让更多合理住房需求尽快回归市场——对当前杭州房地产形势的研判和建议

陈豪 俞章云 蔡丽锋

让更多合理住房需求尽快回归市场
——对当前杭州房地产形势的研判和建议

陈豪 俞章云 蔡丽锋

及时调整和优化现有“双限”政策，合理减轻居民购房税负，让更多合理住房需求尽快回归市场，同时引导房企及时转变心态、理性降价

始于2013年四季度的这波楼市降温潮今年以来似有愈演愈烈之势，杭州房地产市场量价齐跌、库存创新高。据杭州市信息中心监测，杭州房地产企业经营指数目前远低于荣枯线，且有进一步下行的风险。笔者认为，由于限购、限贷等刚性政策的存在，以及市场信心的极度缺失，单纯的降价已难以换回成交量的“绝地复苏”，及时调整优化现有“双限”政策，让更多合理住房需求尽快回归市场乃是当务之急。

当前房地产市场形势

价量齐跌。房价持续下跌，却未能如往常一样换来成交量的恢复。今年上半年，杭州市区新建商品房成交量和均价同比分别下跌30.62%和12.86%。刚刚过去的6月，市区商品房签约均价14795元/平方米，环比继续下跌3.3%，实际降幅可能更高，因不少楼盘名义价格没动，但有“存抵”、“送装修”等变相优惠活动。

库存再创历史新高。从2013年下半年开始，随着新增供应和实际成交量的“此增彼减”，杭州楼市库存持续走高，不断刷新历史记录。今年上半年，市区新建商品房可售房源连续4个月上涨，到6月底已突破13万套大关。这还不包括大量符合条件，却迟迟未领预售证的楼盘。

土地市场先热后冷。今年上半年，市区共成交经营性土地92宗，总成交金额543亿元，同比下降8.8%。1月、2月的成交额占了整个上半年的近80%。3月以后，伴随整个房地产市场的遇冷，土地市场进入半休克状态，连续4个月无宅地出让，所推出商业用地几乎都是毫无竞争地被拿下。根据同策咨询研究部最新发布的《45个楼市限购城市土地财政依赖度分析报告》，杭州为土地财政依赖度最高的城市之一。宅地推不动，单靠商业用地，土地财政难以为继。而即便后期宅地能够推得动，考虑到目前高悬的楼市库存，也只能是“点到为止”。

后期面临的几大风险

巨量库存继续攀升风险。截止到6月30日，市区新建商品房可售房源已攀升至132262套，较年初增加19075套，比2013年同期增长43.30%。以前6个月平均销售量计算，这些库存的去化周期超过两年，而前几年这个数据的均值大概是10个月。进一步考虑到2013年高峰期推出的大量土地即将陆续转化为新增供应，给业已高企的库存“添砖加瓦”，其风险不得不令人担忧。

“以价换量”失效，房价“降难见底”风险。如果说今年第一季度仅仅是个别楼盘、个别板块遮遮掩掩地降价，那么进入第二季度，降价已经开始成为各路开发商光明正大的营销利器，“降价”成为杭州楼市的主流舆论，但除个别降价楼盘销售成效明显之外，大多数楼盘降价并未换来销量，“以价换量”的效果减弱，开发商和购房者都处于观望状态。开发商方面，由于对市场的不确定，开盘节奏放缓，入市房源骤减；购房者方面，由于对降价有更大的预期，观望情绪浓厚。但目前楼市仍处在价格下探的通道中，要说筑底还为时过早。

房企资金链紧绷，投资后继乏力风险。据杭州市信息中心监测，杭州房地产企业经营指数目前远低于荣枯线，且有进一步下行的风险。浙报传媒地产研究院的报告显示，当前杭州有43个楼盘亏损或疑似亏损。本地业界龙头—-绿城在5月宣布易主融创。记者会上，宋卫平坦言卖掉绿城原因很多，对市场的担忧是重要原因之一。如果房价继续下跌、成交量维持低迷、企业资产不断贬值、财务成本居高不下，大量中小开发商的资金链将岌岌可危，大批龙头开发企业则可能转投北上广等一线城市。届时，杭州房地产市场将面临土地卖不动、投资青黄不接的局面。从前5个月的数据看，房地产投资对杭州全市投资增长的贡献仍高到74.7%。当前房产投资尚可“寅吃卯粮”，但后期存在巨大下滑风险。房产经纪行业经营状况亦十分堪忧。据粗略估算，目前市区登记在案的600多家中介门店月均亏损2.1万元，关门歇店潮或将出现，由此带来的就业风险也不可小觑。

综合施策稳定市场

当前杭州房地产市场面临诸多不确定因素和重重风险，在短期内很难完全走出低谷，但并非没有希望。笔者认为，及时调整和优化现有“双限”政策，合理减轻居民购房税负，让更多合理住房需求尽快回归市场，同时引导房企及时转变心态、理性降价，帮助房企度过生存危机，将给市场带来回暖曙光。

合理调整既有限购措施的区域和户型标准。从成交统计看，刚性需求已占据成交绝对主力，投资性购房几近绝迹，限购政策调整市场需求结构的既有目的已基本实现。然而，当下刚性需求已独木难支，要稳定住房市场，唯有激活大量潜在的改善性需求。限购政策应当继续执行，但限购方式方法的调整势在必行。首先，建议限购区域体现差异化，限购范围缩小到主城区（六城区）范围内。如沈阳规定限购暂时局限在本市二环区域。目前，萧山、余杭两区高企的房屋库存犹如堰塞湖，需要及时引流泄洪。拿萧山来说，民间财富庞大，长期以来外来炒房者十分稀少，限购导致大量本地改善性需求受到压制。房价过快下跌，不仅不利于萧山、余杭两大副城的城镇化进程，也导致居民资产名义贬值，对正处于爬坡过坎阶段的民营经济雪上加霜。其次，建议不要“一刀切”设定限购标的，放开对144平方米（含）以上的非普通住宅限购。如天津允许本地人在市内六区购买144平方米以上第三套住房。这样做，一来可释放高端改善性需求，向市场输送信心；二来可防止刚性自住需求房源被抬高价格。

积极支持居民家庭首次及改善性置业需求。目前央行执行的是“稳健的货币政策”，实际上，商业银行执行的就是从紧的信贷政策。居民即便是首套购房也普遍只能享受95折优惠，二套房贷款则需至少7成首付及1.1倍利率利息。国务院、央行、银监会、住建部三令五申“支持居民家庭首套自住购房”，但商业银行在实际操作中可谓“一律从紧”。另外，商业银行在认定贷款资格时，既“认房又认贷”。银行对居民出售唯一自住房后，欲购置新房而贷款时也按“二套房”标准执行，使得一大批寄希望于“以小换大”、“以旧换新”的改善性置业需求望“贷”却步。信贷政策的过于严格和机械化，实际上错杀了大量的合理购房需求。建议一，将居民家庭首次购房贷款利率下浮到8.5折，购置90平方米以下住宅的首付成数下降到两成。建议二，对出售原有房屋后，实际名下已无产权住房，且已还清贷款的家庭，按照首套房资格给予放贷；对于出售原有房屋后，名下仅拥有一套产权住房，且历史贷款次数在3次以内，目前无贷款资格的家庭，允许其按照二套房标准贷款。

适当调整地方税收政策以减轻居民家庭购房税负。建议地税部门重新执行“对购房纳税人出售自有住房并拟在现住房出售1年内按市场价重新购房，出售现住房所缴纳的个人所得税，先以纳税保证金形式缴纳，根据重新购房的金额与原住房销售额的关系，全部或部分退还纳税保证金。”这一政策。建议对个人购买普通住房在144平方米以下但超过90平方米的，且该住房属于家庭（成员范围包括购房人、配偶以及未成年子女，下同）唯一住房的，通过税收分成部分进行补贴，优惠到1%税率。

做好房企资金链风险防范与化解工作。当前民营企业主资金链锻断裂的风险已在实体经济领域不断显现，为避免这一风险蔓延到房地产行业，并稳定市场信心，需要进一步做好房企资金链风险防范与化解工作。建议一，允许资金链十分紧张的开发企业缓交土地出让款，当单个项目预售款/销售款超过土地总价的100%时再支付剩余部分土地款。建议二，对本地主要房地产企业开展银行贷款压力测试，做好协调工作，避免银行突然抽贷、压贷导致房企资金链断裂。及时排查涉及民间借贷、职工集资、企业互保等融资行为的房地产企业，做好风险防范预案。建议三，除工业企业外，将房地产行业企业也列入《杭州市企业资金链风险防范与化解工作方案》(杭政办函〔2014〕87号)的关注对象。

试点通过“共产主义”化解两个“夹心层”矛盾。杭州居民中有两个住房“夹心层”：第一个“夹心层”指不符合廉租房租赁条件、又买不起经济适用房的城市低收入住房困难家庭；第二个“夹心层”指不符合经济适用房申购条件、又买不起商品房的低中收入住房困难家庭。建议杭州试点通过“共有产权”住房制度，化解以上“两难群体”。共有产权房自2007年起在江苏省淮安市进行试点，该模式已在江苏省其他地区获得了推广。建议杭州针对第一个“夹心层”，试点居民家庭和政府按照约定出资比例划分房屋产权。至约定期限，居民家庭按照当时经济适用房价格向政府赎回剩余产权；或居民家庭选择放弃住房，政府按照适当价格收回全部产权。针对第二个“夹心层”，试点居民家庭和部分开发企业约定，按市价购买部分房屋产权。至约定期限，居民家庭按照市场评估价格从开发企业处赎回剩余产权；或居民家庭选择放弃住房，开发企业在按照期限内存款利息，补贴居民家庭购房款利息后，按照房屋原售价回购居民家庭持有产权。

作者单位：杭州市信息中心