小产权房的成因及法律解决途径

罗艳萍

【摘 要】伴随着我国经济的迅速发展以及城市化进程的日益加快，城市土地因为需多供少而价格飞涨，小产权房的出现虽然一定程度上缓解了人们的购房压力，但是伴随而来的也有许多的问题。再加上其范围广、数量众多，治理难度非常大，甚至一度呈现蔓延的趋势。在本文中将对小产权房的形成原因做详细的解析，并且提出有效的解决措施，从而达到妥善处理小产权房问题的目的。

【关键词】城市化；小产权房；治理；措施

文章编号：ISSN1006—656X（2013）12-0045-01

一、小产权房的成因

小产权房的出现要从主客观两面来分析，主观在于法律规范的不完善以及人们追求各自利益所造成的矛盾激化；客观原因在于城市化的发展和市场经济体制中的缺陷。下文就从这两个角度进行论述，客观分析小产权房形成隐患的原因。

（一）城市化进程的加快

近年我国城市化发展过快，城镇化的水平已经超过45%，这也就导致城市面积不断扩大，乡村的土地逐渐减少，这一定程度上成为了小产权房产生的温床，而且伴随城市化的不断发展，土地价格开始飞涨，导致房价也持续走高，已经超出了普通居民所能接受的经济承受范围，并且城市里给房地产行业开发的项目也逐渐供不应求，小产权房的出现改变了这种现状，因其价格低廉，受到了不少购房人士的青睐，为小产权房的发展注入了助力。

（二）城市房产资源的供需矛盾

需求大于供给矛盾产生的原因在于城镇化进程中对房产资源的消耗，并且政府的解决措施没有从根本上缓解这种情况，依然是杯水车薪，无法满足多数居民的住房需求，例如现在虽然有经济适用房等价格较低的住房模式出现，但相对庞大的住房需求人员还是远远不够的，再加上我国老龄化的现象日益凸显，小产权房远离市中心、空气质量好、交通便利的特质正好迎合了退休老人对于住房的要求，因此在小产权的消费群体中，老年人数占有相当的比重。另外没有本地户口的外来人员在购房上受到户籍条件的制约，也会选择购买小产权房，当然还有许多其它的消费群体。所以，城市房产的高价格让许多人都将目光投向了小产权房，壮大了小产权房的购买人群，为小产权房提供了广阔的消费群体。

（三）乡村土地的闲置

小产权房的发展还有很大程度受到乡村土地闲置的影响，因为如果乡村土地已经呈现饱和的状态，那也将会抑制小产权房的发展，但是由于较多的农村人口进城打工，或者是因为有更好发展而选择移居到城镇的人群大量存在，造成了农村近郊土地的空闲，政府对于这些闲置的土地乡镇也没有妥善的进行处理，而是随意的变卖。另外进城务工人员由于普遍经济能力不强，导致无法消费城市的高房价，只好在近郊地区购买小产权房。相反城市高收入人群也看中了小产权房的优越环境条件而选择购买，这样多方的消费目标都成了近郊的小产权房，为小产权房的发展提供了广阔的市场条件。

（四）对高利润的争夺

小产权房的较高盈利让乡村政府淡漠了国家的相关禁止法令，并且国家对于小产权房的处罚力度还不大，许多人抱着侥幸的心理进行违建，且基本都逃脱了国家制裁，这让开发方更加明目张胆的进行建设小产权房活动，甚至村民和村领导机构共同参与，获取高额的利益分红，这种以各自利益出发的活动也加剧了小产权房情况的恶劣程度。

（五）政府没有贯彻落实新农村建设

国家在农村的建设活动中提出将老旧的民房进行统一的规划，整齐建设，体现新农村的良好风气。但是政府在实际的贯彻中有很多缺点，首先是因为资金不足，无法达到建设的标准要求，于是进行招商合建的方式，这让一部分房产流入开发商手中，政府并没有保障房屋的居住权属于村民。

（六）监管不合理

小产权房在不断的发展过程中并没有被有关部门扼制，这是由于相关部门的监管有效性得不到体现，一定程度上放任了小产权房的发展，甚至在一定程度上参与了小产权房的推动。地方政府的执行力不够完善，即使有很好的政策颁布，得不到强有力的执行也是徒劳。另外没有从根源切断小产权发展的势头，究其原因，还是因为城市房价过高，因此政府对城市房屋资源进行有效的调动和合理的分配也会阻止小产权房的不断发展，最后就是没有具体分析实践过程中出现的问题，责任心不足，这样下去会让小产权房的治理工作难上加难。

二、解决小产权房问题的有效途径

要完善相关土地法律，法律法规的完善是进行问题处理时所要依照的基础，只有按照法律程序进行规范的治理才可以更快的达到想要取到的效果。

（一）完善相关法律体制

国家有关土地制度的法律法规还不够明确，引导了农村集体土地向小产权房的转变，或者是存在法律空白，让开发方钻了空子，例如《土地管理法》提到的集体土地不得租赁、转让给非农建设，因此在不占用开展农业正常活动的基础上进行小产权房建设并不违法，正是利用这点，开发商才敢大肆地进行小产权房的建设，因此为了杜绝这种现象，需要加强法律条文的规范力度。

首先，小产权房的问题在于土地所有权的归属不明确以及管理者的职责没有得到规范。因此在法律中要明确指出建设小产权房的违法性，对于农村土地的使用应该由国家统一进行规划管理。并且要求村镇部门做好所在区县及周边的土地统计工作，清晰的掌握土地使用方向，了解小产权房的增减情况。

其次，应该确立小产权房的责任归属，加大打击力度，对违法进行建设的责任人追究法律责任，严谨对待小产权房的买卖问题。因为只有强有力的法律规范，才可以让开发方在利益的驱使作用下保持清醒。

然后，完善土地监管制度。组建权威的机关部门对小产权房进行监管，严谨的对待有关土地方面的手续问题，规范化透明化的执法，让各部门之间相互监督，相互制约，政府部门要公开管理土地、开发商等方面的信息，并且实行民主化的参与机制，使房屋建设成本、最终报价公开化。

最后，需要加强社会保障制度的建设工作。房产是人民根本利益的重要组成部分，为了让更多的人有房住或者住得起房，政府需要完善社保制度，提供更多的经济廉价房屋，这样也就控制了购买小产权房的消费群体数量。

（二）针对不同已建小产权房进行合理整治

一方面，对影响正常农业生产的房屋进行拆除，还原其原来农貌，开发商需将房款归还买方，并且追究有关开发方的法律责任。

另一方面，勒令投入成本较低并且正在建设中的小产权房停止建设施工，另外对符合各项标准的小产权房，即以集体工矿用地和宅基地建设的小产权房，在补交一定税费后颁发相关的权属证书，将其合法化。

三、结束语

总的来说，小产权房因为关系人民的根本利益，必须要进行科学合理的整治，这对于维护我国法律权威性和市场经济的健康发展十分重要，政府应该引导我国房地产业的可持续发展，约束各方行为规范。有参照健全的法律体系，保证高效率的执行力，那么就一定可以解决小产权房问题。

参考文献：

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