我国居民消费与住房价格关系研究

殷怀辉，夏晓燕

（黄冈广播电视大学，湖北 黄冈 438000）

一、房产价格对居民消费的影响的三种机制

综观国内外学者的相关研究，房产价格对居民消费的影响可以归结为三种机制:财富效应、抵押信贷效应和购房支出压力效应。

首先，通过房产财富效应，房产价格上升导致房产所有者消费增加。根据经典的生命周期永久收入消费理论，居民当期消费取决于当期收入与当期财富的组合。对一般消费者而言，财富主要由金融资产（如储蓄、股票与债券等）和住房资产两部分构成。因而，当房产价格上涨时，房产所有者的财富存量上升，将刺激当期消费的增加。Ludwig和Slok（2002）进一步把房产财富效应细分为兑现的财富效应与未兑现的财富效应两种:前者指住房资产的增值使房屋租金收入和房屋转让收入上升，从而带动房产所有者消费的上升；后者指房产价格上升提振消费者信心从而增加消费。

其次，关于房地产财富通过抵押效应渠道影响消费的研究主要集中于包含住户“金融加速器”的一般均衡分析。Aokietal（2004） 认为，住房既是一种资产也是一种消费品，房价上涨的资本利得会被享受住房服务的机会成本所抵消，住户的总体预算约束通常不会发生改变，不会对总量消费产生影响。他们认为传统的来自住房的直接财富效应并不明显，房地产财富对消费产生影响是由于住房对消费者借贷而言具有抵押品作用，从而减少外部融资成本，通过信贷市场的影响增加了消费。他们将金融加速器模型引入住户部门，运用动态一般均衡模型对房价、消费和货币政策的关系进行了研究。研究结果表明，对经济活动的正向冲击增加了住房需求，导致房价上涨，从而增加了住户可用抵押品的价值，使得住户更容易借贷并减少了借贷成本，这进一步增加了住房需求，并产生溢出效应，增加了消费需求。

Iacoviello（2005）同样在金融加速器模型的基础上进行了扩展，在模型中引入了与厂商和部分住户房地产价值相联系的抵押约束，并引入了名义债务对商业

周期进行研究。模型不仅对需求冲击具有加速的作用，还可以对供给冲击产生减速的影响。当需求增加时，消费者价格和资产价格上涨，资产价格上升增加了债务者的借贷能力，允许他们消费和投资得更多，而消费者价格上涨减少了他们的实际负债额度，增加了债务者的净值财富，由于债务者的消费趋向大于债权者，因此最终会对消费产生正向的净效应，对经济起到了放大和加速的作用；由于名义债务的存在，反向的供给冲击会使债权者的净值增加，对经济产生减速作用。

再次，房价通过购房支出压力效应影响消费的机理主要如下：对于那些暂时租房者或潜在购房者来说，房产价格的提高迫使他们为买房支付首付款而进行更多的储蓄，从而将挤出消费。Sheiner（1995）利用美国的微观数据研究发现房价上升使得年轻的租房者必须为未来购房储备更多的积蓄，现有住房者增加的消费可能被潜在购房者增加的储蓄所抵消。Yoshikawa和Ohtake（1989）发现，当日本的土地价格上涨时，计划购买住房的租房者将提高储蓄率。只是由于这部分人占租房者中的比例很低，住宅价格上涨的净影响才提高了总体消费水平。

在房价越来越高，同时商业银行个人信贷业务也快速发展的今天，居民通过商业银行信贷购房，并通过房产抵押去进行其他品种消费已成为国内居民消费增长的一个主要渠道。商品房对房主来说意味着抵押品，额度较大的房产抵押的借款成本要明显低于小额度房产抵押或者没有房产抵押的借款成本。因此，房价上涨将给房主带来更多的可抵押资产，而这又将反过来刺激他们去借贷更多，通过资产增值抵押借款去借贷自己合意的消费和房产支出费用。

在验证房价与消费之间的关系中，信贷摩擦在房价/房屋购买决定时比较重要。本文基于伯南克等人（1999，BGG）的金融加速器理论给出一个一般均衡模型，模型可以部分解释清楚信贷市场渠道可能形成货币政策传导机制。该模型将重点放在信贷市场非完美性的宏观效应上。这种不完美性对外部借贷成本产生溢价，而这又反过来影响借贷决定。在这个框架中，信贷市场的内生性发展——净值或者抵押品的变动——会放大和传导至宏观经济。一个经济活动的正向冲击会产生房产需求的上升，这将导致房价上升和房屋拥有者的净值增长。这将降低外部融资升水，并将进一步引致房屋需求上升和消费需求上升。

假定在经济中存在三类经济主体，企业、家庭、商业银行。企业通过自有资金和借贷资金购买资本品和劳动力进行生产活动，企业家权益主要由固定资产、证券化资产和销售收入等构成。家庭在劳动力市场上提供劳动力，并将剩余收入按固定利率储蓄在银行，个人收入则主要由工资、利息、证券化资产等构成。商业银行作为信贷机构，以固定成本从家庭获得资金，并借贷给企业。

二、房价与消费关系的实证分析

（一）实证分析模型

本文采用误差修正模型（ECM）对中国2002—2010年消费与房地产价格的关联性进行分析。误差修正模型是建立在协整基础上的，即证明若干变量之间存在长期稳定的关系后，引入误差修正项，同时考察变量之间的短期动态关系。误差修正项前面的系数表明了短期动态调整中从非均衡状态向长期均衡状态调整的速度。本文的误差修正模型为：

式中，Ct为第 t期居民消费，bpricet-i、brentalt-i、depositt-i和waget-i分别为第t-i期房屋销售价格，房屋租赁价格，居民储蓄和居民工资收入，ECt-1为误差纠正项。

（二）数据说明

本文所采用的数据均来自于国家统计局和 WIND资讯系统公开数据资料，为了确保实证研究的有效性，文中数据频度取季度数据，时间跨度为2004年1季度至2010年4季度。考虑到数据季节性的变化，对其中的消费、储蓄值进行季节因素调整。考虑到模型中各变量之间的关系为非线性函数关系，文中对各变量进行对数化处理。根据理论模型，实证部分的变量包括消费支出、房屋交易价格、房屋租赁价格、工资收入、居民储蓄存款。

（1）居民消费支出

居民消费支出是指住户和为住户服务的私人非营利机构在货品和服务方面的最终消费开支的价值。居民消费支出既包括非耐用品的支出，也包括了一些诸如电脑、汽车等耐用品的支出。由于农村人口的工资水平等相应指标难以度量，故本文仅以城镇居民为考察样本，因此居民消费支出为城镇居民消费支出。

（2）房价

由于房主除了将自由房产进行抵押消费，将房屋出租也可以获得资金进行消费，因此除了房屋交易价格会影响消费，房屋租赁价格同样也会对消费产生重要影响。在房屋交易中，由于普通住宅占据市场较大比重，因此文中取普通住宅的销售价格。由于全国各地的房屋价格存在较大的差异，采用均价可能会产生一定的偏差，因此本文取房价指数。

（3）工资水平

工资水平是居民可支配收入的一个主要来源，因此对居民的消费水平关系密切。本文此处采取城镇居民工资水平，采用所有行业就业人员实际平均薪金指数来代替人均可支配收入。

（4）居民储蓄存款

居民储蓄存款与房价和工资的变动都有着极为密切的联系，也是影响居民消费的重要决定因素，居民储蓄也取城镇居民储蓄值。分别为居民消费总量变动与房价变动、房屋租赁价格变动、居民储蓄变动及职工平均工资变动的相关性走势图。其中，lnconsume、lnbprice、lnbrental、lndeposit和lnwage分别为消费、房屋价格、房租价格、居民储蓄和工资的对数函数。从相关图中可以看出，在所有变量中，居民消费与居民储蓄的变动呈正比关系，而与其它变量的变动均呈现反比关系。

（三）实证分析

（1）协整检验

消费、房价、房租、储蓄和工资皆为一阶单整函数，因此可以进行协整分析，本文采用 Johansen最大似然协整检验方法进行分析。在分析之前，需要根据VAR模型来确定滞后期，通过分析VAR中各滞后期的AIC及SC的最小值，选择了滞后1期，并在Eviews中进行Johansen协整检验，所得结果见表1。检验结果显示，变量之间有且只有一个协整关系。各变量之间的协整关系为：Lnconsume= -2.839389 lnbprice-0.32lnbrental-0.57lndeposit+0.19lnwage

从上述方程中可以发现，房价、房屋租金价格和储蓄每上升一个单位，消费将分别减少2.89、0.32、0.57个单位，而工资上升1个单位，消费将增加0.19个单位。房价对消费的影响最大，其次储蓄，房屋租金价格和工资对消费的影响相对较小。

房价和房屋租金作为居民购房或租房的成本，均占据购房者和租房者资产的相当比重，但由于金融加速器效应的存在，使得房价上涨时，房主可以以更优惠的条件获得更多借贷资金，相应对消费的影响要远远大于房租上涨对消费的影响。

（2）格兰杰因果关系检验

对 lnconsume、lnbprice、lnbrental、lndeposit和 lnwage之间的格兰杰因果检验结果如表2所示，结果表明房价、房租、储蓄和工资变动都是消费变动的格兰杰原因，并且房价与消费之间存在互为因果的关系，但各变量之间因果性体现的期限结构不同。

在滞后3期内，房价变动会引起消费变动，而在滞后4期内，消费变动又反过来影响房价。在滞后5期内，房屋租金价格变动会引起消费的变动；滞后4期内，储蓄和工资变动会引起消费的变动。

（四）结论与政策建议

（1）房价、房屋租金价格、居民储蓄和工资收入均对国内居民消费产生实际影响。长期来看，房价、房屋租金价格、储蓄每上升1%，消费将分别减少2.89%、0.32%、0.57%个单位，而工资上升1%，消费将增加0.19%。房价对消费的影响最大，其次为储蓄，房屋租金价格和工资对消费的影响相对较小。

（2）房价和房屋租金作为居民购房或租房的成本，均占据购房者和租房者资产的相当比重，但由于金融加速器效应的存在，使得房价上涨时，房主可以以更优惠的条件获得更多借贷资金，相应对消费的影响要远远大于房租上涨对消费的影响。

（3）短期来看，初期房价上涨会给房屋拥有者带来资产增值，财富效应和金融加速器效应会促使这些拥有房产物业的居民增加消费；而当房价持续上涨时，由于国内房地产市场存在大量的刚性需求，房价上涨将极大侵蚀购房者的消费能力，房价的挤压效应引致国民消费显著下降。房价上涨短期内会刺激消费，长期将抑制居民消费。

（4）中短期来看，初期房租上涨会增加房屋出租者的收入，财富效应会引起房屋拥有者的消费增加，但房租的上涨同时导致租房者的消费能力下滑，挤压效应导致居民消费下滑。

（5）长期来看，房价上涨对国民消费下滑的影响权重比房租的影响大，而中短期来看，房租上涨对国民消费下滑的影响权重则超过房价的影响权重。

房价和房租的快速上涨将显著抑制国内居民消费，相应地对国民经济增长和股票指数上涨产生抑制效应。既然房价和房租对居民消费产生较大的影响，政府应考虑重新修订住房类开支在居民消费价格指数中的比重。

在高房价难以在短期内快速解决的情况下，为降低高房价和高房租对国民消费的挤压，应优先设法抑制房租的快速上涨。抑制房租上涨，除加大公租房、廉租房建设力度，通过新建、改建、配建、收储等多渠道筹集房源，通过增加供给稳定房屋租赁价格外，规范中介市场价格行为，公布区域房屋租赁价格参考标准，降低中介收费标准，通过信息引导抑制房屋租金不合理上涨也至关重要。

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