许鹏：房地产下行中的并购机会正当时

本刊记者│苗野

2014年的中国房地产市场可谓是“山雨欲来风满楼”，在房地产行业步入调整期的背景下，经历了野蛮生长的房地产私募基金会有怎样的判断和预期呢？本刊记者专访了恒银基金执行总裁许鹏。

《中国房地产业》：今年以来，房地产市场依然扑朔迷离。观望、僵局之下，与此紧密相连的房地产私募基金前景何在？

许鹏：我认为在整个房地产市场受调控影响处于下行态势下，房地产私募基金行业有着更多的投资机会，特别是地产市场向下趋势下的并购机会。

市场的大调整必然会迫使很多开发商的现金流紧张，有些开发商成为被收购对象；也有些开发商会寻求扩张，去收购其他开发商或开发商持有的项目。在这个时候，房地产私募基金就可以扮演一个非常积极的角色，在并购类的产品设计和操作模式上寻求更多的创新来迎合市场需求。

如果说一定要定义的话，我认为房地产私募基金在房地产市场下行的过程中，存在的机遇大于挑战。挑战就是房地产私募基金要寻求更多的创新模式。比如我们针对住宅推出的房屋按揭基金，这就是我们在住宅市场一直往下走的过程中，寻求到的合适的点。再比如说克强总理去英国说我们中国有4万亿的美金，怎么办？那我们就做直通系列，做海外的投资。这就是房地产私募基金的存在机会。

《中国房地产业》：在中国并购基金操作模式大多是再次重组、二次上市这样，完全不同于美国的黑石和KKR？

许鹏：在国内，做房地产并购基金有很多方式方法，在进去的时候，可以做债权，做纯股权、做夹层，中间也可以做债转股。退出大多以回购、股权转让、资产转让、受益权转让还有REITS转让。通过股权转让或债权转让的退出方式正有普遍化的趋势。

现在很多机构都盯房企百强，毕竟是“粥少僧多”。与其不同的是，我们在做并购的时候对项目的判断多于对企业的判断，因为我们的资金成本相对是不低的，所以我们更注重项目的实体进展，考量地产的业态、项目的地理位置、项目建成之后的销售情况以及项目是否具有充足的抵押担保。恒银基金的投资模式主要是债加股的模式，回报周期一般为2～5年，投资者的年回报率标准在10%左右。

《中国房地产业》：房地产私募基金的发展与房地产行业本身的发展之间是怎样的关系？中国的房地产私募基金能否有望走出一条特色之路？

许鹏：房地产基金的发展与房地产本身的发展是相互依存的，房地产基金的出现是利于房地产行业健康发展的，尤其是REITS能在很大程度上推动地产市场的健康和持续发展。

房地产基金的政策、市场还未成熟，有些条件甚至短期内都很难满足。即使现阶段REITS放开，几年内对房地产私募基金的正面推动作用也有限。中国房地产私募基金可在地产并购领域寻求更大的发展，未来也可在资产证券化方面寻求更多的风险对冲手段，以缓解房地产私募基金的资金压力。

总体上看，中国的房地产基金即将迎来一个真正的发展时期，尤其是在房地产市场调整的大背景下，房地产基金的投资机会相比过去提升明显。毕竟房地产市场是一个重资本行业，当市场的并购机会出现时，谁拥有金融资源优势，谁就会获得市场优势。

《中国房地产业》：对于当前房地产市场形势，您的判断是怎样的？高速发展期是否已经结束？

许鹏：此轮房地产市场调整应以周期性的调整来对待，应该是一个级别较大的调整周期。从这一点来讲房地产的高速发展周期已经结束。实际上房地产行业正在回归正常化，而从城镇化的角度，未来城市人口仍会继续增加，但相较过去十多年的增长规模而言是下降的。当然从城镇化的刚需以及改善型住房刚需而言，房地产市场仍有不小的支撑力。但受制于购买力的因素限制以及投资属性的弱化，房地产市场未来十年白银期的观点可能太过于乐观了。