市场的不规范、不透明有关。而在房屋征收与补偿审计中，审计组以独立的第三方的角度，为房屋征收户提供一个公平公正的环境，减少房屋征收户不必要的思想负担，减少房屋征收过程中的阻力，从而为城市建设发展服务[3]。

2 我市房屋征收与补偿审计的成效

（1）提高资金使用效率，有效的为政府节约建设资金。以房屋征收补偿预算审计为例，近三年，我市共实施七个房屋征收补偿预算审计项目，审计被征收房屋面积13万平方米，房屋征收补偿预算资金6.4亿，调减金额1.41亿，调减率为21.93%，其中根据现场查勘情况调减的金额为0.91亿，占总调减金额的64.6%，此项数据表明进行房屋征收补偿预算审计可以有效地节约房屋征收资金，提高资金使用效率。

（2）增加房屋征收补偿的透明度，有效的减少了拆迁过程中的摩擦冲突。以房屋征收补偿跟踪审计为例，近三年，我市共实施四个审计跟踪项目，在审计过程中，对每一个房屋被征收户的补偿进行审定，将不符合规定多补、少补的情况扼杀于萌芽状态，同时，在审计过程中可以充分了解房屋征收现场，依据政策法规提供给相关人员一本明明白白的帐，增加了房屋征收补偿的透明度，减少了房屋征收双方之间的互相猜忌，降低了摩擦冲突，为社会和谐贡献了一定的力量。

3 房屋征收与补偿审计的关注点

应该时刻记着我们的主要职责是监督在整个房屋征收与补偿过程中是否出现违反有关法律法规的地方。

（1）审计定位的准确性。审计定位是审计目标实现的前提条件，在整个房屋征收与补偿过程中我们应该清醒的意识到审计监督鉴证的地位，审计的作用是给社会各界关注房屋征收与补偿的人一本明明白白的帐，因此，我们要认清自己的定位，在审计过程特别是跟踪审计过程中千万不能越俎代庖，要以维护群众利益为重点，做好审计过程控制，应该时刻记着审计的主要职责是监督整个房屋征收与补偿过程中是否存在违反有关法律法规的地方，同时要结合工程决算和财务决算，准确反映其工程建设成本，据此一审补偿标准是否合法合理公正，二审补偿程序是否合规，三审确权面积是否真实，四审补偿资金是否专户存储和及时足额拔付，五审中介机构出具的评估报告依据是否充分，六审房屋征收服务费及相关费用的提取、使用是否合理、合规。

（2）审计方式的多样化。房屋征收与补偿预算审计、房屋征收与补偿跟踪审计、房屋征收与补偿决算审计是房屋征收与补偿审计的三种模式。目前，城市高速发展带来房屋征收规模的日益庞大与有限的审计资源形成了强有力的对比，审计资源的有限性导致审计不可能深入到每个房屋征收地块，要使审计作用效果最大化，靠单一的审计模式是无法做到的，经过几年的探索，我们认为只有合理分配审计资源，将三种审计模式相结合，才能发挥审计预防监督职能，为领导决策提供更全面的信息，才能更好地为城市发展服务，审计的作用效果才能最大化。

（3）审计方法的适用性。房屋征收的三种审计模式虽然审计介入的时间不一样，但是审计关注的内容与重点确有共同之处，房屋征收的审计内容主要是根据房屋征收补偿政策，对房屋补偿价款及各项税费等项目进行审定，在审计过程中，不同的环节适用不同的审计方法。

1）住宅房屋的确权及房屋评估环节：进行现场核对及分析性复核审计，在房屋征收过程中，被征收房屋的确权面积是重中之重，直接关系到最后的补偿金额，在审计过程中，要对照房屋征收红线图、房屋征收现场、产权证及其他确权资料，根据项目实际情况，抽取一定量的样本进行现场核对，并利用分析性复核，进行横向对比，观察有无异常等现象，从而合理确定被征收房屋确权面积及房屋评估价格、附属物补偿等。

2）非住宅房屋的确权及房屋评估环节：在房屋征收过程中非住宅房屋涉及的补偿金额比较大，一般将其确定为审计重点，采取详查的审计方法，在审计过程中要做到：一要分析房屋性质的合理性，通过观察周边环境、房屋装修等综合情况来初步判断该房屋的用途；二要检查确权资料的真实性、合法性；三要到户丈量确权面积，计算房屋评估价格、附属物补偿等，通过以上三个步骤来确定非住宅房屋确权面积、补偿价格等。

值得一提的是即使是事后审计，为减少审计风险，我们也要根据房屋征收确权等资料进行合理性推断，必要时可以延伸其他单位或个人。在实物评估环节，由于审计力量的不足，可聘请专业的房屋征收评估人员参与。

3）房屋征收补偿中其他各项房屋征收成本的复核环节。根据我市的房屋征收补偿政策，在房屋征收过程中除了房屋及附属物的补偿，还会产生一些其他的房屋征收成本，目前主要有以下几种：一是安置房的房款、自然增长面积和超面积补偿，采用产权调换安置方式的要对照房屋征收安置政策及安置面积加以审定；二是停产停业补偿，要注意分析对房屋征收户应该采取哪种补偿标准；三是征收房屋搬迁补助费，要特别关注设备搬迁费的计取；四是临时安置补助费、提前搬家奖等。在复核上述事项时主要通过分析性复核、计算的审计方法来进行审计，在审计过程中要注意把握政策依据，对计算的基数要做到有理有据，实在无法取得准确数据的，要在报告中将计算依据和计算方法予以披露。

4）有关服务费用的计算环节：在房屋征收过程中往往要聘请房屋征收公司、评估公司、拆卸公司等一些列专业服务机构，审计此类费用时主要采取重新计算的审计方法，这些机构的服务费用要根据相关政策、双方协议、应纳基数进行重新计算，要做到每笔费用都有政策依据和数据来源来支撑，在计算时要特别注意房屋征收残值的审计，应要求房屋征收人提供拆卸协议，如有回收的残值则应同时冲减房屋征收成本。

（4）审计报告的针对性。房屋征收与补偿的审计报告要做到及时、完整、准确、客观、有说服性、结构合理，为达到这一目的，在房屋征收与补偿预算审计中，审计报告主要是采用文字加表格的表现形式，其中项目基本情况的介绍以文字的形式加以表述，预算审核情况以表格的形式来体现，表格中备注栏具体阐明核减的原因，这样使得审计报告在具有直观性的同时又能满足报告使用者对报告的需求。

和谐是社会的主旋律，天灾不可避免，但人祸则可以通过大家的努力得以避免，尤其房屋征收引发的悲剧更是提醒着我们，审计作为政府的监督部门，有责任为社会和谐贡献自己的一份力量，一要加大宣传力度、扩大审计知名度，二要提高审计水平、减少审计风险，三要注重成果转化，扩大审计影响力，从而为建立和谐社会作出审计应有的贡献。

[1]王慧.论城市房屋征收中政府责任的缺失与对策[J].法制与社会,2010,（10）:165-166.

[2]竺昌权.房屋征收评估的实践与思考[J].现代商业,2011,（21）:37-38.

[3]何虹.完善我国城市房屋拆迁补偿范围的思考[J].城市发展研究,2006,（5）:78-82.

Thinking Housing Levy and Compensation Audit

WEI Xiao-ping
（Audit Bureau of Taizhou City,Taizhou Jiangsu 225300,China）

In recent years,with the large-scale urban expansion and Old city transformation.housing levy more and more disputes and contradictions,the most important source of housing levy contradiction than the housing levy compensation issues,due to the housing levy has occurred frequently fail to reach a common housing levy compensation agreements be imposed,resulting in nail house,the demolition of violence and collective petition,in early 2011,the state-owned land,housing levy and Compensation Ordinance promulgateDAnd implemented,compared with the previous the new regulations pay more attention to the issue of compensation,be levied on housing households in this situation,the audit department as a safeguard the healthy operation of socio-economic how to ensure that the housing compensation fair,reasonable and feasible is one worth considering.

housing levy;compensation;audit

F299.2

B

1671-0142（2012）02-0045-03

卫晓萍（1980-）,女,江苏泰州人,审计师.

（责任编辑刘 红）