深圳市近五年土地年度供应的剖析与反思

◎ 黄吉乔 丘书俊

深圳市近五年土地年度供应的剖析与反思

◎ 黄吉乔 丘书俊

通过对深圳市近五年来土地年度实施计划的分析，从年度建设用地供应规模与供应结构两个方面剖析深圳各类建设用地规模与结构现状。在此基础上，通过近五年来年度供应中新增用地与更新改造用地的规模与结构分析，反思目前深圳市建设用地结构中存在的不足，并提出有针对性的对策建议。

土地年度供应 规模与结构 深圳

城市既定的行政区域大小，决定一个城市发展的空间范围。而城市建设用地规模与结构比例适当与否，往往决定了一个城市开发建设的质量。如何在既定空间内保持未来的可持续性建设，是任何一个城市都需要考虑的问题。本文以深圳为例，通过分析深圳市近五年年度供应计划的分析，剖析与反思深圳市建设用地规模与结构的现状，并提出相应对策建设。

一、深圳近五年土地年度供应中土地结构的规模与比例分析

由深圳市近期建设与土地利用规划各年度实施计划可知，建设用地供应由新增建设用地与存量建设用地两部分构成，其中存量建设用地主要体现为城市更新改造。

（一）年度建设用地供应规模

图1 深圳2008-2012年建设用地供应规模及增长率

表1 深圳2008-20 2年各类建设用地供应比例（%）

深圳近五年建设用地供应规模总体发展趋势是先上升后下降，且下降幅度越来越大。2009年建设用地供应规模最大，为3030公顷，比2008年大幅增长了62.47%。2010年以来建设用地供应规模逐年下降，且下降幅度越来越大，2012年建设用地供应规模为1868公顷，比2011年下降18.5%，与2008年用规模基本持平。

（二）年度建设用地供应结构

1.工业用地比例总体上呈现下降趋势

2008年工业用地比例为20.11%；2009年工业用地比例大幅下降至9.9%；2012年工业用地比例虽上升至13.87%，但相对于2008年仍明显下降。因此，深圳近五年建设用地供应规模中工业用地所占比例总体趋势是下降。

2.物流仓储用地比例总体上呈现下降趋势

2008年物流仓储用地比例为3.38%；2009年物流仓储用地比例下降至1.65%； 2012年物流仓储用地比例仅为0.8%，相对于2008年明显下降。因此，深圳近五年建设用地供应规模中物流仓储用地所占比例总体发展趋势是下降。

3.居住用地比例总体上呈现下降趋势

2008年居住用地比例最高，为22.36%，2009年居住用地比例大幅下降至9.57%，2010年居住用地比例虽有所上升，但2011、2012年居住用地比例又逐年下降，2012年居住用地比例仅占10.22%。因此，深圳近五年建设用地供应规模中居住用地所占比例总体发展趋势是下降。

4.商业服务业设施用地比例总体上呈现上升趋势，但2012年上升势头放缓

2008年商业服务业设施用地比例为2.68%，2009年商业服务业设施用地比例小幅下降，2010、2011年商业服务业设施用地比例明显上升，2012年商业服务业设施用地比例下降至3.10%。因此，深圳近五年建设用地供应规模中商业服务业设施用地所占比例总体发展趋势是上升，但2012年上升势头放缓。

5.公共管理与公共服务设施用地比例总体上呈现下降趋势

2008年公共管理与公共服务设施用地比例为15.01%，2009年公共管理与公共服务设施用地比例下降至9.24%，2012年公共管理与公共服务设施用地比例为14.29%，相对于2008年仍小幅下降。因此，深圳近五年建设用地供应规模中公共管理与公共服务设施用地所占比例总体发展趋势是下降。

6.交通设施用地比例最高，总体上呈现上升趋势

近五年各用地类型中交通设施用地比例最高。2008年交通设施用地比例为24.13%，2009年交通设施用地比例大幅上升至60.73%，2012年交通设施用地比例为46.84%，相对于2008年明显上升。因此，深圳近五年建设用地供应规模中交通设施用地所占比例总体大幅上升。

7.公用设施用地比例总体上呈现下降趋势

2008年公用设施用地比例为9.65%，2009年公用设施用地比例下降至5.94%，2012年公用设施用地比例为2.84%，相对于2008年明显下降。因此，深圳近五年建设用地供应规模中公用设施用地所占比例总体发展趋势是下降。

深圳2008年建设用地供应结构（%）

深圳2010年建设用地供应结构（%）

深圳2009年建设用地供应结构（%）

深圳2011年建设用地供应结构（%）

深圳2012年建设用地供应结构（%）

8.绿地比例下降，近三年无绿地供应计划

2008年绿地比例为2.68%，2009年绿地比例下降至1.32%，2010-2012年无绿地供应计划。

二、深圳近五年土地年度供应中新增供应结构的规模与比例分析

新增建设用地是建设用地供应中的增量扩展部分。分析深圳近五年新增建设用地规模与比例，可以考察建设用地供应中增量扩展的趋势特点，估算目前建设用地规模及结构现状，从而为未来的建设用地供应提供参考依据。

（一）新增建设用地规模

1.深圳近五年新增建设用地规模总体发展趋势是先上升后下降，2012年下降幅度较大

图2 深圳2008-2012年新增建设用地规模及增长率

2009年新增建设用地规模最大，为2700公顷，比2008年大幅增长了75.23%。2010年以来新增用地规模逐年下降，2012年新增用地规模为800公顷，比2011年大幅下降59.02%。

2.2008-2011年新增建设用地占建设用地供应的比重较高，2012年比重大幅下降

从近五年新增建设用地规模占建设用地供应规模的比重看，2008-2011年新增建设用地占建设用地供应的比重较高，是建设用地供应的主要渠道，其中2009年新增建设用地占建设用地供应的比重高达89.11%。2012年新增建设用地占建设用地供应的比重下降到42.83%。

图3 深圳2008-2012年新增建设用地占建设用地供应的比重

（二）新增建设用地结构

1.新增工业用地比例总体上呈现下降趋势

2008年新增工业用地比例19.48%；2010年新增工业用地比例下降至9.66%；2011年新增工业用地比例小幅上升至10.25%，但相对于2008年仍明显下降。因此，深圳近五年新增用地规模中工业用地所占比例总体发展趋势是下降。

表2 深圳2008-2011年各类型新增建设用地供应比例（%）

2.新增物流仓储用地比例总体上呈现下降趋势

2008年新增物流仓储用地比例3.25%；2010年新增物流仓储用地比例下降至1.93%；2011年新增物流仓储用地比例继续下降至1.02%。因此，深圳近五年新增用地规模中物流仓储用地所占比例总体发展趋势是下降。

3.新增居住用地比例总体上呈现下降趋势

2008年新增居住用地比例最高，为11.69%，2009年新增居住用地比例大幅下降至4.07%，2010、2011年新增居住用地比例小幅上升，但2011年新增居住用地比例仅为5.64%，相对于2008年仍明显下降。因此，深圳近五年新增用地规模中居住用地所占比例总体发展趋势是下降。

4.新增商业服务业设施用地比例总体上呈现下降趋势

2008年新增商业服务业设施用地比例为3.25%，2009年新增商业服务业设施用地比例下降至1.85%，2010、2011年新增商业服务业设施用地比例与2009年相比变化不大，相对于2008年明显下降。因此，深圳近五年新增用地规模中商业服务业设施用地所占比例总体发展趋势是下降。

5.新增公共管理与公共服务设施用地比例总体上呈现下降趋势

2008年新增公共管理与公共服务设施用地比例为18.18%，2009年新增公共管理与公共服务设施用地比例下降至10.37%，2010、2011年新增公共管理与公共服务设施用地比例虽有所上升，但相对于2008年仍明显下降。因此，深圳近五年新增用地规模中公共管理与公共服务设施用地所占比例总体发展趋势是下降。

6.新增交通设施用地比例最高，总体上呈明显上升趋势

近五年新增用地类型中交通设施用地比例最高。2008年新增交通设施用地比例为29.22%，2009年新增交通设施用地比例大幅上升至68.15%，2010、2011年新增交通设施用地比例小幅下降，相对于2008年仍明显上升。因此，深圳近五年新增用地规模中交通设施用地所占比例总体发展趋势明显上升。

7.新增公用设施用地比例逐年下降

2008年新增公用设施用地比例为11.69%，2009年新增公用设施用地比例大幅下降至6.67%，2010、2011年新增公用设施用地比例继续下降，2011年新增公用设施用地比例为4.97%。因此，深圳近五年新增用地规模中公用设施用地所占比例逐年下降。

8.新增绿地比例下降，近两年无新增绿地计划

2008年新增绿地比例为3.25%，2009年新增绿地比例下降至1.48%,2010、2011年无绿地新增用地计划。

深圳2008年新增建设用地结构（%）

深圳2009年新增建设用地结构（%）

（三）基于增量扩展的建设用地规模及结构现状估算与分析

1.建设用地规模现状估算

在近五年新增用地规模的基础上，假定不考虑建设用地内部结构的调整与优化因素，可以估算深圳目前建设用地的规模。估算方法为：将《深圳市城市总体规划》（2010-2020）城市建设用地平衡表中建设用地总规模、各类型建设用地规模与近五年新增用地规模、各类型新增用地规模对应加总，即可估算目前建设用地总规模及各类型建设用地规模。

估算结果显示：2011年深圳建设用地规模为83292公顷,比2007年的75030公顷增长11.0%，各类型建设用地规模如表3。

深圳2010年新增建设用地结构（%）

深圳2011年新增建设用地结构（%）

表3 深圳2011年建设用地规模估算（公顷）

2.建设用地结构现状估算与比较分析

计算目前各类型新增用地规模占建设用地总规模的比例即可估算建设用地结构现状。将估算的深圳目前建设用地结构与2007年建设用地结构、规划建设用地结构新版国家标准进行对比，可以明确判定深圳目前用地结构现状特征。

（1）工业用地比例仍然明显偏高

深圳2011年工业用地比例为33.34%，虽然比2007年下降了2.51个百分点，但仍然高于新版国标范围的上限。

（2）物流仓储用地比例略有上升

深圳2011年物流仓储用地比例为1.62%，比2007年小幅上升了0.01个百分点。

（3）居住用地比例偏低

深圳2011年居住用地比例为24.24%，比2007年下降了2个百分点，低于新版国标范围的下限。

（4）商业服务业用地比例略有下降

深圳2011年商业服务业用地比例为4.50%，比2007年小幅下降了0.29个百分点。

（5）公共管理与公共服务用地比例上升，处于适宜范围之内

深圳2011年公共管理与公共服务用地比例为6.11%，比2007年上升了0.83个百分点，处于新版国家标准的适宜范围之内。

（6）交通设施用地比例提高幅度最大，处于适宜范围之内

深圳2011年交通设施用地比例为20.49%，比2007年上升了4.14个百分点，是提高幅度最大的用地类型，处于新版国家标准的适宜范围之内。

（7）公用设施用地比例略有上升

深圳2011年公用设施用地比例为3.17%，比2007年小幅上升了0.42个百分点。

（8）绿地比例略有下降

深圳2011年绿地比例为5.94%，比=2007年小幅下降了0.54个百分点。

三、深圳近五年土地年度供应中更新改造结构的规模与比例分析

以上在只考虑新增建设用地而不考虑建设用地内部结构调整与优化因素的假定条件下估算了深圳目前建设用地的规模与结构。事实上，除新增建设用地外，存量建设用地也是建设用地供应的重要方式。存量建设用地即为建设用地内部结构调整与优化，主要体现为城市更新改造。因此，分析深圳近五年更新改造用地规模与比例，可以考察建设用地供应中更新改造的趋势特点，为未来的建设用地供应提供参考依据。

（一）更新改造用地规模

1.深圳近五年更新改造用地规模总体发展趋势是先上升后下降，近两年下降幅度较大

2008-2010年，更新改造用地规模逐年增加，2010年更新改造面积最大，为600公顷，比2009年大幅增长了81.82%。2010年以来更新改造用地规模逐年下降，2012年更新改造面积为180公顷，比2011年大幅下降47.06%，表明更新改造力度大幅减弱。

图4 深圳2008-2012年更新改造用地规模及增长率

表4 深圳2011年建设用地结构估算与比较

2.近五年更新改造用地占建设用地的平均比例为 5%,2010年最高达到22.47%,，2012年最低9.64%

2010年更新改造用地占建设用地供应规模的比重最高，为22.47%，2011、2012年更新改造用地占建设用地供应规模的比重明显下降，2012年比重仅为9.64%，远低于五年的平均15%。

（二）更新改造用地结构

1.更新改造产业用地比例总体上呈现下降趋势

图5 深圳2008-2012年更新改造用地占建设用地供应的比重

2008年更新改造产业（工业、物流仓储）用地比例27.08%；2009年更新改造产业用地比例上升至45.45%；2010-2011年更新改造产业用地比例明显下降，2012年更新改造产业用地比例上升至20%，但相对于2008年仍明显下降。因此，深圳近五年更新改造用地中产业用地所占比例总体发展趋势是下降。

2.更新改造居住用地比例最高，总体上呈现下降趋势

近五年更新改造用地类型中居住用地比例最高。2008年更新改造居住用地比例高达72.92%，2009-2011年更新改造居住用地比例逐年下降，2012年更新改造居住用地比例上升至45.00%，相对于2008年仍明显下降。因此，深圳近五年更新改造用地规模中居住用地所占比例总体发展趋势是下降。

3.更新改造商业服务业设施用地比例较低

2010年更新改造商业服务业设施用地比例为13.33%，在更新改造各用地类型中所占比例最低；2011年更新改造商业服务业设施用地比例上升至20%，仅高于更新改造产业用地比例；2012年更新改造商业服务业设施用地比例下降至10%，在更新改造各用地类型中所占比例最低。因此，深圳近五年更新改造用地规模中商业服务业设施用地所占比例较低。

表5 深圳2008-2012年各类型更新改造用地比例（%）

4.更新改造交通设施、公共管理与公共服务设施、公用设施用地比例总体上呈现上升趋势

2010年更新改造交通设施、公共管理与公共服务设施、公用设施用地比例为16.67 %，2011、2012年更新改造交通设施、公共管理与公共服务设施、公用设施用地比例上升至25%。因此，深圳近五年更新改造用地规模中交通设施、公共管理与公共服务设施、公用设施用地比例总体发展趋势是上升。

四、深圳近五年土地供应结构的反思

（一）工业用地调整的力度不够，目前仍然明显偏高

虽然近几年新增工业用地比例总体上呈现下降趋势，但新增工业用地比例仍保持相对较高的水平（新增工业用地比例在每年各类型新增用地比例中位居第二、三位），可见，工业用地调整的力度不够。由于2007年工业用地比例过高，在不考虑建设用地内部结构调整与优化的情况下，目前工业用地比例仍然明显偏高，为33.34%，高于新版国标范围的上限。

（二）目前居住用地比例偏低，须强化更新改造力度

深圳2008年更新改造用地结构（%）

深圳2009年更新改造用地结构（%）

深圳2010年更新改造用地结构（%）

深圳2011年更新改造用地结构（%）

深圳2012年更新改造用地结构（%）

近几年新增居住用地比例总体上呈现下降趋势，在不考虑建设用地内部结构调整与优化的情况下，目前居住用地比例偏低，为24.24%，比2007年下降了2个百分点，低于新版国标范围的下限。虽然近几年更新改造居住用地比例最高，但总体上呈现下降趋势。在深圳新增建设用地资源愈发有限的情况下，为了满足不断增长的人口对居住用地的需求，须强化更新改造力度。

（三）交通设施用地调整一直持续偏重，须与资源和经济社会发展协同考虑

近几年新增交通设施用地比例最高且总体上呈现上升趋势，交通设施用地调整一直持续偏重。在不考虑建设用地内部结构调整与优化的情况下，2011年交通设施用地比例比2007年大幅上升了4.14个百分点，达到20.49%。虽然调整后的交通设施用地比例仍处于新版国家标准的适宜范围之内，但须与资源和经济社会发展协同考虑，以避免调整幅度过大背离了资源和经济社会发展的需要。

（四）商业服务业新增用地比例下降，应加强更新改造力度

近几年新增商业服务业设施用地比例总体上呈现下降趋势，在不考虑建设用地内部结构调整与优化的情况下，目前商业服务业用地比例与2007年相比略有下降。从存量优化与调整看，每年更新改造商业服务业设施用地比例也比较低。商业服务业尤其是现代服务业是深圳未来产业发展的重点方向，因此，在深圳新增建设用地资源愈发紧张的情况下，为了满足日趋重要的商业服务业对用地的需求，应加强更新改造力度。

（五）绿地近三年没有调整，应加强保护与建设

2008-2009年新增绿地比例下降，近两年无新增绿地供应计划，在不考虑建设用地内部结构调整与优化的情况下，目前绿地比例与2007年相比略有下降。从存量优化与调整看，近三年也没有绿地的更新改造计划。绿地比例的高低往往代表着一个城市人居环境的优劣程度，因此，在深圳新增建设用地资源愈发紧张的情况下，为了给居民提供更为优美舒适的休闲、放松环境，应强化对公园、风景名胜区等生态空间资源的保护力度，并划定合适的管理线，推进绿地的建设，同时可以根据每年的实际用地情况，结合更新改造安排绿地用地。

（六）更新改造占建设用地供应面积的比例偏低，整体力度不够

近两年更新改造用地规模下降幅度较大，更新改造用地占建设用地供应规模的比重明显下降，2012年更新改造用地占建设用地供应规模的比重仅为9.64%，更新改造整理力度不够。由于深圳新增建设用地资源愈发紧张，在这种情况下，应重视对建设用地内部结构的调整与优化，不断强化更新改造力度，以满足每年经济发展对建设用地的供应需求。

（七）各类用地内部结构的调整未能显现

以上在不考虑建设用地内部结构调整与优化的情况下，根据近五年各类新增用地规模估算了目前各类建设用地结构。从目前各类建设用地结构与2007年各类建设用地结构的对比中可以看出，除了交通设施用地比例提高幅度较大外，近几年其他用地调整幅度不大。因此，从整体上看，各类用地内部结构的调整未能得到明显的体现。

[1]深圳市规划和国土资源委员会．深圳市城市总体规划（2010-2020）[R]．2010

[2]深圳市规划和国土资源委员会．深圳市近期建设与土地利用规划2008年度实施计划[R]．2008

[3]深圳市规划和国土资源委员会．深圳市近期建设与土地利用规划2009年度实施计划[R]．2009

[4]深圳市规划和国土资源委员会．深圳市近期建设与土地利用规划2010年度实施计划[R]．2010

[5]深圳市规划和国土资源委员会．深圳市近期建设与土地利用规划2011年度实施计划[R]．2011

[6]深圳市规划和国土资源委员会．深圳市近期建设与土地利用规划2012年度实施计划[R]．2012

[7]中华人民共和国住房和城乡建设部．中华人民共和国城市用地分类与规划建设用地标准报批稿[R]．2011

Annual Land Supply Analysis in Shenzhen during the Past Five Years

Huang Jiqiao, Qiu Shujun

Based on the Annual Land Supply Plan in Shenzhen during the past five years, the paper analyzes the current scale and structure of construction land in Shenzhen.Through the analysis of newly-acquired and renewable lands, the paper reviews the weak points in the city’s land use structure and offers pertinent countermeasures.

annual land supply; scale and structure; Shenzhen

F30

0.3969/j.issn. 674-7 78.20 3.02.0 0

黄吉乔，深圳市城市发展研究中心高级经济师，长期从事城市与区域经济研究。丘书俊，数量统计硕士。

（责任编辑：卢小文）