浅谈住房保障与商品房市场如何协调发展

●马爱卫

浅谈住房保障与商品房市场如何协调发展

●马爱卫

近些年来，由于我国城市化进程加快，使得房地产业迅速升温，有关于住房保障与商品房市场的问题成为了媒体新闻的热点话题。文章针对住房保障与商品房市场如何协调发展进行了讨论。首先就住房保障与商品房市场的发展现状进行了分析，然后针对住房保障与商品房市场的发展提出了一些建议，使二者协调发展，为住房保障与商品房市场创造一个良好的发展环境。

住房保障 商品房市场 协调发展

一、我国住房保障与商品房市场的发展现状

1.我国住房保障方面。自从我国进行住房改革之后，国家积极建立健全住房保障体系以更好地解决低收入家庭的住房问题，从目前总体形势来看，对于我国住房保障的发展可以从以下几点进行分析：

（1）我国廉租房发展现状。廉租房指的是政府为了在住房问题上实施社会保障职能，面向诸如城镇常住户口等最低收入群体，为其提供租金低廉的住房。近几年来，虽然很多地区已经在努力完善廉租房政策建设制度，建设部等各大部委已经发布了《廉租住房保障办法》等文件，积极监督廉租房的发展形势，为更多在住房上有困难的居民尽最大努力提供廉租房，向使每个居民都有房可住的目标努力，但仍存在廉租房申请手续繁杂、时间过长等问题使得一些居民难以获得廉租房。

（2）棚户改造住房发展现状。棚户改造住房主要是针对一些居住在城镇危旧住房中的困难家庭而推出的住房。近两年，国家非常重视棚户改造住房的建设，采取一系列措施动员社会各界参与到棚户改造住房建设中去，使得很多困难家庭的居住条件得到了改善。但是由于各个地区的经济发展情况的不同，房地产商在棚户改造工程所获得的利润微薄使得一些地区棚户改造房的建设进程仍然不能完全满足住房困难家庭的需要。因此，要想使住房保障与商品房市场协调发展，政府仍然需要加强与房地产商沟通交流，加快工程的建设进度。

（3）公共租赁住房发展现状。公共租赁住房主要是为了解决新就业人员群体住房困难的一种住房，其房屋所有权归政府或公共机构所有。随着城市化进程的加快，政府充分考虑外来人员的切身利益，大力推行公共租赁住房的建设，使一部分外迁人员有了一个相对稳定的住所，间接促进了当地经济的发展。但公共租赁住房仍然存在一些诸如户籍问题、住房面积、租金标准以及监审难题等有待完善之处。

（4）我国经济适用房发展现状。经济适用房指的是政府为了照顾城市低收入住房困难家庭，为其提供政策优惠，特定一些房屋的套型面积和销售价格的一种具有保障性质的政策性住房。据统计，我国经济适用房的完成投资额较房地产企业完成投资额来说增幅甚微，在房地产总投资额的比重很小。从经济适用房销售价格角度出发，我国政府虽然已经加大了地经济适用房的投资力度，但房市的迅速升温使得我国经济适用房价格水涨船高，使得房地产开发商不愿意去开发经济适用房项目而是更青睐于商品房项目。这样一来，阻碍了保障性住房与商品房市场两者的协调发展。

2.我国商品房市场方面。

（1）房地产投资增长过快。我国经济的快速发展加快了城市化建设步伐，提高了居民生活水平，增加了人们的住房需求。反之，由于房地产业与其他行业紧密相联，房地产业的发展在一定程度上带动了二三产业的发展，对国家经济有着一定的促进作用。但是由于近些年来开发商对房地产项目投资过大，使得房地产投资增长过快，房地产商在重视商品房建设的同时忽略了保障性住房的建设，一部分人的切身利益没有完整的法律法规来对其进行保障，在一定程度上影响着保障性住房与商品房市场两者的协调发展。

（2）房价增长过快。某些地区房价增长过快，使得中低收入人群难以满足自身住房需要。而房地产业的收益率远远超过其他行业的平均收益水平，因此吸引了大量的社会资金，很多企业与个人利用这个机会积累更多的资金，一些人手中拥有很多住房的同时使得另一部分人只能租房居住，造成住房分配失衡。

二、对于我国住房保障与商品房市场协调发展的一些建议

1.完善住房相关政策法规。我国政府应当根据当前住房保障与商品房市场的总体趋势，将住房政策与法律、金融、税收以及土地等其他相关政策紧密结合，在现有住房相关政策的基础上做进一步完善。尽快颁布适应我国实际情况的《住房保障法》，建立健全住房金融对保障性住房的支持机制，并适当给予一些相应的税收优惠政策。同时，政府可以给予相关机构一定鼓励，促进各类机构参与保障性住房的经营，大力支持住房保障，以满足居民的住房需要。

2.建立健全住房供应体系。目前，我国已经构建起了住房供应体系的蓝图，但还有很多不完善的地方需要改进。在完善住房供应体系方面，政府应当重视市场经济效益和各个阶层的住房需求情况，建立起一个兼顾商品房、廉租房、棚户改造住房以及公共租赁房等多层次的住房供应体系。

3.完善住宅过滤机制。政府不仅要积极建设保障性住房，而且还应当充分利用市场手段，完善住宅过滤机制，实现市场多元化的住房供给，根据家庭收入情况、住房需求情况等进行层次划分，对于高收入人群所购买的高价房屋，政府不给予房屋补贴；对于中低收入人群所购买的一些经济适用房，政府根据实际情况进行补贴；对于最低收入人群，政府可以为其提供廉租房，对于一些拆迁、外来人员等急需用房的人群，政府可以为其提供棚户改造住房以及公共租赁房以满足其住房需求。同时，政府应当采取发放货币补贴引导中低收入阶层消费二手住宅，这样不仅可以减轻财政压力，还可以满足各个群体的住房需要，促进我国住房保障与商品房市场能够协调发展。

[1] 褚超孚.城镇住房保障模式及其在浙江省的应用研究[D].浙江大学，2005

[2] 高学惠.城市中低收入家庭住房保障中的问题及对策研究—以潍坊市为例[D].青岛大学，2009

[3] 洪开荣，沈宏亮.房地产市场与住房保障协调发展问题的研究——基于多任务委托代理模型的分析[J].湖南财经高等专科学校校报，2010(4)

（作者单位：东营市住宅发展中心 山东东营 257091）

（责编:贾伟）

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1004-4914（2014）03-251-01