房地产业在社会经济发展中的问题及对策研究

李国强

【摘要】近年来，房地产业得到了快速的发展，目前已成为我国国民经济的一个支柱产业，对我国经济的发展及其居民居住环境、居住条件的改善起到的积极的作用，但我国房地产业在社会经济发展中也出现了一些问题，引起了人民的普遍关注。本文就我国房地产业的现状、存在的问题及对策进行了研究探讨。

【关键词】房地产业；经济发展；问题；对策研究

近年来，我国房地产市场持续高速发展，改革开放以后，进行的城市土地使用制度的改革和住房制度的改革，从根本上打破了传统的计划经济对房地产市场的束缚，为房地产市场的发展创造了良好的条件。房地产正成为推动我国经济快速发展的重要推动力量，并且在未来几年里，房地产将仍然起到不可替代的重要作用。但是在房地产快速发展的今天，同样也暴露了不少问题，如房价偏高，投资性购房比例偏大，供求结构的矛盾等，因此，房地产业在社会经济发展中应及时采取相关的对应政策，实现我国房地产业的健康有序发展。

一、存在的主要问题

（一）房地产需求与供给之间不协调

目前，中国的新型城镇化，是确凿无疑的大方向。近五年来转移农村人口8463万人，城镇化率由45.9%提高到52.6%，中国城乡结构正发生历史性变化。这种变化引发了对房地产的巨大需求。面对如此庞大的社会需求，城市用地和房地产商品供给层面的调整却是相对谨慎而滞后的，最主要的原因就是有限供给和庞大需求之间的差距。

（二）经济适用房问题亟待解决

经济适用房政策和实践是当前问题的焦点，其主要体现以下四个方面，一是经济适用住房的公平性问题；二是对由经济适用住房制度引出的房地产市场价格双轨制产生异议；三是认为经济适用住房供应量过大对商品房产生挤出效应的问题；四是在经济适用住房运行与管理中出现的问题。实践证明，解决住房问题的政策不是面向全体国民的福利政策，大多数国家住房政策的主要针对对象是中低收入和无力自己解决住房问题的特殊困难阶层，住房保障只是住房市场机制的补充。

（三）房地产投资行为急需调控

房地产投资行为已成为形成现在高房价的主要因素之一，在当前形势下，房地产投资的弊要大于利：第一，在房地产市场供不应求，房价上涨的情况下，房地产投资可能会导致市场需求过度活跃，刺激房价非理性上涨，从而不利于房地产市场的持续健康发展；第二，房地产投资与股票等投资有着本质的不同，股票等投资品是在具备富余资金下的自由选择，而住房具有很强的民生性，突出表现为住房是保障居民生活的基本条件，是普通公众生活的基本需要，因此非理性的投资甚至投机行为会直接影响居民的基本生活保障；第三，非理性投资使得我国房地产市场中的闲置房数居高不下，并且北京、上海等一线城市房地产的租售比远远低于世界平均水平，这说明我国房地产泡沫已非常严重。

（四）国家调控政策实施受阻

针对近年来房价不断上涨的情况，国家也在不断地出台房地产调控政策，但始终监管机制不够完善，导致政策在具体实施的过程中，各地方政府不严格执行，并且各金融机构为了自身利益也有自己的应对方法，使得国家政策不能有效实施，进而不能有效阻碍房地产市场不健康的发展。

二、确保我国房地产业持续健康发展的对策

在社会主义市场经济条件下，现代服务政府的基本职能是经济调节、市场监管、社会管理和公共服务。为切实加强对房地产业的管理与服务，确保房地产业持续健康的发展，切实保障人民群众生活水平的不断提高，政府必须依据自身的职能，围绕房地产业发展的基本动力，针对房地产业存在的问题，以科学发展观为统领，采取科学、规范、务实、高效的政策措施。

（一）转变政府职能，宏观调控房地产

正因为房地产业在国民经济发展中具有十分重要的地位和产业关联影响面广泛的原因，长期以来，政府为推动经济增长，不自觉地都将房地产业作为新经济增长点而大力推动。为此，政府要转变职能，改变计划经济时代的经济发展绝对主导思维，切实履行现代服务政府的公共管理职能，科学确定经济与社会发展的目标和方向，积极倡导经济可持续发展和社会和谐发展，规范传统产业稳定发展，积极推进创新型产业的加速发展，以为当前过热的房地产业降温，规避房地产经济泡沫，防范各种金融和社会风险。

（二）科学拟订政府公共管理绩效的考核标准

地方政府为推动城市建设和经济增长，通过政府的公共政策为房地产推波助澜。为此，必须科学拟订政府公共管理绩效的考核标准，减少经济指标，包括GDP增长、财政收入增幅等，增加社会性指标，如人民群众社会幸福度、人均收入水平提高、社会和谐度等，以避免地方政府为单纯追求GDP增长和财政收入增加而大批出卖土地、大规模开发建设等，以减缓政府政策对房地产业的推动力。

（三）积极履行经济调节和市场监管职能

首先，政府应以科学发展观为统领，尊重经济规律，通过颁布产业发展政策和货币、税收等各种手段与措施，科学调节房地产发展的结构和速度，力求在动态发展中实现供给与需求的相对均衡。如拟订不同时期、区域、开发规模与类型的房地产利润的核算标准，对价格成本比较高者征收累进税，在确保房地产开发商一定利润回报的前提下，适当降低商品房的市场价格。其次，建立和完善房地产开发、销售等市场监管制度规章体系，加强对房地产开发与销售行为的监管，制止房地产开发商与部分地方政府官商勾结、寻租等不法行为，确保房地产销售市场信息对称、公平交易，切实降低交易成本。

（四）制定产业政策，追求公共利益

首先，政府应树立“只有共享、才能和谐”的管理理念，让广大人民群众都能分享房地产和国民经济发展成果。其次，政府要进一步明确自己在房地产发展中的角色地位，通过建立住房社会保障体系实现其民生、公平、和谐的政策目标。政府要建立和完善住房社会保障制度，对低收入家庭给予房租补贴等以真正实现“居者有其屋”，维护社会公平。再次，政府要给予社会公众个体作为弱势群体的组织化机会，鼓励其建立合作组织和维权组织，增加市场竞争力，维护其自身的合法权益。