开发区土地集约利用潜力实现研究——基于天津经济技术开发区673个地块的调研

黄凌翔，赵 娣，金丽国

（1.天津城建大学，天津 300384；2.天津市国土资源和房屋管理研究中心，天津 300042）

开发区土地集约利用潜力实现研究
——基于天津经济技术开发区673个地块的调研

黄凌翔1，赵 娣1，金丽国2

（1.天津城建大学，天津 300384；2.天津市国土资源和房屋管理研究中心，天津 300042）

研究目的：探究开发区土地集约利用潜力实现的约束及途径。研究方法：实证研究法，对比分析法。研究结果：开发区可实现的潜力与理论潜力存在较大的差异，潜力的实现与用地类型、用地时间和企业类型及成长阶段关系密切。研究结论：在探索开发区土地集约利用潜力时要充分考虑各种约束条件，并以单个地块为测算对象。

土地利用； 开发区；土地集约利用；潜力实现

1 问题的提出

资源的节约集约一直是中国发展的重要任务，十八大和十八届三中全会中都强调了能源、水、土地节约集约使用问题。2014年3月颁布的《国家新型城镇化规划（2014—2020）》也明确指出要健全节约集约用地制度。开发区历来是土地集约利用的先导区和示范区[1]，2008年国家颁布了《开发区土地集约利用评价规程》（以下简称《规程》）开始对国家级开发区土地集约利用评价工作开展试点，旨在掌握开发区土地利用现状、测算开发区各类土地利用潜力，促进开发区土地的外延扩展和内部挖潜[1]。随后各地将评价对象扩展到省级开发区。

开发区土地集约利用潜力的科学测算是推进开发区土地节约集约的关键[2]。《规程》中土地集约利用潜力包括扩展潜力、结构潜力、强度潜力和管理潜力。近年来的文献中关于土地集约利用潜力研究思路大多与《规程》较为一致[1,3-4]。同时指出工业用地内部潜力挖掘即结构潜力和强度潜力是土地集约利用潜力挖掘的重点[5-6]。

潜力的实现受区域经济、地方政策、资源禀赋等多种条件的限制，理论测算出的潜力可能并不是实际的潜力，差距的产生是因为理论潜力是理想状态下所有假设条件都得到满足，但现实中评价地区可能存在着难以改善的问题[7-8]。所以测算出的理论潜力与现实中可实现潜力存在一定的差异。本文试图以天津经济技术开发区673个地块为例，对理论潜力的实现进行深入分析。

2 开发区土地集约利用潜力类型

2.1 潜力类型

按《规程》分类方法，潜力一般可分为扩展潜力、结构潜力、强度潜力和管理潜力。计算公式如下：

（1）扩展潜力。

式1中，QE表示尚可供应土地面积；QZ表示开发区土地总面积；QD表示已供应国有建设用地面积；QF表示不可供应土地面积，单位均为hm2。

（2）结构潜力。

式2中，QSP表示结构潜力，单位为hm2；QA表示已建成城镇建设用地面积，单位为hm2；PI表示工业用地率的理想值；PP表示工业用地率的现状值。

（3）强度潜力。

式3中，QIP表示强度潜力，单位为hm2；QA2表示已建成工矿仓储用地面积，单位为hm2；II表示工业用地综合容积率、工业用地建筑系数、工业用地固定资产投入强度、工业用地产出强度的理想值；IP表示工业用地综合容积率、工业用地建筑系数、工业用地固定资产投入强度、工业用地产出强度的现状值。

（4）管理潜力。

式4中，QAP表示管理潜力；QD22表示有偿使用且已到期但未处置土地面积；QG1表示收回闲置土地面积，单位均为hm2。

由各类潜力的计算公式可知，扩展潜力主要考虑尚未供应土地的潜力；结构潜力是在已供应土地中，通过用地类型改变能够提高的潜力；强度潜力则是在既定的工矿仓储用途下集约度还能够提升的土地面积；管理潜力为可收回闲置土地和有偿使用且已到期但未处置土地的面积。

2.2 潜力实现约束及研究思路

潜力的实现不同于潜力测算，潜力测算一般通过理想值和现状值的差异进行计算，然而各指标理想值的实现受到诸多因素的影响，如土地供应时间、行业发展特点、用地企业所处发展阶段等，所以研究潜力实现要分析以上因素的约束。考虑到扩展潜力来自尚未供应的土地，为较容易实现潜力部分。管理潜力只要政府严格执法此部分潜力也较容易实现。本文重点对结构潜力和强度潜力的实现进行探究。具体方法如下：

（1）结构潜力分析。结构潜力是非工矿有偿使用地块近期可能转换成工矿仓储用地的潜力。对其实现约束的研究思路为：首先，利用不同地块出让时间、用地年限等信息，对地块用地到期年份进行统计分析，判断可以提高结构潜力的地块，随后，测算出可以提高的结构潜力面积。

（2）强度潜力分析。强度潜力的实现主要来自部分传统产业和入驻较早企业的容积率和建筑系数的提升[9]。对其实现约束的研究思路为：第一步，利用GIS软件对单个地块土地供应时间、已使用时间、工业用地综合容积率（已建成城镇建设用地范围内工矿仓储用地上的总建筑面积/工矿仓储用地面积）和工业用地建筑系数（已建成城镇建设用地范围内工矿仓储用地上的建筑物构筑物基底面积、露天堆场和露天操作场地的总面积/工矿仓储用地面积）等数据进行统计；第二步，对容积率和建筑系数低于理想值的地块的已使用时间统计，每10年作为一个时间段，分析潜力实现的可能性；第三步，对两个指标的现状值和开发区理想值差距分布进行统计，分析潜力实现的难易程度；最后，根据企业的生命周期，对具有强度潜力提升的地块和其上承载的企业类型分析判断，测算可以实现的强度潜力面积。

3 实证研究

3.1 研究对象概况

天津经济技术开发区成立于1984年12月6日，是中国首批国家级开发区之一，包括东区、西区、中区、南港工业区、逸仙科学工业园、现代产业区、微电子工业区、南部新兴产业区、泰达慧谷以及北塘企业总部园，是天津滨海新区的重要组成部分，国家批准总土地面积为3797.04 hm2。从产值仅有300万元的盐滩起步，经过近30年的建设，投资环境日趋完善，形成了电子信息、食品、机械、生物医药4大支柱产业，成为发展速度最快、综合效益最好的经济技术开发区之一。

3.2 数据来源

从2008年国家开展开发区土地集约利用评价工作试点以来，天津经济技术开发区已完成三次评价工作，最近的一次是2012年，评价时点数据为2011年。本文出于资料可得性的原因，对2012年评价结果进行分析。数据主要来源为天津经济技术开发区统计公报和实地调查数据。

3.3 潜力实现分析

结构潜力和强度潜力的测算需要相应指标的理想值，确定方法主要有发展趋势法、目标值法和专家咨询法。

3.3.1 结构潜力分析 借助GIS软件对天津经济技术开发区住宅用地、商服用地、其他公共管理与公共服务用地、公园与绿地等非工矿仓储用地类型的673个地块进行分析。在供应类型上451个地块属于有偿使用土地，222个地块为划拨土地。重点对451块有偿使用土地的出让时间和出让年限进行分析。由表1可知，451个地块中最早的到期年份为2028年，最早到期时间距评价时点为16年。所以，其他类型用地转化为工业用地角度不能提升结构潜力。这反映出通过调整土地利用结构释放开发区土地节约集约利用潜力将是一个长期的、艰巨的、缓慢的过程。

3.3.2 强度潜力分析

（1）工业用地综合容积率和工业用地建筑系数现状值低于理想值的地块。

天津经济技术开发区工矿仓储用地均为有偿使用土地，用地年限均为50年。借助GIS软件分别计算出已建成工矿仓储用地上461个地块（面积为1533.22 hm2）的工业用地综合容积率和工业用地建筑系数，并与这两个指标的理想值进行对比分析。其中，工业用地综合容积率指标现状值低于理想值的地块有234个（面积为1187.99 hm2），占地块总数的50.98%、占总面积的77.48%。工业用地建筑系数现状值低于理想值的地块有220个（面积为831.28 hm2），占地块总数的47.72%、占总面积的54.22%。以上分析表明，工业用地综合容积率和工业用地建筑系数两个指标，有近地块总数一半的地块现状值低于理想值，仅仅从数量上分析潜力的提升就不容易。

表1 有偿使用地块用地类型及出让时间Tab.1 Land types and land transfer time

（2）不同用地时间工业用地综合容积率和工业用地建筑系数现状值低于理想值的地块分布。

不同用地时间工业用地综合容积率低于理想值的分布情况详见表2。其中，现状值低于理想值的地块中用地年限较少，用地时间在1—10年的地块有116个（面积为597.72 hm2），地块个数占比49.57%，面积占比为50.31%。

不同用地时间工业用地建筑系数现状值低于理想值的地块情况详见表2。其中，现状值低于理想值的地块中用地年限较少，用地时间在1—10年的地块有104个（面积为389.37 hm2），地块个数占比47.27%，面积占比为46.84%。

以上按照出让年限分析分布情况，近半数具有潜力挖潜的地块已使用年限较短，潜力的提升不易实现。

表2 现状值低于理想值的企业用地信息Tab.2 Information of the land that present value is lower than expected one

（3）工业用地综合容积率和工业用地建筑系数现状值与理想值差距分布。

工业用地综合容积率现状值和理想值差距地块分布情况详见图1。其中，现状值与理想值差距大于50%的有142个地块（面积875.11 hm2）。这反映出在综合容积率的挖潜上，需要超过开发区总仓储用地面积的57.08%以上的地块，进行50%以上的容积率潜力实现，实现难度较大。

工业用地建筑系数现状值和理想值差距地块分布情况详见图2。其中，现状值与理想值差距大于50%的地块只有1个。多数地块现状值与理想值差距不大，差距范围主要集中在30%以内，是因为开发区的多数企业由于行业性质需要露天堆场、露天操作场地面积较大。

图1 工业用地综合容积率现状值和理想值差距分布Fig.1 Distribution of gap between present value and expected value of the industrial land

图2 工业用地建筑系数现状值和理想值差距分布Fig.2 Distribution of gap between present value and expected value of the coefficient of industrial land

（4）用地时间与地块承载企业类型两种因素综合考虑土地集约潜力来源。

企业的用地时间对潜力实现起着决定性的作用。1970年名列美国《财富》杂志前500强的大企业，其生命周期有40—50年[10]；日本《经济实业》的调查显示，日本企业平均寿命为30年[11]。2014年上海出台新规定“新增用地产业项目类出让年限不超过20年”。综上关于企业生命周期和用地年限调整的研究，再依据天津经济技术开发区实况分析可实现潜力，出让时间比较短在10年以内的企业，工业用地综合容积率和工业用地建筑密度不易改变。在入驻企业方面，开发区有来自境内外的89家世界500强企业投资，投资项目达230个。参考黄铁等[12]的研究成果，最终以用地年限20年以上的地块为主要潜力提升对象。

用地年限在20年以上且工业用地综合容积率现状值低于理想值的地块有30个（不同地块可能是同一企业的情况），如表3所示，由于政府对非传统企业的政策扶植，传统企业为容易实现的潜力部分。其中涉及食品制造业、农副食品加工、通用设备制造等传统行业的地块有17个（面积为47.34 hm2），占现状值低于理想值地块总数的7.33%,面积的3.98%；用地年限在20年以上且工业用地建筑系数现状值低于理想值的地块有26个，如表4所示，其中涉及农副食品加工、化学原料和化学制品制造业等传统行业的地块有12个（面积为34.26%），占现状值低于理想值地块总数的5.45%，面积的4.12%。

（5）工业用地固定资产投入强度、工业用地产出强度潜力分析。

对于工业用地投入、产出潜力可以根据同类型企业投入、产出强度的方差进行分析，方差计算公式：

式5中，x为同类型企业投入、产出的平均数，同一类型的企业投入、产出理论上差异不大，如果sˆ2变化较大说明存在部分企业土地投入、产出强度较低的情况，反映用地不节约集约的因素，同时也是用地投入、产出强度潜力所在。但由于单个地块投入、产出数据未能完全获取，本文未进行单个地块投入、产出强度潜力的分析。

以上对工业用地综合容积率和工业用地建筑系数潜力分析，反映出理论上可以提高的土地集约利用的潜力，在实际工作中并不具有完全的可行性，潜力提高并不容易。

表3 用地时间20年以上综合容积率现状值低于理想值地块信息Tab.3 Information of the land that the present fl oor area ratio is lower than expected one

表4 用地年限20年以上工业用地建筑系数现状值低于理想值地块信息Tab.4 Information of the land that present building coefficient value is lower than expected one

3.4 理论潜力与可实现潜力的结果对比

基于可实现结构潜力和强度潜力的分析，对可实现的潜力进行测算，与理论潜力测算结果对比分析。

结构潜力部分，可实现的结构潜力来自其他类型土地转化为工矿仓储用地，由表5可知451个地块中最早到期的地块还有16年，所以实际通过用地结构调整可增加工矿仓储用地面积为0。

强度潜力部分，利用强度潜力计算公式测算实际可以提高的强度潜力，得到可以提高的工业用地综合容积率潜力面积为19.58 hm2，可以提高的工业用地建筑系数潜力面积为6.62 hm2。

由表5可知《规程》中的测算方法并不具有完全可行性。一方面体现在理论上测算出的潜力与实际测算出的潜力存在较大差距，即因为某些条件不能完全满足，并不能实现理论测算的潜力。另一方面表现在可能实现的潜力大于理论测算的潜力，理论测算潜力是以开发区整体为研究对象，采用的是指标的平均值，而不同地块的集约利用程度差异较大，如工业用地建筑系数指标，234个地块的现状值高于理想值，高于理想值的地块基本不可能降低，低于理想值的地块则有提高的潜力，所以按各个地块计算出的可以提高的潜力会高于理论测算出的潜力。

综上，为了提高潜力测算的科学性，在测算方法上应该以单个地块为单位而不是以开发区整体为测算单位。

表5 理论测算潜力与可实现潜力对比 单位：hm2Tab.5 Comparison between achievable potentiality and theoretical potentiality unit: hm2

4 总结与讨论

本文按照《规程》中的方法对开发区土地集约利用潜力进行测算，并进一步对潜力实现途径进行分析。对天津经济技术开发区的实践则表明，可实现的潜力与理论上测算出的潜力存在很大差距，同时也可能存在可实现潜力高于理论测算潜力的情况。在以后的研究中对开发区土地集约利用潜力测算方法上进行创新，可以考虑以单个地块为测算对象，探寻潜力提升的途径。同时，如何通过土地供应和已有用地的管理促进土地利用强度和开发区整体的发展，是开发区长期发展需要考虑的关键问题。

（References）：

［1］翁进，张禾裕，崔强，等.开发区土地集约利用潜力评价分析及其方法优化研究——以湖南省某国家级经济技术开发区为例［J］.国土与自然资源研究，2013，（2）：58-60.

［2］岳大鹏，石劲松，焦阳.开发区土地集约利用潜力的内涵分析与扩展——以西安为例［J］.中国土地科学，2011，25（11）：37-42.

［3］李克龙，范英莉，余素勋，等.浅谈开发区土地集约利用评价方法初探——以哈尔滨平房汽车零部件产业园区土地集约利用评价为例［J］.国土与自然资源研究，2012，（1）：50-52.

［4］侯丹，丁锐，李双异，等.辽宁省国家级开发区土地集约利用评价与潜力分析［J］.中国人口·资源与环境，2010，20（3）：104-107.

［5］石忆邵，黄银池.开发区土地集约利用研究——以上海开发区为例［J］.现代城市研究，2011，（5）：13-19.

［6］谢正观，郑仰阳.开发区土地集约利用评价研究——以厦门市海沧台商投资区为例 ［J］.中国人口·资源与环境，2011，21（3）：393-396.

［7］李景刚，欧名豪，刘志坚，等.江苏省开发区土地集约利用潜力研究［J］.中国人口·资源与环境，2006，16（6）：129-134.

［8］张涛.湖北省省级开发区土地集约利用挖潜研究［D］.武汉：华中农业大学，2011.

［9］赵红俊.基于协同论的开发区土地集约利用潜力评价——以南京江宁经济开发区为例［D］.南京：南京农业大学，2010.

［10］刘立.创新型企业及其成长［M］.北京：科学出版社，2010：164.

［11］张鸿.企业寿命问题研究［J］.商场研究，2005，（16）：122-125.

［12］黄铁，韩福荣，徐艳梅.中外合营企业寿命周期研究［J］.管理世界，1997，（5）：161-167.

（本文责编：陈美景）

Study On the Realization of Potentially Intensive Land Use in Development Zones: A Case of 673 Plots in Tianjin Economic-Technological Development Zone

HUANG Ling-xiang1, ZHAO Di1, JIN Li-guo2
（1. Tianjing ChengJian University, Tianjin 300384, China; 2. Tianjin Land Resources and Housing Administrative Research Centre, Tianjin 300042, China）

The purposes of this article are to explore the constraints and countermeasures of realizing potentially intensive land use in development zones. Methods employed were empirical research and comparative analysis. Results show that there is a large gap between achievable potentiality and theoretical potentiality, and there is a close connection between realizing the potentiality with the land types, the time of using the land, type of enterprises, and the development stage of the enterprises. It is concluded that in exploring the potentiality of intensive land use in development zones we should take all the constraints into account and base on the scale of individual plot.

land use; development zone; land intensive utilization; potentiality of realization

F293.2

A

1001-8158（2014）10-0033-07

2014-06-30

天津市科技发展战略研究科技计划项目（13ZLZLF06400）；教育部人文社会科学项目（13YJC790051）；国家自然科学基金项目（70803032）。

黄凌翔（1979- ），男，湖北监利人，博士，教授。主要研究方向为城市经济和土地资源管理。E-mail: hllxiang@126.com