浅析土地政策开发与建设收益

米川

摘要：过去，我国长期处于计划经济体制下，国家利益代替了个人利益、群体利益以及社会公共利益，未来的不确定性是土地利用规划中普遍存在的问题。土地利用规划编制中规划文本与规划图件首当其中。结合《城市土地利用规划与开发》这门课程的学习，逐步加深了对城市土地价值、效益以及利用等方面的认识。同时，结合正在做的关于该市河流两侧用地收益分析等这方面的工作，运用我在这门课程中所学到的知识，来简要分析一下城市土地开发强度与收益的关系。

关键词：土地政策；建设收益；城市规划；

中图分类号：TU984文献标识码： A政府通过土地储备机构储备的实物土地，可以及时对市场做出反应，这样土地储备制度在调控中发挥着基础性的作用。目前，由于国有土地缺乏明确的产权代表，造成增量土地出让主体的混乱。同时，存量划拨土地使用者可以通过补办出让手续进入市场流转以及土地隐形交易市场的存在，使得众多划拨土地使用者或其主管部门，也成为土地的供应者，等等这些造成了土地供给总量失控。所以，以储备的手段，实现土地一级市场的垄断，优化配置土地资源，是土地储备的出发点和归宿。1. 项目背景分析

近几年，城市建设持续大投入、大配套、大绿化，规划建设了一批城市形象的精品工程，城市人居环境显著改善，空间布局不断优化，服务功能进一步增强，大大提高了城市综合竞争力。特别是生态保护、风景建设、旅游开发，提升了该城市的形象。根据市委市政府的综合部署，在完成城市改造的基础上，从2007 年开始，利用3 年左右的时间改造，力争把该城市改造成享誉世界的风景城市。2. 用地概况

北宫桥头地块位于该市中心城区河流以东，北宫街以北，四平路以西。属于国有划拨用地。（图1）图1地块东侧、北侧为则儿庄村旧村改造用地。南侧地块拟开发建设一座18 层点式高层建筑。用地内现有居民住宅楼6 座，分别为供销社居民住宅楼，建设于九十年代初期。根据初步调查，该6 座住宅楼现有268 户居民，建筑面积18057 平方米，其中南侧两座楼建筑面积5864平方米，居民80 户。（图2）图2地块内的现状建筑建设年代较早，建筑质量差，且建筑密度低，现状建筑占压河道绿线，远远没有发挥出其区位、环境优势。因此，为了更大的发挥其土地价值，合理节约利用土地，打造河的重要景观节点，改善现状居民的居住环境，市政府决定对其进行拆迁改造。3. 项目建设成本测算标准

为了更直观地反映出土地价值，我们将测算标准分为两部分，即建设成本与销售收益。建设成本受市场价格波动的影响较大，因此，我们采用最近一段时期内的平均价格来计算。而销售价格则参照地块周边商品房销售的价格来计算。

3.1 单方成本构成：

（1）建安成本，按每平方米1600 元（12-18 层），1800 元（18 层以上）；

（2）基础设施费用，包括小区配套、临时水电、垃圾处理等，按每平方米15 元；

（3）前期费用，包括测绘、勘探、规划、设计、图审、招投标、监理等，按每平方米85 元；

（4）行政事业收费，包括配套费、人防、地震、劳保、散装水泥、沿河收益等，按每平方米546 元；

（5）营业等各种税，按每平方米260 元；

（6）管理费及资金成本，按每平方米15 元；以上合计每平方米2766 元。

3.2 分析参数

销售价格，参照周围楼盘目前市场价格，住宅、办公按每平方米4500 元，商业按每平方米6000 平方米；4. 策划方案

考虑到最大限度地利用土地以及项目的可实施性，更直观地反映出城市土地建设强度与开发收益的关系，对该地块分两个方案进行比较。一是对该地块进行部分改造，将南侧2 座楼拆除，腾出来的用地规划两座高层点式住宅楼；二是将现状6 座住宅楼全部拆除，新规划五座高层点式住宅楼。下面就两个方案进行经济测算。4.1 方案一

对地块内南部原7 层、4 层住宅楼实施拆迁，拆迁后可空余土地0.40公顷（6 亩）。拆迁量为5864 平方米，拆迁户80 户。

考虑到高层建筑对北部现状住宅建筑的日照间距，规划布局高层点式住宅2 座，分别为18 层和16 层。（图3）图3规划总建筑面积：14760 平方米。容积率：3.7，规划户数124 户。

4.2 利润分析

（1）拆迁按照4500元/ 平方米计算，拆迁量为5864 平方米，拆迁户全部回迁，按照原拆迁面积给予补偿，则需要拆迁总费用为：4500 元/ 平方米×5864平方米=2638.8 万元。相当于每亩土地价格439.8 万元。

（2）住宅建设成本：

住宅建设成本合计为：2766 元/ 平方米；规划总建筑面积为18414平方米；则住宅建设成本为：2766 元/ 平方米×14760 平方米=4082.6万元住宅销售价格按照4500 元/ 平方米计算，则销售收益为：4500 元/ 平方米×14760平方米=6642 万元。因此，该地块收益为：6642-2638.8-4082.6=-79.4 万元。

4.3 方案二

对原6 座楼实施拆迁，拆迁后可空余土地1.24 公顷（18.6亩）。拆迁量为18057 平方米。（图4）图4

规划布局高层点式住宅5 座，层数在28-32 层之间。

规划总建筑面积：50468 平方米；容积率：4.0；规划户数386 户。

4.4 利润分析

拆迁按照4500 元/平方米计算，拆迁量为18057 平方米，则需要拆迁总费用为：4500 元/ 平方米×18057 平方米=8125.7 万元。相当于每亩土地价格436.8 万元。

住宅建设成本：

以上大项合计为：2766 元/ 平方米；规划总建筑面积为42037 平方米；则住宅建设成本为：2766 元/ 平方米×50468 平方米=13959.4 万元住宅销售价格按照4500 元/ 平方米计算，则销售收益为：4500 元/ 平方米×50468 平方米=22710.6 万元。因此，该地块收益为：22710.6-8125.7-13959.4=625.5 万元。5. 土地收益分析

在城市建设当中，适当提高城市建筑物的平均层数和建筑密度，可以减少市政工程设施的单位造价，节约城市建设资金。对开发商而言，增建一定数量的高层建筑，在一定条件下，可获得增加投资不多而节约用地所带来的可观经济效益。因为建设用地的价格是随容积率的变化而变化的，集中表现为楼面地价的下降，地价总量的上升。而从两个方案的测算结果来看，除去各项建设以及回迁安置的成本，很明显，随着容积率的上升，建设强度的加大，土地收益提高。方案二土地建设强度较大，容积率较高，获得的收益明显。在该地块的开发运作过程中，政府有必要对该地块实行拍卖，可在拍卖条件上明确取得该地块土地使用权的开发企业，要就地安置现状住户，向负责河流治理的三河公司缴纳一定的土地收益金。另外，政府也可采取一定的开发优惠措施，比如减免部分规费等措施，来鼓励开发商投资建设，从而实现双赢。

参考文献：

[1] 张季.《多视角的城市土地利用》. 复旦大学出版社.2006

[2] 何芳.《城市土地经济与利用》. 同济大学出版社.2004

[3] 李德华.《城市规划原理》（第三版）. 中国建筑工业出版社，2001