开征房地产税的观点综述与理论总结

王丽娟 孙玉娟

一、房地产税的提出

房地产税，也有称物业税、不动产税，是指对土地、房屋等不动产的所有者或使用者每年按财产评估值一定比例的征税。之前所熟知的提法如“物业税”，是沿用香港和东南亚地区的称谓。而实际上这些地方实行的物业税仅仅对有租金收入的经营性房产征税，有别于大陆地区热议的涉及对所有房产在保有期间的征税。国外多称为不动产税和房地产税。财政部财科所所长贾康一直建议将 “物业税”更名为“房地产税”，这一称谓也获得了大多数人的认可。

二、房地产税开征的必要性

房地产税改革的出发点是改革房地产税制存在的多种弊端，出于完善财产税税制的考虑。但它之所以饱受热议在于当前房地产泡沫高涨，人们对房地产税对高房价的打压抱有期望。

（一）矫正税种繁杂、重复课征

我国当前的房地产税制呈现出重流转、轻保有；重经营、轻居住的特征。即除了房产税对经营性房产保有期间征税以外，其余税种均是在房地产交易环节征税，也并没有对居民的普通住房开征房产税。

国内现行的与房地产直接相关的税种主要有房产税、土地增值税、城镇土地使用税、耕地占用税和契税。与其间接相关的还包括房地产交易环节要缴纳的营业税、契税，以及企业所得税和个人所得税。上述罗列出的税种近十种，而且印花税和契税，均是对房地产交易行为的征税，土地增值税对房地产流转的增值额所征的税与所得税也存在着重复课征。

房地产税的改革就是希望通过合并取消某些税种，达到简税制、避免重复课税，保护税基的目的。

（二）调节贫富差距

社会的贫富差距日益增大是个不争的事实。2006年我国基尼系数已达到0.49，超过了0.4的警戒线。作为财产税的主体税种，房地产税理应在调节贫富差距方面发挥重要作用。房地产税具有地域性、税源稳定、不易转嫁等特征，拥有房地产的多少和个人的财富存在着直接的正相关性，符合量能负担原则。房地产税能够通过累进税率，税收减免对富人课征较多的税收，对穷人予以免税，从而调整收入分配格局。

（三）优化资源配置

据报道，我国当前的住房空置率达到20%。征收房地产税，增加了房地产保有期间的成本，多套住房的持有者极有可能在二手市场上抛售空置房，从而加速了房产的流转。同时，房地产税也可以通过税收优惠，起到鼓励购买小户型住房，有效利用资源的导向作用。

（四）增加财政收入

世界上大多数国家的财产税均是地方的主体税种，占到地方税收70%以上。据这几年房地产税收情况可知我国与房地产相关的税收不足地方税收收入的20%。同时，如城镇土地使用税、耕地占用税，均是以面积计征，不能反映土地资产的实际价值，政府无法参与到土地增值收益的分配中。另外，如今的地方财政多被称为土地财政，土地出让金等收入是地方财政的重要资金来源。而土地资源是有限的，当前处于房地产投资热，地方收入充裕，可假若这个热度过去，地方收入是否就有保障呢？而开征房地产税会有助于财政收入的持续性，源远才能流长。

（五）寄希望于房地产税打压房价

大多民众都对房地产税降低房价的功效抱有期望，在学术界，房地产税能否降低房价也引发了一番热议。事实上，国外房地产税从未承担起过降低房价的重任。房价高低的影响因素很多，但主要是受房地产的供求关系影响。有观点认为，征收房地产税，从征税的“重流转，轻保有”到“轻流转，重保有”，增加了房地产保有阶段的成本，能够打击炒房者的积极性，从而抑制房地产产业的投机行为。笔者认为开征房地产税能在一定程度上抑制买房倒房的投机行为，但对房价的调控作用却难说。从房地产的需求看来，包括消费性需求和投资性需求。中国传统观念中讲求归属感，居有定所也被看成立业中的一项，某些领导倡导的租房一辈子短时期内是无法矫正人们根深蒂固的观念的，因此消费性住房是具有刚性的。而真正的炒房者，面对相比房价微乎其微的房地产税不一定会下降，反而可能看到房地产税可以被转嫁，而对房价抱有较高的预期。相比起房地产需求的刚性，房地产供给的弹性就大得多。

三、房地产税开征的方案设计

对于房地产税制的改革，北京大学中国经济研究中心提出了总的框架：合并房产税、城镇土地使用税为房地产保有环节的房地产税，合并契税和印花税为房地产交易环节的税收，取消土地增值税，并保证改革后的税收规模与改革前基本相当。这一观点得到了较多的认可，但在局部设计上，还需要探讨。

（一）征税范围

对于是否该将农村纳入征税范围是改革涉及的一个争议点。笔者认为应该把农村、城市，豪宅、普通住宅统统纳入到征税范围中。一来这样可以明晰我国房产的产权，二来农村地区也存在贫富差距的拉大，土地资源浪费，部分地区居住条件不亚于城市地区，因此一视同仁的囊括进征税范围是益于国家的政策调节的。但这并不等于说，所有这些都应无区别征税，可以通过税收优惠，免征额等方式，对绝大部分居民予以免税或低税。

（二）税基选择

是否应把土地出让金纳入房地产税是房地产税开征的症结之一。土地出让金是政府凭借对土地的所有权，转让七十年的土地使用权，在房地产开发阶段对房地产商一次性征收的费用。它占到了房屋成本的40%以上，从而构成了高房价的一个重要因素。因此，有专家主张将现行土地批租制改为年组制，即将七十年的土地使用费纳入房地产税的税基，分摊到今后的七十年中。这样，土地取得时的成本就近乎为零，房产的开发成本也会大幅下降，房价可能也随之降低。而且，将土地出让金的收益分摊到未来，能够保证财政收入的持续性，同时对地方政府过度开发土地的激励也会大大减小。

但是笔者认为土地出让金和房地产税性质上就存在不同。前者是凭借产权所有收取的费用，后者是税，是居民从政府获取公共服务的利益交换。其次，房价的决定因素包括房屋供需，房地产开发成本下降不一定带来房价的下降。再次，如果把土地出让金纳入房地产税税基，对旧房征房地产税时就存在重复征收的问题，因为旧房价格中已经包含了土地出让金。而新房价格中不包含土地出让金。这一问题是否可以通过对旧房暂免税或者低税来解决呢？笔者认为这种区别对待不仅给征管带来了困难，而且无论是新房还是旧房的纳税人都不会觉得公平。

（三）计征方式

财产税的主要功效是调节贫富差距。如何确定计税依据，课税单位，通过免征额的选择将一部分人排除在纳税范围之外，以实现房地产税的公平性，也是热议的焦点问题。

1、按面积计征。各地按不同区域划分单位面积的课税额度。单位应税税额以每个区域内财产的平均价值为基础估定，并不反映每个财产的独特性。

2、按评估价计征。通过对房地产价值进行评估，然后按照一定比例征收。以加拿大为例，各省都以某一基准年度的“实际的”、“真实的”、“公平的”市场价值为基础进行评估。市场价值通常是财产的买卖双方在交易中自行确定的价格。对于不经常交易的财产，一般根据公平的市场价值，考虑其所处位置和用途进行具体估算，并每隔六年重估一次。而且国外大多选择“公告房价”，即为了方便起见，在同一个小区之内不再区分具体的房价差异，这个房价不是真正的交易价格，而仅仅是这个地区缴纳房地产税的参考基础。

3、按租金计征。香港差饷税的计税基础是假设业主在市场中出租房屋所能获得的年租金收入的估算值，政府1999年以前是每隔三年评估一次，之后每年都要重新评估。

因为按照租金价值的评估方法，相当于认定财产税的税基是当期收入，是一种流量，而不是真正的财富存量。所以一般被排除在外。相比之下，按面积计征的准确性更高，但按面积并不能完全反映房地产价值，在公平性上有所欠缺。但从征税成本来看，给予面积的评估，程序简单，管理成本较低，不需要每年进行重新评估。

纳税单位以家庭或者个人为单位。通常以家庭为课税单位的话，会更加符合公平，但征管上对家庭的清晰界定对税务部门提出了更高的要求。

关于免征额的代表性观点包括：其一，对居民的第一套自有住宅实行免税；其二，个人80平方米及以下面积的住房可以免征房地产保有税，或者规定一个较低的定额税；其三，按照当地房屋价格指数，居民收入测定人均免征额，然后乘以家庭人数，从房屋的评估价值中扣除。

（四）税率设计

第一，国务院发展研究中心课题组提出按照“二八原则”，即80%的税收来自于20%的纳税主体，让各地方处于平均居住水平以下的居民无须纳税或只需交纳很少的税。

第二，北京大学中国经济研究中心宏观组运用的是平均测算法，测算原则是将房地产税控制在家庭可支配收入2%左右。一方面使居民选择住宅时需要考虑房地产税的影响，以避免盲目选择大面积住宅；另一方面，又能避免给居民生活带来过的负担，影响其正常的生活。

（五）执行难度

按照国际惯例，财产税通常是地方政府收入的重要来源。但考虑到国内各地房地产价格差异较大，为避免地区差异进一步拉大，建议将房地产税作为中央地方共享税。分成比例可采取地方百分之七十。征管、免税权，立法权集中于中央，省级人大制定房地产税细则，执法权由地方税务部门行使。

四、房地产税开征路径的探讨

作为一项新的税种，房地产税的开征需要经过严格的法律程序，而从税法制定到执行，其中又涉及诸多难处。如我国税务局当前对纳税人的信息掌握还远远不够，房屋产权认定、家庭成员关系都是税收管理中需要克服的难点。因此，房地产税呼声虽高，但却又任重而道远。

（一）三阶段

第一阶段是基础准备，即建立房地产登记与信息系统，建立房地产评估系统以及房地产税税收制度的研究与制定。第二阶段才是房地产税的正式开征，对生产、经营性房地产实施新的房地产税，同时废止原相关的税种，并适时对非生产性、经营性的高档居民住宅开征不动产税。第三阶段则是房地产税完善，由高档居民住房扩展到对普通住宅。

（二）四步走

中国房地产协会副会长、中房集团理事长孟晓苏认为，目前已经具备了开征物业税的条件，并且提出了分四步走的构想。

第一步，商业地产实行房地产税。目前商业地产已经在缴纳房产税和土地使用税，转化成房地产税很快就可以办到；第二步是从小产权房起征房地产税。让小产权房补交土地出让金从而合法化，不过小产权房的房地产税的税率不宜太低，可以按国际惯例交1%~3%；第三步是对高档房和豪宅征收房地产税，这个税率也可以比照国际标准，1%~3%；第四步是向普通居民住房征收房地产税。“让拥有豪宅和多处住宅的多交税，房屋价值低的少交税，无房户不交税。”所谓的“小产权房”，也称“乡产权房”，是指由乡镇政府而不是国家颁发产权证的房产。直白地说 “小产权房”是一些村集体组织或者开发商打着新农村建设等名义出售的、建筑在集体土地上的房屋或是由农民自行组织建造的“商品房”。

（三）房产税或先行

由于新税种的推出存在太多短期内无法解决的问题，而目前各界对房地产保有环节征税进而实现调控房价的目的寄予厚望，于是很多目光开始集中于目前税制中已经存在的房产税。房产税本身就属于房产保有环节的税种，法律程序上只需要人大授权国务院修改相关条款就可以了，可以对非经营性房产征税，税基可以按评估值征收。于是有的专家提出通过对房产税征收范围的调整，比如将居民个人第三套住房认定为经营性房产，就能自然地将其纳入房产税的征税范围。这虽然和设计中的物业税有所不同，但是已经能够实现保有环节征税，打击投资投机性购房。

当前仍有税收万能论的遗风。笔者希望房地产税能帮助我国降低房价，遏制房地产市场投机倒把，消除金融泡沫，劫富济贫。愿望总是美好的，但不能脱离实际，税收不能包治百病，这是需要承认的事实。★