“新常态”

这次，恐怕回不去了！

中国经济要面对新常态，而地产行业也在进入新常态。行业迎来换挡期，从高速增长期向中速平稳增长期过渡。

截至8月底，房地产上市公司2014年中报公布完毕。全行业不容乐观，在这波大调整中，行业集中度正在进一步提升，行业龙头与平均水平之间的差距在进一步拉大；行业净利润及利润率均出现下滑，每股收益业绩在A股29个行业的第16位，有超过20家公司出现亏损，万科毛利率跌至21.8%，成为6年来的最低点；费用上升，资金面偏紧，三费增长率均高于期内营业收入增长率。

值得注意的是，在各家房企的中报中，“加速去化库存”的字眼多次被提及。万科、华润、龙湖等都重点强调了诸如“积极销售”、“推动库存去化”等关键词。相比2008年的V形快速反转、2011年的U形反转，基于当前核心城市房地产供应增加趋势、购房观望情绪以及行业资金链格局判断，2014年房地产调整可能呈现L形走势，即本次房地产调整将比过往更长。

地产新常态并不能简单归于增速下降，而是经济结构再平衡、增长动力实现转变等多方面表现。当前转型情景可描述为：“天气变了”——经济环境、房地产市场格局；“路径改变”——资本、土地，政策、区域市场、目标产品；“换车型”——高周转、高杠杆、高成本的模式较难延续；“车技提升”——基于转型后的组织和运营。

利润率下滑是房地产行业的大趋势，从2010年起，A股上市房企净利润率以每年1个百分点左右的速度下滑，预计到2015年，行业毛利率将低于30%，平均净利润率可能踩到10%的红线。

企业的日子不好过了，传统的手段不好用了，面对新常态，首先要保持战略上的平常心态，寻找新的机遇。

从转型方向看，基于房地产资本属性的更加显著，预计未来多元化融资、资产管理、轻资产战略将成为行业新主题词。基于产品创新的企业战略转型将成为主流。在经过上一轮集体转型“商业地产”之后，业主的资金、产品和商业运营能力不足，这将造成商业地产领域进入结构性调整期。

行业转型将进入执行期，传统领域“坚守”的开发效率提升，新目标领域的特色管理、组织架构调整也将伴随。经济增长模式变化对房地产的影响将加大，房地产细分市场的表现将出现更多分化，促使行业在产品目标市场出现更大调整。