城市能量进一步提升

◎ CRIC研究中心

我国城镇化率各地区水平参次不齐

2011年，我国城镇化率水平达到了51.3%，刚刚超过世界城镇化平均水平（50.6%），远不及世界发达国家英国、美国、日本等国家，仅略高于埃及、印度等发展中国家；另外，从国内各区域的城镇化水平来看，参次不齐的情况非常显著，东部沿海地区城镇化率水平明显高于中西部，因此，无论从我国整体来看，还是从局部地区来看，城镇化推进仍有较大的提升空间。（如表1）

表1 世界各主要国家城镇化率对比（单位：%）

城镇化推进缔造房地产市场黄金十年

过去十年，我国城镇化率提高了13.46个百分点，新增城镇人口约2亿余人；假设人均住房面积为30平方米，那么2亿新增城镇人口的住房需求量达到60亿平方米；十年间我国商品住宅竣工面积累计仅为43亿平方米，缺口达17亿平方米。从2001年到2011年被称为是我国房地产市场发展的黄金十年，房地产业飞速发展，成为国民经济发展的支柱产业。全国商品房销售面积从2001年的2.24亿平方米增长到2011年的10.99亿平方米，翻了近5倍。

城市群形成

中国城市未来会发展成为超级城市，城市群在超级城市的带领下从全国吸收资源，而同时城市群中的核心城市也吸附着人口、资本、公共服务等本区域发展资源。发展较为成熟的长三角、珠三角、京津冀三个城市群总GDP占全国的比例接近40%，而上海、北京分别提出了建设国际经济中心城市和世界城市的战略目标，城市能级将进一步提升。（如表2）

三类城市风险仍存

随着城镇化的推进，城市产业发展的落后、人口流失会导致中小城市房地产市场面临重大风险，而优势资源的缺失更是令其雪上加霜。总体来看，三类城市风险仍存：（如表3）

第一类城市：城市本身缺乏优势主导产业，使得经济发展停滞停滞不前，市场去化能力低迷，必然会动摇房地产行业发展的基础，行业发展自然困难重重。

第二类城市：人口导入机制偏弱，城市发展规模受限，房地产行业难以获得充足的需求量会限制城市发展规模受限，就长远角度而言，市场需求难以得到保证。

第三类城市：既不具备产业优势，也不具备人口导入优势的城市，如果具备特殊资源（如旅游、矿产）也能够为房地产发展提供支撑；但是对于资源缺乏型城市，企业在进入时必须谨慎。（如表4）

未来十年，新增20亿平方米购房需求

过去十年是我国城镇化速度最快的十年，平均年增加1.36个百分点，未来速度势必有所放缓，而目前国内主流观点普遍认为城镇化率年增0.8%较为合理。以城镇化率年增0.8%的速度进行测算，预计未来十年我国新增商品住宅购房需求将在20亿平方米左右。值得关注的是，这仍不包括改善型需求、投资型需求、城市改造所产生的需求等。未来十年建设新型城镇化有意降低了增长速度，但由于新型城镇化更加注重产业发展与农民进城就业等城镇化内涵，新进入城市人口的购买力将大大提升，因此，未来十年新增人口转化为购房群体的概率将大大超过过往十年，对房地产市场的拉动作用也将更为明显。

表2 中国城镇化率以及商品住宅销售面积（1998-2012）

表3 我国未来13大城市群

表4 2012年城市房地产投资风险前50名榜单