土地抵押贷款存在的风险研究

农铠瑛

【摘要】：土地抵押贷款是商业银行最为常见的贷款业务，它不仅关系到商业银行经营效益，也影响到我国金融市场和社会和谐的稳定。文章根据土地抵押贷款实务操作，从抵押人主体资格、抵押合同与借款合同衔接、抵押物清单、他项权与登记部门不动产登记簿、土地款未交清抵押效力、抵押物变现难等方面，分析了土地抵押贷款存在的主要问题及面临的法律风险，并提出相应风险防范对策。

【关键词】:土地抵押贷款; 实务操作; 风险防范

中图分类号： D651.1文献标识码： A

土地贷款是商业银行最为常见的贷款业务，这类贷款，借款人通常以土地使用权作为偿还贷款的担保。自《担保法》1995 年10 月实施以来，土地抵押贷款不论从政府职能部门的产权及他项权利登记，还是从商业银行放贷手续上看，都得到了逐步的完善和规范，商业银行贷款风险得到了较好的控制。但在实务操作中仍存在诸多问题，埋下了风险隐患。笔者结合自己多年从事稽核、综合管理等工作经验，从一名兼职律师角度，就当前土地抵押贷款面临的法律风险进行分析，并提出相应风险防范对策，值得管理层和相关部门工作人员，尤其是一线客户经理，予以关注和思考。

1、土地抵押贷款实务操作中存在的主要问题

笔者认为，当前商业银行土地抵押贷款业务，在实务操作中存在的问题主要表现在六个方面:

( 一) 抵押人主体资格不合格。一是借款人以其未成年的子女名下的土地作贷款抵押担保，与贷款人签订抵押合同; 二是私办医院或学校以其名下的土地作贷款抵押担保，与贷款人签订抵押合同; 三是抵押人以其与他人共同持有的产权的土地作抵押担保，以抵押人单方身份与贷款人签订抵押合同。

( 二) 抵押合同与借款合同不衔接。一是合同签订时间上不衔接。在实务操作中，有抵押合同签订时间先于借款合同( 最高额抵押合同除外) 的现象; 二是借款合同内约定的抵押合同编号与实际签订的抵押合同编号不一致。( 三) 抵押物清单不清晰。一是拟设立抵押的土地，地上有附着物的，抵押物清单中只填列土地，未填列附着物。或者拟设立抵押的土地，在抵押物清单中只填列房产，未填列土地; 二是贷款人在土地抵押登记后，将他项权证号填列在抵押物清单中。

( 四) 他项权证与登记部门不动产登记簿不一致。登记部门工作人员疏忽大意或登记部门工作人员的乱作为，致使抵押权人持有的他项权证与登记部门不动产登记簿不一致。有的登记部门对同一抵押物同一抵押权人颁发了多本他项权证，这直接影响了抵押权人优先受偿的效力。

( 五) 土地款未交清，其土地抵押效力有争议。目前开发商只要交部分土地款，就可拿到土地使用权证，开发商以其土地作抵押担保向银行贷款，银行拿到他项权证后向其发放贷款。一旦发生纠纷，争议的焦点就是抵押合同的效力问题。

( 六) 抵押物变现难。这是当前商业银行土地抵押贷款最突出的问题。一是抵押物价值有缩水可能; 二是抵押物优先受偿受到法律一定限制; 三是抵押债权执行难以实现。限制行为能力人，不论从合同主体及合同内容均存在法律风险。

公办学校和医院以公益为目的，其财产不得抵押担保，但民办教育和医疗等机构的财产能否抵押? 根据《物权法》第 184 条规定: “学校、幼儿园、医院等以公益为目的的事业单位、社会团体的教育设施、医疗卫生设施和其他社会公益设施不得抵押。”《民办教育促进法》第 3 条规定: “民办教育事业属于公益性事业，是社会主义教育事业的组成部分。”《医疗机构管理条例》第 3 条规定: “医疗机构以救死扶伤、防病治病、为公民的健康服务为宗旨。”可见，学校、幼儿园、医院无论是公立还是私立，都是以社会公益为目的的，其财产不得作抵押担保( 非公益性的财产除外) 。

2、土地抵押贷款的风险防范对策

( 一) 严格审查抵押人主体资格

依据《合同法》第 9 条“当事人订立合同，应当具有相应的民事权利和民事行为能力”的规定，贷款人在与抵押人签订抵押合同时，应注重审查:

1）抵押人为自然人的，应审核其年龄是否已满 18 周岁，精神是否正常( 有无精神病) ；抵押人为企业、公司的，应审核其是否具备法人资格，不具备法人资格的，是否有法人的授权。

2）审核抵押人是否有财产行为能力。依据《民法通则》、《公司法》、《担保法》相关规定，共同共有财产人不得擅自处分共同共有财产；公司为他人提供担保的，依照公司章程，由董事会或股东会决议；公司为公司股东或实际控制人提供担保的，必须经股东会或股东大会决议；公益事业单位不得将其公益性财产抵押。

（二）尽职核实抵押物权属的真实性、合法性抵押人以其土地为抵押物申请贷款的，贷款人应依据《土地登记资料公开查询办法》和相关的《房屋权属登记信息查询办法》，尽职核实并取得核实资料:

1）土地权证的真实性。贷款人应向产权登记部门核实其产权的真实性，是否与登记部门的登记簿一致。

2）土地的取得是否已支付对价。贷款人应向土地部门核实土地出让金是否交付完毕，有无转让款、税费尚未缴清情况。

3）贷款人取得他项权证后，应核实他项权证是否与登记部门的登记簿一致。

( 三) 认真填写合同要素，确保合同内容合法

1）借款合同中约定的担保合同编号条款应与担保合同编号一致。

2） 《抵押物清单》应列明抵押物名称、座落位置、状态( 面积) 、权属证号( 不是他项权证号) 、估价值等。

3）房产抵押的，其土地必须抵押，或土地抵押的，其地上附着物必须抵押，并在《抵押物清单》中详细列明。

4）担保合同担保的贷款是已经发放的贷款，应在合同中的其他条款中注明“本担保合同是为 xxxx 年 xx 月 xx 日贷款人发放的贷款作抵押担保”。

(四) 密切关注抵押物的变现能力

1） 密切关注土地市场情况，及时测算抵押物价值，确保贷款有足值的财产担保。当土地市场疲软时，其土地抵押物将缩水贬值，依据《担保法》第51 条“抵押物价值减少时，抵押权人有权要求抵押人恢复抵押物的价值，或者提供与减少的价值相当的担保”的规定，贷款人可要求抵押人提供其他财产或保证作补充担保。

2）密切关注抵押人经营情况，及时了解抵押人欠债内容、欠债性质、欠债金额情况，确保抵押权人的优先受偿权。当抵押人对外法定优先偿付的债务达到一定比例时，贷款人应采取措施主张权利，即使贷款未到期，也应行使不安抗辩权主张权利。

3） 密切关注抵押人居住生活及家庭收入变化情况，确保抵押物的执行变现。当抵押人收入发生急剧恶化，危及担保能力时，贷款人应行使不安抗辩权，要求借款人提前偿还债务或另行提供担保; 当执行抵押人提供担保的抵押物 － － 居住房屋时，为抵押人提供最低生活标准所需的居住房屋，强制执行拍卖、变卖抵押物，实现抵押权。

3、结束语

不可否认，土地抵押贷款给经济活动的展开、市场经济的发展 、国家实力的发展有着巨大的作用土地抵押贷款，增进了资本的流动、再创造，是市场经济下的产物。但我们不可忽视土地抵押贷款带来的风险。面对存在的风险，政府必须采取行动完善贷款制度，完善土地抵押贷款的管理，积极主动预防土地抵押贷款带来的风险。

【参考文献】

[1]《抵押贷款风险研究》王明阳中国建工出版社

[2]《银行贷款风险研究》 李浩明 中国工业出版社

[3]《担保法》 《物权法》