浅析我国高房价的原因及政策建议

对外经济贸易大学金融学院 易沛琪

浅析我国高房价的原因及政策建议

对外经济贸易大学金融学院 易沛琪

中国持续走高的房价已经严重脱离经济发展水平和居民购买力，老百姓改善住房的需求和低购买力与高房价之间的矛盾正逐步演化成房地产市场最主要、最尖锐的矛盾，这不仅不利于房地产业的健康发展，而且已经成为决定未来我国经济能否均衡发展的重要因素。

高房价 刚性需求 原因分析

我国高房价给普通民众带来沉重负担，阻碍了消费扩张和内需扩大。什么造成了我国高房价的现状呢？下面将从需求、供给和政府职能部门三个角度进行分析。

一、刚性需求和投资是高房价的重要推手

一是公民自住性需求大幅上升，而且显现出刚性的特点。城市化和工业化的迅猛发展，使大量农村人口涌入大中城市以及中小城镇，形成了较大的自住购房需求；城市青年结婚，农村大学生在城市就业安家；脱困性和改善性住房需求集中的大量释放，还有旧城改造和拆迁计划导致被动性住房需求增长较快；家庭结构趋于小型化增加了家庭单位数量，从而引起住房需求的增加。

二是投资性需求过度膨胀，且疏于有效的引导和控制。我国金融市场和资本市场不如西方国家发达，投资方式偏少导致居民对住房投资需求增加；近十年来货币供应量呈现大幅上涨的态势。截至2010的72.58万亿的M2相对于2000年的13.46万亿，增加了多达5.5倍。而同期GDP为2000年的4倍。由此看来，货币供给增量明显偏多。以此流动性作支撑，宽松的信贷环境刺激了投资者对住房的无限投资需求，并不断推升房价上涨。

三是通胀预期迫使居民买房保值，使房价迅猛飙升。资产升值预期使住房投资需求增加。国内外的住房投机行为，抑制投资需求的手段和住房保障制度的缺乏，进一步刺激了投机性需求，因而使房价扶摇直上。

二、供给总量不足是高房价的直接原因

首先，中国的住房供给长期处于总量不足的态势。供不应求是房价上涨最直接的因素。开发建设增速明显低于住宅销售增速，出现较为明显的供不应求，这一现象在部分大城市更加严重。

其次，利益群体控制和主导的住房市场供给格局推高了房价。地方政府能够直接影响房市，因此难免会有寻租行为。土地的招拍挂制度和一系列对房地产业的救市及扶持的措施构成了房价上升的重要推力；土地出让金是地方政府难以割舍的刚性资源。现行的土地财政制度造成了政府供地意愿不足，尤其是在地价高涨和低迷的情况下。地价与房价形成合力，推升房价。借债开发、卖地还债的城市建设模式将地方政府捆绑在了土地财政上，以GDP为主的绩效考核体系对地方官员产生了扭曲的激励，造成地价、房价居高不下。

第三，房地产商逐利行为是推高房价的核心动力。房地产商借助垄断地位和市场信息的不对称，肆意抬高房价，构成房价长期上升的主要动力。房地产市场的不完全性使得开发商具有绝对垄断定价能力，开发商享受了非常多的制度红利。如商品房预售，建筑商垫资施工、延期交付地价款、增值税预征等。

第四，商业银行是推高房价的幕后主使。作为资金的来源，商业银行出于自身利益，偏好房价上涨和房市繁荣。商业银行为房地产开发商提供了宽松的信贷条件和便利的金融服务，构成了房价上升的不竭拉力；资本市场也成为开发商获取资金的又一个十分有效的通道，如上市融资、公司债、票据融资、信托计划等等。

三、政府职能部门应为高房价买单

中国住房市场泡沫化的深层次矛盾还在于供给模式的单一和公共资源配置的失衡。保障房建设长期滞后，政府保障职能长期缺位，全部住房需求都必须通过商品房市场解决，使得中低收入阶层的住房困难问题更加突出。2000年后经济适用房投资占全国财政支出比例逐年下降，比例仅在1.5%左右。住房需求的个性化和多层次性，要求住房供给体系也应该是多元化和多层次的格局。

从需求来看：住房是消费品，也是投资品。随着房价的不断飙升，其金融投资属性不断被强化；随着物质生活水平的不断提高，老百姓对生活品质的需求提升迅速，相应的住房面积条件要求也越来越高，包括结婚生子的刚性需求和改善人居环境的需求都在不断增加。每年近1%的城镇化率，意味着城市需要为2000万人（约700万个家庭）提供居住环境，无论这些人选择买房还是租房，需求是实实在在的。

从供给来看：1998年房改以来全国累计供应的商品房占存量房的比率不到40%。2009年新增的竣工商品住宅在550万套左右，未来实际增速有限。过去的十年间全国住宅的供给结构发生巨大变化，原来政府/集体与开发商的关系是4：1，现在是1：4，意味着政府在供给层面短期内不可能有决定权。

全球金融危机中我国为保增长付出了房价失控的代价。在2009年3月，商品房销售面积增速及大中城市房屋销售价格触底反弹。从房价的环比涨幅看，自2008年12月，新建住宅的商品房价格触底，之后迅速反弹，地价房价一路飙升。

四、使房价回归理性的设想与对策

房地产行业面临的形势很严峻，要想在短期内使房价回归合理，不是一件容易的事，需要采取一系列的手段进行调控。

一是抑制投资需求。对投资住房者设置条件限制购房，或增大投资商品房成本，以阻止多套房持有者进入市场并卖出房子来增大市场供给。例如，限贷限购二套、三套房政策，严格征收个人所得税，试点推行房产税。

二是迅速增加供给。迫使开发商资金链紧张，不得不降低价格以求迅速出货回款补充现金流。如：严格征收土地增值税，房地产企业的税收稽查，商品房预售资金监管，加大保障房供应量等。

这些措施应该能大量减少对住房的需求，促使房价下降。针对金融危机后我国房价的严重失衡，从2009年末政府开始调控房地产，陆续出台了国十一条、新国十条、新国五条和新国八条，结合各城市的特点和限购令的使用，收紧公积金贷款政策，对房地产价格的调控起到了一定作用。为了保证一个健康的房地产市场，我国应该加大宏观调控政策的运用力度，形成一个长期的稳定缓慢增长的房地产市场。

三是完善住房保障体系及住房公共政策。我国住房供给模式的单一和公共资源配置的失衡的局面必须迅速改变。政府保障部门应该肩负起保障房建设的重任，逐步改变全部住房需求都必须通过商品房市场的局面，使低收入阶层也能住上廉租房。提高经济适用房投资比例，扩大经适房建设规模，减少大户型建设面积，使住房需求呈现出个性化和多样性，使各收入阶层的人都能住上适合自己能力的商品房。

贺建清.2009.房地产价格波动：一个基于博弈论视角的分析.天津商业大学学报，2。