城镇建设用地基准地价评估研究进展综述

王 群

（四川师范大学地理与资源科学学院，四川成都 610066）

随着社会经济的快速发展，城镇化的不断推进，城镇经济发展水平和城镇地价水平是相应变化的，所以各个时期的基准地价，特别是涉及经济发展相关的城镇建设用地的基准地价也在随着社会经济的发展相应地作出调整。2001年国家颁布了《城镇土地估价规程》（GB/T 18508-2001）（以下称《规程》），其中，土地价格的内涵是指在正常市场条件下一定年限的土地使用权未来纯收益的现值总和。基准地价作为其两大地价体系之一，根据该《规程》，适用范围有城镇、独立工矿区及开发区范围内的建设用地。文中主要查阅近几年相关的文献资料，针对商业用地、住宅用地以及工业用地三类城镇建设用地，分别对其基准地价的内涵、用途分类、方法模型以及更新动态进行研究，把握近年来基准地价研究的进展趋势。

一、城镇基准地价内涵

马克思地租理论包括绝对地租和级差地租两种。基准地价研究是建立在地租理论之上的，所以有学者认为理清基准地价是否包括级差地租的资本化对基准地价水平有决定性的影响。如欧阳安蛟等认为基准地价内涵应是完整地租的资本化，其构成中包含了国家所有权收益和凝结在土地上所有投资产生的收益。也有学者按照土地用途、级别来定义城镇基准地价的内涵，再确定该级别用途下的平均价格。针对不同的分类标准，考虑的影响因素也不一样，因此很多学者都给出了自己对基准地价内涵的定义，目前地价内涵界定也没有一个固定统一的标准。

二、城镇建设用地基准地价按用途分类研究

城镇建设用地基准地价按用途分类研究，现阶段主要从商业用地、住宅用地和工业用地三方面开展，在商业用地上，研究者主要还是从商业用地的评估级别、评估的方法模型以及影响因子等方面进行考察。如岳大鹏根据级差收益递减原理，分析商业用地基准地价评估的原则、方法和评估模型。或者结合数学模型找到商业用地基准地价演变的驱动因子和演变规律。住宅用地上研究较少，有从城镇混合住宅用地出发探讨住宅用地的评估，一般对城镇住宅用地基准地价的评估是针对单一的住宅，但是在实际社会经济发展中，城镇混合住宅占据很大一部分，而且研究视角很少对单独的住宅用地进行观察，多集中在城镇发展比较热门的商业建设用地和工业用地的研究。在工业用地上，趋向于以特定区域或者特定评估对象为目标进行基准地价的评估，如黄鑫等以西部卫星型小城镇工业用地进行分析，说明当前的基准地价测算方法不能完全适应小城镇的评估；也有学者提出以土地定级为基础，以成本逼近法测算城镇工业用地基准地价评估技术路线。在这三类用地研究的基础上，也有人关注到城镇建设用地中的特殊用地的研究，主要涉及到军事用地、使领馆用地、监教场所用地、殡葬用地以及宗教用地等评估，并对其特点、修正模型做了详细的分析。

通过上述几类用途基准地价研究发展趋势分析，目前在城镇建设用地基准地价中有两个大的趋势。首先，基准地价按照用途分类外延在扩展，在三类用地的基础上，研究的视角关注到特殊用地、旅游用地等类别，并且有不断扩展的趋势；其次，在相应的各类用途下面，研究的侧重点不尽相同，但是却越来越细化，研究呈现由“面”到“点”的发展趋势，而且更多地应用到模型方法，力图寻求一条基准地价研究的技术路线。

三、城镇建设用地基准地价评估方法模型研究

在城镇建设用地基准地价评估中，针对不同用途的建设用地，所采取的评估方法也各不相同，但是在评估中建立方法模型成为评估研究的发展趋势，大多数学者都在尝试建立一套适合基准地价评估的方法模型。

如陈立定等做了城镇地价评估方法模型回顾，并提出了我国未来基准地价评估将由间接评估转向直接评估，分类评估向分区评估和标准地价评估的趋势转化。结合相关文献资料，许多学者都尝试在基准地价评估中建立方法模型，比如回归模型、土地收益模型、模糊估价模型、BP神经网络预测模型等。并且研究技术也在逐步深化，更多学者开始运用计算机软件领域进行二次开发，基准地价研究技术正在不断地精细化、科学化和完善化。

但是随着时间的推移和研究的不断深入，也有学者开始发现单纯地引入方法模型，不进行模型的修正，在基准地价评估中会产生一些问题。如王远燃从基准地价审批确定、地价样点资料鉴别分析运用、土地级别划分与级别界线界定三方面入手，对运用模型方法出现的问题进行了分析概括。还有研究以基准地价系数修正法等方法来对基准地价评估模型进行修正，以进一步得到更加完善的估价方法体系。

四、城镇建设用地基准地价更新动态研究

城镇基准地价随着社会经济变化会适时做出一定的调整，然而各地经济发展水平不一，基准地价的更新变化也不一样，在整个土地市场进行基准地价更新变化的基础上，对影响城镇建设用地基准地价的动态变化进行分析把握有非常大的意义。

在基准地价更新研究上，孙广云等主要从政策角度出发考虑在理论和现实两方面，基准地价更新调整的必要性以及成果运用。基准地价更新的主体研究还是集中在探讨基准地价评估更新方法上。其中，赵晓铃等从方法、路线、原则、流程与模型等多角度考虑更新问题。针对特定区域的研究，也有学者通过建立相关模型，证明基于地块变化的基准地价更新方法科学可行。近年来，随着计算机软件技术的快速发展，结合计算机的应用建立评估模型越来越成熟，有研究者运用组件式GIS技术探索计算基准地价的更新模型，已达到减少人为的干预，避免传统评价体系的弊端，加强土地市场管理客观性和科学性的目的。然而随着时间的发展，基准地价更新研究也产生了一些问题。其中，王冬青等就评估的技术流程方面产生的问题进行了综合分析，而不管是从技术流程上进行分析，还是在其他方面进行关注，城镇建设用地基准地价的更新研究都在不断深入和规范化。

在城镇基准地价动态变化上，多数研究者以某个特定区域为研究对象，试图找出其动态变化的驱动因子。甄江红等在土地定级估价基础上，总结呼和浩特市区历年比率变动一般规律，认为城市基础设施建设、社会经济发展和促进招商引资是其变化的动因。谢先全以厦门岛为例，揭示主要驱动因子为经济发展水平、基础设施的完善程度和产业结构。综上，在基准地价动态变化上，研究成果都在寻找一段时间内影响城镇建设用地基准地价的主要驱动力因素，经济发展水平以及基础设施建设无疑是影响基准地价动态变化的主要因子。

五、城镇建设用地基准地价平衡研究

城镇基准地价的平衡是为了协调区域地价水平，充分发挥地价在调控土地市场中的作用，因而通过对地价平衡研究，了解城镇内地价与经济发展的协调性，建立城镇间地价之间的可比性，对于区域地价水平的研究有一定意义。

目前对基准地价平衡研究的案例也很丰富，以土地分等为依据，有学者综合考虑不同城镇间经济差异、市场地价总体水平等情况来建立城镇间地价的可比性。也有主张通过数理分析和城市间横向比较，使地价与城镇经济发展水平一致。多角度的分析为城镇基准地价平衡研究现状以及发展做出一定的总结概括。

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